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降价捡漏?这些坑你避得开吗?

2021-11-26 12:00:00 大胡子说房 微信号 

  今天向大家推荐我们的深圳号:大胡子看深圳

  大胡子看深圳是我们旗下一个专注深圳都市圈的账号,与大胡子说房更宏观的分析不同,大胡子看深圳会及时更新深圳、东莞、惠州、珠海等城市的最新楼市政策、楼市动态、区域分析、价格走势等等一系列落地且实用的文章,更细节剖析楼市价值。

  以后关于片区踩盘分析、同样预算如何买、深圳楼市解读和与猜测等这些问题在深圳号都会有更详细、更及时、更落地的分析和建议。大家可以点击下方名片关注。

  以下正文:

  在深圳,大部分普通打工人买房是掏空六个口袋、背上房贷大山,孤注一掷的选择。

  资金有限,买房容错率低,几百万的赌局,你根本输不起!

  尤其是现在这个降价笋盘频出的市场,二手房动不动降价几百万,新盘又限价,背后有什么猫腻,你根本无法察觉。

  这样的市场下,很多房子不能买!很多套路要看清!

  作为刚需,想要在深圳置业,一定要练就十八般武艺,精准买到更适合自己的高质量房子!

  但是,现实往往是无情的!你做足了准备踏上看房之路,却发现买房的坑一个连一个,卖房的套路一环接一环...应接不暇!

  俗话说,自古真情留不住,唯有套路得人心!

  于是今天,我决定出一期干货,聊聊在深圳买房都会遇到哪些套路,献上实用的避坑小知识,助力大家在深圳买上好房!

  深圳楼市走到今天,自从出台二手房指导价之后,大家基本有个清晰的认知:买房尽量摇号打新房!

  道理很简单:

  因为二手房首付已经去到5-6成,所以资金不足的深圳刚需客首选一定是打新!新房更低的上车门槛、显著的倒挂优势,一旦摇中就是单车变摩托!实现资产的大跃进,那不香吗!

  可楼市行情也不好过啊,现在很多深圳的新房推盘盛况早不如从前,以前门庭若市,现在门可罗雀,又回归了卖房要吆喝的时代了,因此,开发商的套路也来了。

  当然,不仅深圳,以下这些套路在所有城市的新房销售中,你都一定经历过。

  1.狠狠贩卖焦虑,逼你买房!

  “三十岁还没有房子的你,一事无成”“最后一套优惠,错过多付100万”“今年不买房,一年又白忙”......

  说句实话,这一届销售也太有才了吧!

  无论是热播的电视剧,还是各种节日假期,他们总能抓住热点、制造金句,给大家刷屏传播买房焦虑,给迟迟不上车的“潜在客户”施压,仿佛不买房就是原罪!

  老年要买房养老、中年要给孩子准备婚房、青年要买房证明能力、女性要买房独立,甚至下到三岁小孩都知道,要把压岁钱存起来,干嘛?买房!

  行情好的时候,赶紧买,要不然下一期开盘又要涨,要不然别人就买完了,想买买不了了!

  行情不好的时候,赶紧买,趁现在很多人还在犹豫,你就是先入场收割后入场的!

  不得不承认,他们成功贩卖了焦虑。

  无房一族都在心中默念,先上车先上车!

  2.卖房话术套路多,一不小心就被忽悠了!

  成功踏入买房焦虑的人,下一步去干什么?

  看房。

  但他们开始着急,开始无序:东看一个预算不足买不起,西看一个社保年限太短摇不上,买房的焦虑在他们心中无限放大!

  但突然有一天,他们找到了“完美匹配”的楼盘,简直和设想中一模一样!大型商场环绕,地铁、学校、公园应有尽有,更重要的是还有倒挂!

  更完美的是,他们来的很巧,“下定金能优惠2个点,限时今日,限量50位”!

  那还考虑什么?赶紧定下来!错过损失一个亿啊!

  以为踏入了美好的有房一族行列,但其实,只是踏入了预设好的“陷阱”。

  在销售的卖房话术中:

  “到手就赚200万”,可能用的是小区的最低单价对比区域内的二手房最高挂牌价,差别能不大吗?

  这个板块、这个区、甚至整个市里出名的配套都在“我们楼盘旁边”,世界都微缩在楼盘附近,却不讲实际距离!看沙盘,确实都在附近,附近这个词很虚,100米在附近,1000米在附近,甚至10公里你也可以说在附近。

  计划10+年落地的地铁=规划中,距离3km的商场=一脚油门、附近,还没落地的学校=准学区房,普通买房人根本无力分辨!

  闭口不提项目劣势、不利因素,是不是防水层、有没有硬伤?只要你不问,我就不说,我不说,就假装不存在~反正,房子是卖给你的......

  3.样板间富丽堂皇太心动,到手才知道买家秀和卖家秀的区别!

  或许你会说,卖房的话术是小儿科套路,轻易就可以识破,我肯定会选择地段真的不错、配套真实存在的项目!

  这种楼盘就没有坑了吗?非也非也。

  地段、配套确实不会再后期交付的时候跑了。但别忘了,还有产品,有户型啊!

  现在市面上大部分房子都是期房,存在很多的不确定性。虽然,在深圳新盘烂尾的概率很小,但期房还是会存在一定的风险。

  买期房,看不到实体,买房人只能通过售楼处的样板间来想象。看着样板间的大气装修、充沛采光,很难不心动!

  但其实,样板间也是开发商引导买房的一个套路,你看样板间,只能看到这一间房,它的装修、它的布局,而忽略了它在楼栋里的位置、高度。

  户型没毛病,不代表你要选择的楼层没问题,你知道这个户型在不同的楼栋采光景观面都不一样吗?你知道哪怕中间户和边户通风都不一样吗?

