房价的泡沫，到底有多少？

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　　连续且密集的调控强压之下，看空再次出现，果然，中国房地产的泡沫要破了吗？

　　首先，我认可中国房地产有泡沫，但，却不会崩盘。

　　我表态或许有点中庸，但说的是事实。

　　今年的调控不仅非常频繁，还有了新的创新，2.0版本是二手房指导价，现在还有3.0了，那就是武汉的“房票”。

　　上层发话，不管涨没涨的城市，都约谈一波，惠州表示：我到底做啥了，就被约谈？

　　今年调控显然是一顿强势输出，借此表忠心的城市也不少，但调控出了，核心城市房价似乎是没涨了，但跌了吗？

　　大家心知肚明。

　　我说说深圳吧，二手房指导价只是限制了成交，增加刚需买房成本，真正降价盘少之又少。

　　大家都在等普遍的回调，但也都知道和去年涨幅30%相比，今年哪怕回调，也不过是10%左右。

　　而且说句扎心的话，如果一旦深圳房价回调10%，就立马会有人去接盘，你以为的够高，可能在别人眼里，真的还不到顶。

　　所以站在现在看中国的房价，真的是高，真的有泡沫，但会崩盘吗？

　　又真的不会。

　　So，今天又是一篇干到比较难下咽但是可以引发思考的文章，希望大家能够耐心看一看。

　　所谓泡沫，到底是什么？

　　为什么我们国家有泡沫，但不会崩盘？

　　今天聊聊这两个问题，搬好小板凳，扶好扶手，开看了。

　　我用通俗的话解释一下泡沫吧。

　　就是资产价格上涨速度过猛，价格严重违背价值，涨到普通百姓难以承受的程度时，就会发生暴跌，这就是资产泡沫。

　　而房地产泡沫就是房价涨太猛，结果底盘不稳，大部分购买力都无法承受了，没人买了，房价就开始跌了。

　　但这个房价到底高不高，不是我们自我感知的，有人觉得北上广深房价非常高了，应该有泡沫，三四线城市房价低，所以没有泡沫。

　　其实根本不是，一线城市房价高，但购买力能承受，那泡沫的破裂风险就很低。

　　泡沫崩盘一定是购买力撑不起来了，击鼓传花传不下去了，泡沫才会破的。

　　不过，泡沫有没有，先弄清楚泡沫怎么来的？

　　这就必须唠唠杠杆和货币超发（放水）了。

　　阿基米德应该到现在也无法理解，他提出的杠杆原理本意用在物理上，结果灵活用到了房产上。

　　给我一个杠杆，我将撬动整个地球。

　　放到楼市是：给我一个杠杆，我能买下N套房。

　　杠杆说白就是用小资金撬动更贵的商品，这种做法其实就是放大原有的收益率。

　　来算一笔账：

　　你有500万的资金，放在你面前有2条路，全款买一套房，和贷款买同样总价的3套房，还剩下个50万用于还贷。

　　1年之后，同样涨幅20%。

　　全款的人赚了100万，贷款买3套房的人赚了300万。

　　这就是杠杆的魅力。

　　所以在未来房价会涨的预期之下，买房一定是用最低的成本去撬动价值最高的房子，首付比例越低，意味着你之后的收益越大。

　　如今杠杆也玩了20几年了，现在普通百姓都懂要用杠杆买房。

　　看一组数据，2019年中国城镇居民家庭资产负债情况显示：

　　我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，住房自有率96%

　　家庭负债结构相对单一，负债来源以银行贷款为主，房贷占家庭总负债的75.9%。

　　受调查家庭中，有负债的家庭占比为56.5%，其中76.8%的家庭有住房贷款。

　　从这些数据基本可以看出大部分人有房，且这些房子都是通过贷款买的。

　　但如果每个人都在自己合理的负债水平内贷款，泡沫的风险根本不大。

　　可任何东西，只要有利可图，就会延伸出各种灰色操作。

　　过去有一批批投机者跃跃欲试，猛加杠杠。

　　高阶玩家是首付买完房子，然后找到外面机构进行二次抵押贷款，虽然理论上大部分是只能贷出首付款的70%，但再贴点也可以继续买入下一套了，在没有限购限售之前，这么操作杠杆就能提升几十倍。

