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房价的泡沫,到底有多少?

2021-11-25 15:13:03 大胡子说房 微信号 

  “大胡子说房”视频号已经推出,欢迎大家关注!

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  连续且密集的调控强压之下,看空再次出现,果然,中国房地产的泡沫要破了吗?

  首先,我认可中国房地产有泡沫,但,却不会崩盘。

  我表态或许有点中庸,但说的是事实。

  今年的调控不仅非常频繁,还有了新的创新,2.0版本是二手房指导价,现在还有3.0了,那就是武汉的“房票”。

  上层发话,不管涨没涨的城市,都约谈一波,惠州表示:我到底做啥了,就被约谈?

  今年调控显然是一顿强势输出,借此表忠心的城市也不少,但调控出了,核心城市房价似乎是没涨了,但跌了吗?

  大家心知肚明。

  我说说深圳吧,二手房指导价只是限制了成交,增加刚需买房成本,真正降价盘少之又少。

  大家都在等普遍的回调,但也都知道和去年涨幅30%相比,今年哪怕回调,也不过是10%左右。

  而且说句扎心的话,如果一旦深圳房价回调10%,就立马会有人去接盘,你以为的够高,可能在别人眼里,真的还不到顶。

  所以站在现在看中国的房价,真的是高,真的有泡沫,但会崩盘吗?

  又真的不会。

  So,今天又是一篇干到比较难下咽但是可以引发思考的文章,希望大家能够耐心看一看。

  所谓泡沫,到底是什么?

  为什么我们国家有泡沫,但不会崩盘?

  今天聊聊这两个问题,搬好小板凳,扶好扶手,开看了。

  我用通俗的话解释一下泡沫吧。

  就是资产价格上涨速度过猛,价格严重违背价值,涨到普通百姓难以承受的程度时,就会发生暴跌,这就是资产泡沫。

  而房地产泡沫就是房价涨太猛,结果底盘不稳,大部分购买力都无法承受了,没人买了,房价就开始跌了。

  但这个房价到底高不高,不是我们自我感知的,有人觉得北上广深房价非常高了,应该有泡沫,三四线城市房价低,所以没有泡沫。

  其实根本不是,一线城市房价高,但购买力能承受,那泡沫的破裂风险就很低。

  泡沫崩盘一定是购买力撑不起来了,击鼓传花传不下去了,泡沫才会破的。

  不过,泡沫有没有,先弄清楚泡沫怎么来的?

  这就必须唠唠杠杆和货币超发(放水)了。

  阿基米德应该到现在也无法理解,他提出的杠杆原理本意用在物理上,结果灵活用到了房产上。

  给我一个杠杆,我将撬动整个地球。

  放到楼市是:给我一个杠杆,我能买下N套房。

  杠杆说白就是用小资金撬动更贵的商品,这种做法其实就是放大原有的收益率。

  来算一笔账:

  你有500万的资金,放在你面前有2条路,全款买一套房,和贷款买同样总价的3套房,还剩下个50万用于还贷。

  1年之后,同样涨幅20%。

  全款的人赚了100万,贷款买3套房的人赚了300万。

  这就是杠杆的魅力。

  所以在未来房价会涨的预期之下,买房一定是用最低的成本去撬动价值最高的房子,首付比例越低,意味着你之后的收益越大。

  如今杠杆也玩了20几年了,现在普通百姓都懂要用杠杆买房。

  看一组数据,2019年中国城镇居民家庭资产负债情况显示:

  我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元,住房自有率96%

  家庭负债结构相对单一,负债来源以银行贷款为主,房贷占家庭总负债的75.9%。

  受调查家庭中,有负债的家庭占比为56.5%,其中76.8%的家庭有住房贷款。

  从这些数据基本可以看出大部分人有房,且这些房子都是通过贷款买的。

  但如果每个人都在自己合理的负债水平内贷款,泡沫的风险根本不大。

  可任何东西,只要有利可图,就会延伸出各种灰色操作。

  过去有一批批投机者跃跃欲试,猛加杠杠。

  高阶玩家是首付买完房子,然后找到外面机构进行二次抵押贷款,虽然理论上大部分是只能贷出首付款的70%,但再贴点也可以继续买入下一套了,在没有限购限售之前,这么操作杠杆就能提升几十倍。

  一旦这么操作,房地产就开始产生泡沫风险了。

  因为每月还贷的金额非常高,多数职业炒家每月背负房贷10几万,如果短期半年1年无法涨价把房子卖出去,分分钟会被现金流拖死。

  到这,基本你就能了解房地产泡沫了。

  如果大家都是全款买房,就没有金融什么事了,一买一卖完全结清,也不存在因为还不上贷款而出现断供、抛售,自然也不会有所谓房产泡沫。

  正因为贷款是要还的,就会出现因为资产价格下跌,资不抵债的情况,才有的泡沫。

  杠杆本身是中性词,用好了叫做用未来的钱享受现在的生活,用不好那就是催生泡沫的助燃剂。

  其次,泡沫的另一个推手,货币超发。

  房地产泡沫是一种货币现象,市场的资金总量不是每年一成不变的,我们每年都会超发一些货币,所以社会资金池子是不断扩大的。

  (美国去年的货币超发非常可怕)