  甚至因为楼栋布局,楼间距的差别,你选择楼层也有可能会有遮挡等等,这些通过单纯看样板间,也完全看不出来。

  样板间不等于实体房。

  很多买房人收房时才会发现“货不对板”,完全就是买家秀和卖家秀!

  买到腰线层,挡光;

  中间户有连廊,通风采光都受影响;

  公摊不明说,怎么装修都没有样板间大气;

  捆绑精装修,花了更多钱;

  夸大装修成本,货不对板,很可能要砸了重装。

  腰线层采光真的太受影响

  样板间,不就是披着美少女外皮的一头狼?

  我相信不少朋友开始思考了:新房有那么多不确定性,那我买二手呗,所见即所得总没错?

  很遗憾,错了!买二手房要面对的套路同样也不少,甚至套路你的对象从一个升级成了俩——房东和中介。

  二手房的买卖,总是一方想卖的贵,一方想买的便宜。涉及到钱的事,千万别指望着谁会仁慈。

  比如,你买二手房,大概率会碰到以下这些套路:

  1.挂牌虚假房源套信息,推荐高价房

  买二手房的一般步骤是先上各种平台网站了解房源信息,毕竟在这个时代,中介基本垄断了房源,信息极度不对称。

  在浏览的时候,你会突然发现有个非常便宜,而且各方面都非常好的房子,你兴奋打电话咨询,中介很热情接待你,并说和房东沟通后联系。然后很快回复你,房子已经卖掉了。

  这种情况,大多数时候就是在套路你!

  简单来说,就是套你的电话,毕竟现在想获得一个精准的流量(电话),花费的钱和人力太多了,用这种“低价房源”钓鱼再省心不过,进而他们再推销其他房源,很可能是推荐高价房。

  2.“超低价”“限时捡漏”,很可能隐藏了真实卖房原因和不利因素

  为了把房子卖掉,尤其是把本身有问题的房子卖掉,中介和房东总要动一点“小心思”。夸大优点,回避缺点,混淆视听...

  周边可能有垃圾焚烧场、火葬场、化学品仓库、加油站、公墓、殡仪馆等不利因素;

  马路对面就是学校,但不一定这套就是学位房;带学位的房子也可能学位已经被锁定,根本用不了;

  房产还可能被用来申请二次抵押贷款,如果仍无法还清负债,就会被查封;

  存在长租约,或是遭遇租客起诉卖家侵犯优先购买权,房产无法交易。

  拖欠物业管理费、一房多卖、税费争议、需要帮卖家赎楼、凶宅等等等等,如果中介不做产调,或是中介和房东蓄意隐瞒卖房真实原因和不利因素,买家很可能被迫接盘!

  3.你以为的房东也许就是个中介,赚取双倍的佣金、吃差价

  经历过二手房买卖的应该都知道,中介是收取一定服务费的,一般在交易前期就会约定好一个数。

  等买二手房到最后一步签合同时,一些不良中介就会出来搞事,要茶水费、找理由多收费,如果你不给,房产交易就变得困难。

  更过分的情况,你以为的房东也许本身就是个中介,两头赚取佣金,还可以吃差价。

  如果卖家强调定金和楼款要直接转于卖方本人,或者转于中介就能享受一定优惠,一定要小心再小心,避免房财两空!

  当然,以上各种套路都是个例,不可以偏概全,更不能一棒子打死所有人。或许只有被套路深深伤害过的买房人,才知道心有多疼。

  那么,怎样才可以完美躲过套路,成功买到适合的房子呢?

  买新房:

  1、看房前先网上了解基本信息,打开百度地图,搜一搜项目位置以及周边的基本配套,有疑问的可以先打好腹稿。

  2、也去找中介多多聊聊,中介新房二手房都推荐,你可以多问几个,了解新开项目的基本信息。

  3、关注本地公众号,一般公众号对于新开盘都会有项目信息,遇到良心公众号,还能从他们嘴里听到一些客观的评价。比如关注大胡子看深圳。

  4、去到售楼处,要懂得问问题,展现自己非小白,这样销售也不敢太忽悠你。比如我们附近有学校,直接问什么学校,排名如何,能确定入读吗?我们附近有地铁站,要懂得问,多远,从现在销售的这栋到地铁站具体多少米?

  5、去看样板间,问清楚是实体样板间还是展示样板间,问清楚哪些是后期交付没有的,如果更专业,带上你的尺子,你会发现床根本没有1.5米,那你就要结合你的需求来考虑这个户型的实用性了。

  6、看完这些,回到售楼中心,一定要问清楚刚刚所看的样板间在几楼,现在剩什么楼层,槽钢层、防水层具体在哪,楼间距多少,几楼以下会受采光通风遮挡等等。

  把这些记住,基本能避开80%的坑。

  二手房如何避开?

  1、不用只找一个中介,多找几个,中介中还是有很多很专业也很负责的,多找几个对比之后筛选出来想合作的中介,多多经营关系,人都是情感的动物,多请他喝杯奶茶,吃顿饭,吃人嘴软,也不好坑你。

  2、看完小区之后,你可以说回去考虑,下次自己再去摸摸底,比如找小区的大爷大妈聊聊天,问一下物业怎么样、居住氛围怎么样,甚至好运的话还能问出刚好要卖房的业主,也能摸个价格。

  3、二手房最实际的当然就是所见即所得,直接去看看周边的配套、地铁,实际距离也能直接看到。

  4、如果是奔着学区去,一定要看学位有没有绑定,虽然中介一般会如实告知,但保守起见就是自己去网上查一查,能查到房源绑定情况。

  把这些记住,你也基本能避开二手房80%的坑了。

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(责任编辑:董云龙 )
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