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地产“缩表”,郁亮说像减肥一样痛苦

2021-11-29 08:56:03 乐居网  地产K线

本文已获地产K线授权转载

文/乐居财经 严明会

“尊重常识、回归常态,阵痛之后,仍有机会。”

郁亮用16个字,概括了他对房地产行业的整体看法。

11月26日,万科在深圳召开2021年第一次临时股东大会,董事局主席郁亮携众高管出席。会上的问答环节,郁亮当仁不让,金句频出。

短短16个字,“讲”了足足8分钟。

他用一套排比阐明为什么要“尊重常识”,“常识告诉我们,天无绝人之路,总有路可以走;天下没有做完的生意,只有没做好的生意;常识告诉我们花无百日红。”

他对“常态”有独到的见解,“很多人以为回归常态是回归过去,有很多侥幸的心态。我觉得回归常态,这个‘态’不是过去,而是正常态,一路高歌猛进不是正常态。”

他用形象的比喻表达“阵痛”,“从高速到高质量,都有高字,但是不一样。行业在黄金时期要扩表,现在毫无疑问要缩表。缩表一定是痛苦的,就像减肥一样。”

他用自信、坚定的语气,说着“行业仍有机会,我们并不悲观”。正如郁亮所说,“万物云的分拆是我们开始的第一单,其他几个业务希望未来也能陆续上市。”

万物云不是“提款机”

据了解,当天会议审议并通过了9项议案,其中7项有关万物云。大家关注的焦点是,为什么选择这个时机把万物云分拆上市?

一个事实是,目前融资无实质放松,房企爆雷仍在蔓延,绝大部分房企都面临现金流紧张的处境。此时分拆万物云上市,不免惹人猜测,其主要目的是否在于融资。

就在十天前,万科集团发布了一份《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战示氛围”的倡议》。倡议书里细节满满,比如根据天气温度调整室温、文件是否需要打印、拒绝不必要的接送、宴请或伴手礼等。

股东大会上,郁亮借机澄清,“这个倡议书是万科总部年轻员工自发做的事情,不是管理层要求的。我那天参加他们的讨论,他们给我举了一个例子,也让我很警醒,他们说,你知道一张黑白打印纸0.14元,彩色打印0.96元,说建议我以后就不要看彩色打印的文件,就看黑白的就可以了。”

对于分拆万物云上市的时机,郁亮也正面给出了答复,“现在启动上市并不突然。”他讲道,首先,万物云在万科集团的资产和利润占比很小,发再多股票对万科集团的影响也不大。另外,万物云作为上市公司,募集的资金是有自己用途的,这是上市规则的要求。所以说,万物云上市与万科集团的资金没有直接相关性。

此前,万科提出“万科物业要等被大家认可为城市服务商才上市”,直至今天,万物云在“城市服务商”方面已呈现良好发展势头。郁亮介绍,目前万物云已经拥有40个项目,今年增长特别迅速,这个业务已经逐步成熟了。

“中国多一家或少一家物业上市公司其实无所谓,但是如果以‘城市服务商’的战略定位出现,我觉得意义是非凡的。”万物云选择在这个时候分拆上市,是因为它已经成为一个城市服务商,而不是一个传统物业服务商。

和股东在一条船上

与中小投资者利益直接挂钩的,是万科本身的股价和业绩。谈到股价,郁亮说自己“特别不好意思”。

自今年3月以来,万科股价从年内高点34.6元/股,一路下滑至19元/股附近。“股价下跌有宏观的因素,也有做得不如人的地方。跟优秀同行相比,我们的股价表现不太好,说明工作没做好,特别不好意思。”

同时,郁亮也坦言,持有万科的股票已经有30多年,目前压力也很大。

“我们集团2000多名骨干共同持有公司5.04%的股票,这还是有杠杆的,这些股票是从市场上买的,并不是有特殊的股权激励价格给我们的,资金来源是我们长期的奖金,原来这些奖金是可以分配给大家的。”

对于是否有增持、回购计划,郁亮表示要给股东信心,跟股东一起感受市场冷暖。“有一段时间我们买股票的时候,公司的业绩不错,股票表现不好,我们说干脆买股票,让管理团队有动力,不仅关心盈利,也要关心股价。因为我们还是有杠杆的,所以股价的波动是被放大的。这一点上,我们跟股东真的是在一条船上。我们也希望未来通过努力,能够去改变这样的局面。”

今年前三季度,万科实现营收2714.86亿元,同比增长12.42%;实现净利润166.89亿元,同比下滑15.98%,这是万科20年来,前三季度净利润首次出现下降。销售方面,前十月万科签约额5210.7亿元,同比下降了4.4%。

面对这样一份成绩单,万科总裁及首席执行官祝九胜直言,“确实是很内疚的。”他用忐忑、焦虑、痛苦,复盘了万科的心路历程。

“2018年秋季例会喊‘活下去’,那时候反映的是我们的忐忑,未来的市场我们到底怎么看,我们能不能活下去,心里有一种忐忑。到了2019年秋季例会,我们已经选择了赛道,我们已经构建的能力足不足以支撑我们找到新的利润来源,找到新的增长曲线,那时候的心理感受是焦虑。到了去年的秋天,我们成为三线四档的‘试点企业’,我们必须在规模和安全、能力和发展之间做权衡、做选择,那时候的心理感受是痛苦。”

祝九胜认为,经过一个高速发展的阶段,现在要控制好规模,要减杠杆,要去金融化,这必然会带来一些阵痛,也会带来一些代价。他将业绩下滑的原因归为两类。

第一,由于地售比的提升,对毛利率造成的压力不断增强。

据了解,2017-2020年,万科的地售比从26%升到了43%,增长了17个百分点。祝九胜讲道,今年三季度,市场出现了一个急剧的变化,整个行业或者主要的玩家,签约额都在大幅下降,市场的观望气息变得越来越浓,特别是二手房的价格出现普遍的下降,一部分新房的售价还卖不到政府的限价。

第二,万科在安全和增长之间求得一个平衡。

从2018年开始,万科在安全和发展之间做出平衡,主动控制了开发业务的增速和规模,铺开了经营服务的业务。祝九胜介绍,万科的创造、结转和结算之间有一个时间差,当年控制下来的规模、速度,会滞后反映,这是万科的主动选择,跟外界的环境、调控的政策和外部因素等都不相关。

显然,万科更倾向于前者,在目前阶段,安全比增长更重要,能力比规模更重要。


(责任编辑:常丹丹 HO016)
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