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地产MBA教例 | 举债扩张,行不通了

2021-11-24 13:37:30 东地产财经周刊 

2021地产MBA教例

穿透行业危与机

2021注定是一个被铭记的年份,中国房地产的发展史或将由此断代。

“三道红线”重新勾勒了房企画像,房企不再大而不倒;已经筑底的行业发展曲线被时间无限拉长,周期论彻底失效。

旧时的规律逐渐烟消云散,被重塑的中国房地产正在开启一个新的时代,在这个时代里:

“三稳”目标下,政策边际仍不明晰;

从土地端到销售端,再到资本市场,新的规则正在建立;

深度调控后的地产版图,正在迎来洗牌契机;

告别高周转的房企谨慎前行,在这场漫长的调控中,内生力才是决胜的武器。

房地产行业正在被重塑,终局时刻,自强者为王。

资本市场的冷酷无情,真实映射了房地产行业十年不遇的寒冬。

从2021年下半年开始,接连出现在百强房企阵营的资金安全问题,迅速向资本市场传导,引发多次“跳水”式的地产股震荡。

“至暗时刻”出现在9月下旬,9月20日截至收盘,香港恒生指数收跌3.30%,恒生地产指数大跌超6%,创下了2016年以来新低。

领跌的地产股中,内地地产股中国恒大跌10.24%、新力控股大跌87.01%、世茂服务跌13.78%、中国奥园跌12.04%。同时,香港本地地产股也同步下跌,下跌的房企有恒生地产、长江实业、恒基地产、新世界发展等,均跌逾10%。

除去资金通道、外贸以及美元指数等因素,波及多家内地房地产企业的债务危机,成为在资本市场拖累地产股整体表现的重要原因。

债市没有“金九”

10月11日,当代置业宣布延期兑付10月25日到期的2亿美元债券余额。此前,当代置业5笔美元债已全线暴跌。

这并非孤例,伴随着地产调控全面收紧,地产美元债违约规模上升,危机在持续发酵后开始爆发

花样年于10月4日发布公告称,已有约2.06亿美元债券出现违约,引发市场恐慌,地产公司美元债全面下跌。而在9月16日,花样年管理层还在电话会议中提振投资者信心,称公司已为10月4日到期的美元债预留好了资金,并为12月到期的两笔美元债偿还也做了准备。

9月以来,新力控股集团发行的多只美元债跌幅创下纪录。9月17日,新力控股2021年10月到期美元债价格下跌25.5%。而在境内债方面,8月,新力控股集团数笔商票到期,合计金额约540万元,因商业承兑汇票承兑人账户余额不足等原因未如期兑付。9月27日,新力控股未能支付苏州某项目一笔金额约1亿元的开发贷,由合作方代为垫付。

在9月受诸多美元债券违约消息影响,美元债在二级市场经历一次普跌后,据中金公司固定收益团队统计,10月4日至10月8日,中资美元地产债板块继续受到重创,连续多日下跌,地产美元债回报率为-9.5%,投资级地产债和高收益地产债回报率分别为-2.1%和-13.6%。

综合数据显示,该周共计有44只地产美元债跌幅超过20%阳光城(000671,股吧)、弘阳、佳兆业、禹洲、建业、当代置业、融信、中南、中梁等美元债面临大幅下跌。

“锅”与“盖”

《东地产财经周刊》观察发现,今年以来,房地产行业债券违约现象相比过去两年明显增加,除了小型房企外,违约房企规模越来越大,中部房企频频出现违约现象

其中,华夏幸福(600340,股吧)截至2021年9月4日累计未能如期偿还债务本息合计 878.99 亿元,蓝光发展(600466,股吧)截至2021 年 9 月 24 日累计到期未能偿还的债务本息金额合计 215.07 亿元,泰禾截至 2021 年 7 月 30 日已到期未归还借款金额为 436.93 亿元。

整体来看,2021年违约债券不论在数量还是金额方面,均远超同期,截至9月27日房企累计违约债券只数达到39只,较2020年增加25只,累计金额达到467.50亿元,较2020年增长159%。

如此严重的偿债压力从何而来?一方面是融资端收紧,借新还旧不再好使;同时房企到期债务规模逐渐加大,不仅仅是“十个锅九个盖”的问题,“锅”越来越大,“盖子”终是盖不住了。而另一方面,则是销售回款不佳,自身“造血”不足,难以覆盖债务

光大证券研报显示,2010至2020十年间,地产美元债发行规模峰值出现在2019年,年内发行规模约762亿美元,发行企业数量达到92家。2020年开始,数据出现回落,约下降19.6%至612.2亿美元。

而今年前9月,地产美元债发行规模约为2020年的3/4左右,预计全年数据将与去年持平或稍降。

与之对比的是,2020年地产美元债总到期规模为395.81亿美元,2021年、2022年到期规模将达到592.42亿美元、614.97亿美元,呈逐年上涨态势。

克而瑞证券认为,2021年房企偿债压力将聚焦在今年四季度和2022年,按照彭博口径,10月14日至12月31日到期未偿还规模达到79.37亿美元,2022年到期规模547.86亿美元。这意味着,未来15个月内,将有627.23亿美元债到期。

资本不相信眼泪

美元债违约,可以视为房企流动性普遍紧张的缩影。

距“三道红线”出台已经过去了一年多时间,与去年数据比较,房企整体踩线情况虽有所好转,但中部房企仍有近半数在黄档区挣扎。

在政策和市场高压环境下,房地产行业面临销售艰难、利润下滑、债务承压的多重困境。

美元债违约引发连锁反应,增加了新发行的难度;信托贷款渠道也有缩减的趋势。一方面是收紧的融资环境,新增融资额持续下降;另一方面,三条红线进一步推动企业降杠杆,企业债务偿还压力巨大,不少房企不得不动用自有现金偿还到期债务。

陷入困境的房企通过出售项目或寻求股权合作等方式来稳定资金链、盘活现金流、降负债,不断谋求出路;资金实力强的房企通过战略收并购承接更多的优质土地资源,进而扩充自身的土地储备。这是以往数年间强者恒强的行业分化逻辑

但随着流动性紧张涉及范围扩大,除了资金充裕的央企国企外,多数企业资金趋紧。以往万达、泰禾等企业通过变卖资产换取现金流的方式愈发难以复制。“马太效应”开始滑向“剩者为王”的残酷阶段。

境外评级机构正频频下调房企评级或展望。《东地产财经周刊》不完全统计,截至10月底,穆迪、标普和惠誉等三大评级机构今年下调房企评级行动累计超百次;10月单月就有30多家房企信用评级被下调。

就房企而言,生存是最现实的要务;而就整个行业发展而言与“钱”相比,房地产当前更需要的是信心重塑。

(责任编辑:李显杰 )
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