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难以预料的北京二手房

2021-11-18 08:24:08 90度地产 微信号  刘宝丹

很多人都能感受到当前北京楼市传出的寒意。

业主直降400W急售、亏本200万离场、降150万脱手已属幸运……这样的案例在媒体上屡见不鲜,当然,这也从侧面反映出,北京楼市确实正处于低迷状态。

但如果放到更长远的时间维度上看,北京楼市的价格大多时候仍然呈现出一年比一年高的状态。一位专家对90度表示,供不应求导致北京核心城区仍然处于供不应求的状况,实际上,北京房价未来仍有一定的上涨可能。

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最近,网上出现一个有意思的截图,是说一位业主想将自己北五环外的房子卖掉,去中介挂牌,但受到了中介的冷遇。

由于业主一般是楼市中最具话语权的角色,如此反差吸引了很多人的关注,外界纷纷猜测,北京楼市可能已经处于惨淡的地步。

这种难免有夸张之嫌,一位资深业内销售对90度解释说,这应该是因为业主心理价格过高。她表示:“卖不出去的房子,挂不挂无所谓,什么时候想好,什么时候符合市场价格再挂,否则挂了也卖不掉,经纪人还操心维护。”

不过,虽然上述案例属于个别现象,但各种迹象均表明,当前楼市确实处于年度低点。

某知名中介机构的销售小玉8年来一直负责翠微片区,这是海淀热门的学区房片区。据她讲,今年春节那段时间,海淀房价一直在涨,但6月以后市场开始降温,价格也开始下降,最近房价在底部徘徊。

“价格较年初下跌约10%-15%,同小区个别两居室最多可能降200万。”小玉对90度表示,翠微小学招商简章范围内的学区房价格在5月达到高点,单价接近12万,9月降至10.7万,10月又降了5000元左右,11月至今比较稳定。

朝阳区也是比较有代表性二手房成交活跃区域,以某中介平台上的热门搜索小区珠江帝景为例,该小区两居室10月成交单价最低8.5万,最高单价10.2万,5月成交单价最低是9万,最高单价12.2万,降幅显著。该小区销售表示,现在价格降下来了,楼市也比较稳定。

根据北京中原的统计,10月北京二手住宅网签0.9万套,连续7个月下降,刷新近1年来的月度新低。安居客数据也显示,三季度北京二手房成交套数相比二季度下降超19%。

不仅如此,北京房价连续两个月出现下跌,统计局数据显示,9月开始,北京房价指数环比下跌0.2%,10月跌幅扩大至0.5%。实际上,6月至8月北京房价指数涨幅分别为1.3%、0.7%、0.4%,已经呈逐渐放缓的趋势。

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为什么北京楼市从6月开始进入下行通道?

一个原因是针对学区房的定向调控,比如,官方喊话“防止以学区房等名义炒作房价”,还包括7月初很多西城区家长收到幼升小的调剂结果,这在很大程度上打击了学区房价格。

58安居客房产研究院北部分院院长李震表示,二季度城六区发布的入学政策让一部分拥有特殊教育资源的板块冲高回落,此外,海淀二手房指导价的出台给市场一个明显的信号,对哄抬价格的卖方和中介起到了警示作用。

他进一步表示,再叠加北京疫情反复、房地产税等事件,导致下半年来买卖双方的积极性都受到影响,这些因素导致二手房持续走低。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为,包括离婚限购在内的政策弱化了市场预期,8月起银行按揭贷款收紧信贷投放,部分银行阶段性停止发放贷款,这对成交量造成更直接的影响。

对于信贷收紧,小玉的感触很深,在她看来,8月银行宣布放款周期变长,很多购房贷款几乎延期到明年放款,很多换房业主只能明年钱到了买房。

“如果今天你卖房换房,你肯定想尽快拿到钱换,如果假如5月份才能拿到钱,你现在买房着急吗?不仅不着急,恐怕还害怕,买了万一降价了怎么办,再等等。”小玉认为,信贷收紧是房价下降的主要原因。

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房价下跌并不鲜见,过去几年均出现过房价的暂时性下跌。

很多人可能还记得,90度曾报道过,2019年北京一业主把房价从1500万元降到1260万元,但降价240万还是卖不出去。当时,北京二手住宅成交均价连续四个月出现下滑,经历了2018年以来最长的下滑周期。

虽然房价连续两个月出现下跌,但与两年前北京二手房价同比处于下跌的状况相比,此轮房价目前仍处于高位。根据统计局数据,截至2021年10月,北京二手住宅价格指数同比上涨8.8%,在全国排在前列。

从这一点来说,北京房价更像是从高处回调,价格并没有低于去年。那么,造成这种差异的主要原因是什么?

答案也许是影响楼市的因素不同,正如上文所解释的,北京房价的起伏与短期住房信贷政策的变化有很大的关系,而此前的影响因素更为长久。

比如,造成2019年房价下跌的原因是政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这是过去几年持续的房地产调控基调。

在许小乐看来,此前几轮楼市下降,更多是受到2017年330政策中严格的限购、限贷政策影响,购房资格减少,这些政策在一定时间内具有稳定性。

供需调控也是一个因素,李震认为,2018年限竞房供应喷期,二手房意向群体被限竞房和其他保障性住房大量分流,导致二手房卖家议价空间加大,再加上买涨不买跌的心态,导致二手房持续低迷。

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基于短期住房信贷政策的不确定性,对于北京楼市的走势也很难判断。很多人可能还沉浸在房价下跌的情绪里,但情况也许会比想象中好些。

“春节前后可能有一波小涨幅。”这是小玉凭借经验做出的判断,每年春节前后,有一个成交量小高峰,一部分人年终奖发了,还有一些是出于上学的需要,由于信息采集是5月份,走流程一般还得2-3个月,这时候再不买就真的晚了。

许小乐认为,10月北京的按揭贷款环境已经有所改善,刚需正在得到满足,后期如果按揭贷款政策能够恢复,需求预期有所改善,市场成交可能会筑底回升。

李震则认为,11月-1月这个时间段是楼市的传统淡季,这波降温至少会持续到年底。

“短期来看,在严监管的政策推动下,房价的涨幅可能会继续收敛。”但马泓认为,从中长期来看,住宅用地供给显得依旧供给不足,导致核心城区仍然处于供不应求的状况,未来仍有一定的上涨可能。

读到这篇文章的你们觉得北京房价接下来会怎么样呢?

(责任编辑:蒲莎莎 )
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