解局 | 首创城发 过去与未来

观点地产网 奥莱业务重组、首创置业与首创城发合并、首创置业私有化退市、出售子公司股权……今年以来，首创系进行了一系列的资产架构整合。

随着整合走向尾声，资本市场对新平台首创城发的定位、发展方向总有新的期待。

11月23日下午，首创集团召开“首创城市发展集团战略发布会”，党委书记、董事长贺江川，党委副书记、董事、总经理、首创城市发展集团总经理李松平，首创城市发展集团总经理范书斌等领导出席会议，并对新平台的成立背景、发展前景做出解释。

据观点地产新媒体现场消息，首创集团通过将房地产板块和基础设施板块重组整合为城市发展板块，实现从传统地产投资商、开发商向城市发展运营商、服务商的转型升级。

“强基固本，稳中求进”是首创城发接下来的发展主基调，意味着战略发展淡化规模速度，强调质量效益，注重长远发展。

首创城发的蓝图已绘就，但首创集团旗下多个地产业务平台如何进行分工、定位？业务线条如何厘清？我们试图一一揭晓。

首创发展史

历史总是在调整和改革中不断发展前进，回看首创二十余年的发展史，又何尝不是其调整与变革的历程。

1995年，原隶属于北京市财政局、北京市计委和市政府办公厅的17家国有企业重组成立了首创集团。按照过往的说法，在成立的新集团旗下，共有170多个子公司聚拢了97亿的国有资产——如此大的摊子，归拢与整合刻不容缓。

也是1995年，北京市计划委员会总经济师刘晓光受命去完成这一项整合国有资产的重要任务。

关停、调整、合并……经过七八年的努力，首创集团形成了大概的业务分支，但更细致的层面，仍需完善。以地产业务为例，彼时，除了上市公司首创置业以外，旗下多家子公司还有小规模的地产业务。

2015年前后，地产业务的梳理成为集团做大做强的根基，于是新一轮的整合拉开序幕。

翌年，当时的首创集团领导班子根据首创集团地产业务的不同属性，划分出三大板块，包括地产开发、自有土地建设、北京新型城镇化建设，对应的平台分别为首创置业（下设首创钜大）、首创经中、首创新城镇。

自此，首创集团旗下的地产业务基本明晰，但同业竞争问题仍旧存在。甚至有分析人士认为，首创置业、首创钜大两家企业的同业竞争问题在一定程度上阻碍了其业绩增速。

2021年以来，首创再次调整资产结构，首创集团将旗下首创置业、首创经中、首创新城镇和绿基公司（北京市唯一绿隔基础设施平台）四家二级子企业重组整合，打造成为首创城市发展集团，向城市运营商转型。

按照发布会的解释，首创集团进行业务调整与资源整合，是立足当下进一步优化资源配置，促进集团地产业务平稳健康发展的现实需要；也是着眼长远，深入贯彻新发展理念，推动首创城市发展板块，在“十四五”开创新发展格局的重大举措。

但不可否认，经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内地产行业早已从增量时代进入存量时代。

“过去那种暴涨的行情，躺赚的情况已经不存在了，现在进入到深耕细作的时代”，该公司管理层提到，“当下，整个房地产的开发环境和形势发生了巨大的变化，如果首创置业还是坚持住地产开发，能不能生存，能生存，但是现在看，空间不大。”

于是，在新的阶段，首创集团选择放弃简单粗暴的规模扩张的道路，而是通过首创置业合并首创城发，实现从传统地产投资商、开发商向城市发展运营商、服务商的转型升级。

首创城发未来

给时间一点点时间，让过去过去，让开始开始。

首创置业于今年9月底从港交所退市，并入首创城发后，在具备条件后，将会进行注销。

为什么首创置业要退市？新开始的首创城发如何定位？

在战略发布会上，管理层提到，首创置业退市主要从两个方面考虑：战术层面，首先上市的平台地位已经不再具备优势，目前已经不允许股东进行增资；另外，目前股价估值很低，基本丧失了上市公司的股权融资功能。

“从战略层面来说，退市并且整合，可以实现更大的发展空间和灵活性。”

外界看来，首创置业或许是迫于估值、股价长期处于地位而无奈图示，但从企业的角度来看，退市，并做新的整合，能够得到集团的更多支持。

过去的首创置业，是传统的地产开发商，而新的首创城发则定位城市运营商。

范书斌表示，首创城发将以三大业务航道（城市综合开发、城市综合运营、城市更新升级）和三大强劲引擎（金融、科技、机制），未来形成以大资管为主导的业务生态系统。

其中，首创城发对城市综合开发的定位是“业绩主要贡献，利润压舱石”，管理层认为，“首创城发会继续坚持开发物业，因为目前没有一个更好的业务能够替代房地产开发，不过会淡化规模增速，夯实长远发展基础。”

城市综合运营方面，将主要围绕租赁性住房、奥莱业务发展；而城市更新升级方面，则主要围绕城市老旧小区改造做一些尝试。数据显示，首创新城镇目前是全国最大的集租房运营商，在老旧厂房、老旧小区改造方面，具有先发优势。

据了解，目前整合完成的首创城发，总资产占首创集团的近60%，其中包含的三级子公司首创经中、首创置业均为板块头部企业。

另外，“首创城市发展重组设立以后，集团首批注入了大量的战略资源，包括新增资金80亿，注入净资产200亿，注入自有用地资源65000亩土地，这些方面实际上构成了未来首创城发3-5年重要的粮仓。”

范书斌还介绍称，集团还赋予了首创城发功能和定位的支持，治理结构高配，首创城发三位集团领导作为董事会成员，比起其他子集团来说这是一个高配的团队。

资金、资源、人才配备，无疑首创集团对这个新平台赋予了别样的期待。

两个多小时的发布会上，管理层向外界传达的主要思路是未来首创城发要“强基固本，稳中求进”，即坚持开发主业、淡化规模增速，强调质量效益、注重长期主义。

首创系架构的调整，关乎过去，更关乎未来。

至于未来的畅想，范书斌提到，希望首创城发财务更加稳健，三条红线全部转绿，成为细分赛道的龙头，同时资管业务能够分拆上市……