　　一旦这么操作，房地产就开始产生泡沫风险了。

　　因为每月还贷的金额非常高，多数职业炒家每月背负房贷10几万，如果短期半年1年无法涨价把房子卖出去，分分钟会被现金流拖死。

　　到这，基本你就能了解房地产泡沫了。

　　如果大家都是全款买房，就没有金融什么事了，一买一卖完全结清，也不存在因为还不上贷款而出现断供、抛售，自然也不会有所谓房产泡沫。

　　正因为贷款是要还的，就会出现因为资产价格下跌，资不抵债的情况，才有的泡沫。

　　杠杆本身是中性词，用好了叫做用未来的钱享受现在的生活，用不好那就是催生泡沫的助燃剂。

　　其次，泡沫的另一个推手，货币超发。

　　房地产泡沫是一种货币现象，市场的资金总量不是每年一成不变的，我们每年都会超发一些货币，所以社会资金池子是不断扩大的。

　　（美国去年的货币超发非常可怕）

　　而且钱没有均匀流到每个普通人的手中，总会有一批人会优先拿到这笔超发的资金，并且以各种手段违规进入楼市，进而推涨了房价上涨。

　　去年疫情的大放水就是最好的例子了，大批量资金通过经营贷的方式转眼流入楼市，结果就是核心城市房价跳涨。

　　只要放水，楼市必然大涨，到现在已经是共识的。

　　不管你承不承认，房价已经被各种手段推到这了，而且你想它下跌，几乎不太可能，顶多是涨了30%之后又回调5%，然后告诉你跌了。

　　回调5%之后稳定几年，告诉你高房价控制住了。

　　可这个游戏不能一直无限循环。

　　因为房价再高，如果无法变现流通，那么注定就是水泥钢筋而已，先入者确实有先发优势，但你想完美拿钱离场，还得你的房子卖出去。

　　虽然金字塔尖的富人群体掌握了大部分的资金总量，但你的房子最终并不是卖给富人的，而是卖给一个个真实的刚需。

　　房子击鼓传花的游戏的终点一定是有实际居住需求的刚需，一旦房价已经高到一个刚需家庭哪怕掏空了6个钱包也无法上车的时候，大不了就不买呗。

　　当房价涨到绝望的时候，很多人自然会选择直接放弃。

　　当社会多数人选择躺平，那些持有房产的投机客就会开始慌，因为他们卖不出去，但每月房贷还要还，时间一长只能降价出售，一旦是多数人选择降价出售。

　　那市场的恐慌性抛售就会出现，大家就会大规模出售房产而去持有现金，这就是房地产的泡沫崩盘。

　　总结起来房地产神话破灭三部曲：

　　资产价格下跌、流动性枯竭、信用紧缩。

　　所谓信用紧缩其实就是货币政策性的收紧。

　　日本当时的房地产泡沫其实也是主动刺破的，走的是保汇率弃房价的路子。

　　货币金融政策突然收紧，连续多次上调贴现率，日本M2增速从1990年10月的11.8%降至199年4月的3.8%，1992年甚至转负，猛烈的加息率先让股市崩盘，企业融资受挫，金融资产开始贬值，资金链开始断裂，然后就传到了高杠杆维持的房地产市场。

　　房产泡沫迅速破裂的推手知道了，但讨论房地产泡沫，不能只看价格，不看泡沫的弹性和任性。

　　泡沫是虚的，但如果不停往泡沫中注入稳定剂，那泡沫就会一直飘着，不会瞬间破裂。

　　这就是我们国家的现状，如果只看价格，确实有一部分城市房价太高。

　　但你会发现我们国家房价不是直线上升，而是曲线上升，我们也面临加杠杆、我们也货币超发，但为什么我们的泡沫破不了？

　　这就离不开政策的功劳，我们懂得用政策去控制上涨的幅度，这就是为什么每年都会有调控，而且今年特别多，因为去年的货币超发已经推高过一波房价，现在要让泡沫稀释，就必然要出台调控。

　　计划经济下，多高的泡沫都会被慢慢稀释，所以在我们国家特殊的环境里，期待房地产泡沫基本是不可能的事情。

　　除非，又来一次全球性的金融危机。

　　从我们国家开始提出：“房子不是用来炒的，是用来住”的定位开始，就注定我们国家房价一定不会再出现大涨和大跌的情况。

　　这几年不断加码、不断细化的调控也是为了稀释泡沫，为了让房价软着陆，每年几百上千次的调控就很能说明问题。

　　我们国家有泡沫，但不会崩，就在于我们一直聪明地用调控去让房价不过快上涨。

　　控制速度，但不控制最终的结果。

　　就好比货币超发，我们都知道放水助涨房价，那就先堵死口子，哪怕流，也是少数。

　　银行向来利益为先，喜欢优先向房地产行业发放贷款？那就给银行设置两道红线，限制房贷占比。

　　这都是一些很聪明的做法，我们的决策者知道房价高，也知道房产挤压实业空间，知道房价让人不敢生三胎，所以调控的频繁出台，就是为了稳民心，稳房价。

　　但我们还不够狠心，更下不了狠手。

　　因为从政府需求来看，我们当前现状就是依赖土地财政，在没有新的税收对象出来之前，这条老路我们不能直接砍断。

　　土地价格降不了，房价就降不了，如果一旦从土地开始降，那地方债怎么办，那银行的不良贷款怎么办，开发商的利润、开发商的资产负债表都将一塌糊涂，这些一系列都会导致经济停滞，而最终接盘的其实是我们所有人。

　　按照我们国家喜欢防患于未然的习惯，现在的政策就是人为干预房价，人为制造慢牛行情。

　　这是对政府也是对当下经济局面最好的手段。

　　这就是为什么我们国家调控从来都不是降房价，而是稳房价的原因，因为人家本意就不在此啊。

　　我们现在平抑房价的做法越来越高级，一线城市懂得规划新区、增加土地供应、开始大搞租赁住房供应，加上各种各样的限购限售限价手段稳住房价上涨。

　　另外，宽松的货币政策仍然在持续，放水仍在继续，就是想通过货币贬值、居民收入提高，来慢慢降低房价收入比，让房价尽可能看起来在合理区间。

　　一手抓房价，一手又放水，就是想用时间换取泡沫缩小的空间。

　　最后还是想说说我们的基本面：

　　我们城市化率64%，距离发达国家的城市化75-80%还有空间，未来还有很多农民要进程，这就给出10-15年的房地产发展时间。

　　其次我们国家的土地性质是国有，而土地又是房地产市场游戏的本质，只要土地财政依赖一日没有解决，就必然不会崩盘，国家吸附在土地上能玩的游戏手段太多了。

　　最后，是国家对楼市调控的绝对影响力，难道就没有可以让房价跌的调控存在？

　　当然有啊，但显然现在不到释放的时机，取消户籍、房产和教育挂钩，降低住宅用地的地价，都能让房价吓得抖一抖。

　　但我们基调是什么：稳。

　　所以结论有点残酷，但必须要说。

　　我们国家房价确实存在泡沫，但短期不会让它崩盘。

　　普通人能做的是了解它，并懂得如何利用调控稳定期上车。

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