  而且钱没有均匀流到每个普通人的手中,总会有一批人会优先拿到这笔超发的资金,并且以各种手段违规进入楼市,进而推涨了房价上涨。

  去年疫情的大放水就是最好的例子了,大批量资金通过经营贷的方式转眼流入楼市,结果就是核心城市房价跳涨。

  只要放水,楼市必然大涨,到现在已经是共识的。

  不管你承不承认,房价已经被各种手段推到这了,而且你想它下跌,几乎不太可能,顶多是涨了30%之后又回调5%,然后告诉你跌了。

  回调5%之后稳定几年,告诉你高房价控制住了。

  可这个游戏不能一直无限循环。

  因为房价再高,如果无法变现流通,那么注定就是水泥钢筋而已,先入者确实有先发优势,但你想完美拿钱离场,还得你的房子卖出去。

  虽然金字塔尖的富人群体掌握了大部分的资金总量,但你的房子最终并不是卖给富人的,而是卖给一个个真实的刚需。

  房子击鼓传花的游戏的终点一定是有实际居住需求的刚需,一旦房价已经高到一个刚需家庭哪怕掏空了6个钱包也无法上车的时候,大不了就不买呗。

  当房价涨到绝望的时候,很多人自然会选择直接放弃。

  当社会多数人选择躺平,那些持有房产的投机客就会开始慌,因为他们卖不出去,但每月房贷还要还,时间一长只能降价出售,一旦是多数人选择降价出售。

  那市场的恐慌性抛售就会出现,大家就会大规模出售房产而去持有现金,这就是房地产的泡沫崩盘。

  总结起来房地产神话破灭三部曲:

  资产价格下跌、流动性枯竭、信用紧缩。

  所谓信用紧缩其实就是货币政策性的收紧。

  日本当时的房地产泡沫其实也是主动刺破的,走的是保汇率弃房价的路子。

  货币金融政策突然收紧,连续多次上调贴现率,日本M2增速从1990年10月的11.8%降至199年4月的3.8%,1992年甚至转负,猛烈的加息率先让股市崩盘,企业融资受挫,金融资产开始贬值,资金链开始断裂,然后就传到了高杠杆维持的房地产市场。

  房产泡沫迅速破裂的推手知道了,但讨论房地产泡沫,不能只看价格,不看泡沫的弹性和任性。

  泡沫是虚的,但如果不停往泡沫中注入稳定剂,那泡沫就会一直飘着,不会瞬间破裂。

  这就是我们国家的现状,如果只看价格,确实有一部分城市房价太高。

  但你会发现我们国家房价不是直线上升,而是曲线上升,我们也面临加杠杆、我们也货币超发,但为什么我们的泡沫破不了?

  这就离不开政策的功劳,我们懂得用政策去控制上涨的幅度,这就是为什么每年都会有调控,而且今年特别多,因为去年的货币超发已经推高过一波房价,现在要让泡沫稀释,就必然要出台调控。

  计划经济下,多高的泡沫都会被慢慢稀释,所以在我们国家特殊的环境里,期待房地产泡沫基本是不可能的事情。

  除非,又来一次全球性的金融危机。

  从我们国家开始提出:“房子不是用来炒的,是用来住”的定位开始,就注定我们国家房价一定不会再出现大涨和大跌的情况。

  这几年不断加码、不断细化的调控也是为了稀释泡沫,为了让房价软着陆,每年几百上千次的调控就很能说明问题。

  我们国家有泡沫,但不会崩,就在于我们一直聪明地用调控去让房价不过快上涨。

  控制速度,但不控制最终的结果。

  就好比货币超发,我们都知道放水助涨房价,那就先堵死口子,哪怕流,也是少数。

  银行向来利益为先,喜欢优先向房地产行业发放贷款?那就给银行设置两道红线,限制房贷占比。

  这都是一些很聪明的做法,我们的决策者知道房价高,也知道房产挤压实业空间,知道房价让人不敢生三胎,所以调控的频繁出台,就是为了稳民心,稳房价。

  但我们还不够狠心,更下不了狠手。

  因为从政府需求来看,我们当前现状就是依赖土地财政,在没有新的税收对象出来之前,这条老路我们不能直接砍断。

  土地价格降不了,房价就降不了,如果一旦从土地开始降,那地方债怎么办,那银行的不良贷款怎么办,开发商的利润、开发商的资产负债表都将一塌糊涂,这些一系列都会导致经济停滞,而最终接盘的其实是我们所有人。

  按照我们国家喜欢防患于未然的习惯,现在的政策就是人为干预房价,人为制造慢牛行情。

  这是对政府也是对当下经济局面最好的手段。

  这就是为什么我们国家调控从来都不是降房价,而是稳房价的原因,因为人家本意就不在此啊。

  我们现在平抑房价的做法越来越高级,一线城市懂得规划新区、增加土地供应、开始大搞租赁住房供应,加上各种各样的限购限售限价手段稳住房价上涨。

  另外,宽松的货币政策仍然在持续,放水仍在继续,就是想通过货币贬值、居民收入提高,来慢慢降低房价收入比,让房价尽可能看起来在合理区间。

  一手抓房价,一手又放水,就是想用时间换取泡沫缩小的空间。

  最后还是想说说我们的基本面:

  我们城市化率64%,距离发达国家的城市化75-80%还有空间,未来还有很多农民要进程,这就给出10-15年的房地产发展时间。

  其次我们国家的土地性质是国有,而土地又是房地产市场游戏的本质,只要土地财政依赖一日没有解决,就必然不会崩盘,国家吸附在土地上能玩的游戏手段太多了。

  最后,是国家对楼市调控的绝对影响力,难道就没有可以让房价跌的调控存在?

  当然有啊,但显然现在不到释放的时机,取消户籍、房产和教育挂钩,降低住宅用地的地价,都能让房价吓得抖一抖。

  但我们基调是什么:稳。

  所以结论有点残酷,但必须要说。

  我们国家房价确实存在泡沫,但短期不会让它崩盘。

  普通人能做的是了解它,并懂得如何利用调控稳定期上车。

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(责任编辑:董云龙 )
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