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晨曦控股靳胜利:资本端的痛感丨博弈慢变量·重塑信用

2021-11-19 08:55:30 和讯房产 

编者按

海上起了风浪,始作俑者不止是海风,还有太阳和月亮的引力。它们代表着那些间接地、迂回的、潜移默化影响事物的变量,即“慢变量”。

对于房地产而言,城镇化、人口增长、政策利好等能带来行业快速发展的因素正在慢慢减弱,企业自身产品力、创新力和竞争力的重塑,正在引领行业进入高质量发展阶段。

为此,和讯网启动《慢变量时代的博弈》系列报道,与行业中的佼佼者一起深解房地产行业的慢变量时代。

最近网上流传出一份万科“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议,大家都把关注焦点放在了老大哥万科身上,却忽视了其中提到的一些有价值的信息点。比如这句——让利益相关方感受舒服。

这两年来,房地产行业暴雷事件频发,尤其是今年下半年有愈演愈烈之态势,或许,这应该是利益相关方集体感受最不舒服的半年了吧。其中最难过的一方群体恐怕也少不了投资端的银行、券商信托等。这怨谁呢?这个宏大命题,个中缘由,也不是一两句话就能说清楚的。

但历史从来都不是用来抱怨的,而是用来反思的。反复思考中也蕴藏着别人看不见的机遇。

晨曦控股在深度观察、思考、碰撞与交流中,便看到了这样的“机遇”,切中资本端需求,酝酿出一条“房地产产业资本数字化”的路径。

01

资本端的机遇

房地产产业资本数字化,房地产产业数字化,“资本”二字差异,大概描摹出了这条路径的关注群体——资本方,包括银行、券商、信托、保险等。

回到我们最初提出的问题——如何让这个利益群体感受到安全和舒服?

这个专业性问题,晨曦控股副总裁靳胜利的描述尽量保持“深入浅出”:

1、首先,这是一个覆盖投前投后链条的过程,投前包括土地获取、土地研判,投后包括开发建设、供应销售、存货状态等。晨曦想解决的问题在于,从投资端向产业链下端下沉,搭建一个【数字信息化平台】,使得【资本端】能够参与到整个链条中来。

2、可能很多人会提出质疑:这不就是一个信息资讯服务平台吗?靳胜利解释,不完全一样,比如某股票资讯平台,它不会告诉你追求这只股票到底会怎么样,应不应该买入,而晨曦想做的事情就是它既能告诉你一些资讯信息,又能告诉你建议。

3、或许这样的例子可以帮助你理解这套体系。比如说,这套系统将杭州第三批拍地的所有参拍信息全部录入到这个土地信息合集里,并且设定好研判数据指标,就相当于能直接调取企业数据,而不再需要一个个企业再单独去录一遍数据后再做出研判。再比如,要想研判某家房企的项目情况,由于系统前期已经将一个个具体的项目录入系统形成了一个子合集,每个项目的现金流、利润、信用等数据一目了然,就可以直接研判出房企的项目情况。

4、也就是说,产业资本数字化平台,构建了一套底层数据架构。通过底层架构,可以帮助资本进行投前投后的跟踪研判。相当于为资本端提供了一个研判的辅助工具。

02

非标投资的困难和障碍

投资分两种:标准投资和非标投资,前者指股票、债券、ABS这种通过交易所进行公开发售产品的投资,地产投资属于后者,但这种非标投资信息往往非常杂乱,需要靠底层将信息融合在一起,服务资本端的需求。

靳胜利说,他们之所以能够关注到这种需求,是基于非标投资现实中的困难或障碍而生,尤其是随着外部环境的演变,非标投资的弊端逐渐显露:

1、轻管控。轻管控指我不需要知道你在做什么事,我只要知道是谁做的就行。但为此他们也付出了惨痛代价。因为资本端衡量企业或项目的标准简单粗暴,主要看排名,比如,只要是排名前50名的房企,我就给你投资,至于底层资产质量,根本不关心。这就导致后续一点抓手都没有。

2、轻底层。底层资产往往不清楚,没有那么多、那么强的认知上的构建。这一点跟轻管控是一致的。

3、轻体系。所有的投资能力、所有项目管控的标准,全部是沉淀在以人为代表的投资经理、资管经理手上,这就会导致可能在少数的一些项目上做得比较好,但很难在比较大的范围里实现规模扩张,即不能保证经济效益和规模效益。

靳胜利表示,上述这些就是非标投资普遍遇到的一些障碍和瓶颈。尤其目前行业生发窘境,投资地产的资本受到了比较大的压力和挤压,他们也开始深切意识到此前对于底层资产的轻视和对项目信用盲目的信任,是导致今天结果的重要原因。所以资本也开始深刻反思这个问题,他们越来越渴望事先对底层的真实信息能够有一个及时且全面的获取。

有人会说,想了解企业看报表不就解决了吗?靳胜利认为,正常来说,评价一家企业的时候,常常习惯于借助于报表,但报表评价的房企往往有些失真。

为什么呢?因为房产的投资周期往往是跨报表周期的,房企习惯按年度为单位编制报表。但很多房产项目不是在一个报表内就能完成的,一般不可能在一年之内开发完成,周期两到三年,甚至更长。

跨周期的时候,就会有很多种财务的、合规的一些方式去调节报表,比如资本化费用、利息手段等,这就导致了报表的失敏。

03

未来房地产信用层面的变化

对于今年的房地产行业,相信很多地产人都有颇多感悟。靳胜利也不例外。

在他看来,今年是政策密集发布的一年,颠簸期,恐怕身处其中的一些人或企业都不太好受。但换一个角度说,这恰恰是逆势发展的一个机遇期。

而未来反映在融资端,也会有一些变化。比如,现阶段国企和民企融资成本最大的一个区别就是,国企能够拿到更便宜的钱,但等到市场真正出清之后,存活下来的一些民企,就能够得到跟国企一样的信用支持。再加上如果这些民企的运营能力和整个组织的快速反应能力更强,整个市场的陈述界面可能会焕然一新。这是属于未来行业信用上的一个变化。

另外的一个变化是,行业会更加注重经营生产。以前的竞争可能更多的是企业跟企业间的竞争,未来的竞争更多的是项目跟项目间的竞争,就是真正回归到制造业,直接拼品质、拼价格、拼效率。而在拼品质的过程当中,就需要更加精益化的生产,比如能否通过压缩成本、交叉施工、错位竞争等方式,实现效率提升,让居住者对你的房子更满意。

未来属于赚慢钱赚小钱的时代,赚慢钱意味着投资回报周期变得比较慢,它需要用长钱去辅助、去跟踪,需要长期资本去跟进、去接受、去容纳一些市场风险。赚小钱,指资本接受回归到行业平均线水平的收益,至于资本是否有这样的耐心以及成熟度,现在还尚未可知。

房地产发展到现在的日子,地产人甘心吗?

靳胜利对此认为,以前行业日子好过的时候,“猪”都能飞起来,现在行业风声鹤唳,很多时候不以人的意志为转移,不管甘心与否,都要接受现实,然后积极地做出转变。

(责任编辑:徐帅 )
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