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哈尔滨楼市的隐秘交易

2021-11-30 06:29:15 第一财经日报  孙梦凡

  11月末的哈尔滨,一场大雪刚刚落下,松花江在流经这里时,已较往年提前封冻。被冰雪包裹的中央大街,以凛冽迎接游人,一桩“隐秘交易”,也在此悄然上演。

  张峰正在焦灼中寻找客户。联合办公生意失败后,他从北京回到哈尔滨,在老家买房置业,同时转行到房产销售。不过,新生计没那么好做,哈尔滨的楼市,比天气更寒冷。为吸引客户,“首付分期”“零首付”成为他口中的高频词。

  “年底了,各个楼盘降价力度都很大,低首付和零首付的项目都有。”张峰说。在他讲述的诸多案例中,有的是本土房企开发的楼盘,但也不乏全国性知名房企。

  对普通买房人来说,首付是“上车”的第一步,甚至要动用几辈人的钱包。在哈尔滨,真的有一两万就能买房、“零首付”锁定房源的好事吗?第一财经调研后发现,事情并没有那么简单,这中间,不乏营销噱头的成分,同时暗含购房风险。

  有本地人直言,越花样百出降价,越要谨慎观望。这座融合俄罗斯风情、曾经如梦如幻的城市,仍在经历楼市维稳和经济转型的攻坚期。

  “零首付”暗藏风险

  哈尔滨不算“低土地财政依赖”城市,楼市的繁荣兴衰,对其来说同样是发展命脉。但是,自2020年新冠疫情暴发以来,哈尔滨先后经历了多轮疫情,楼市也在疫情等因素影响下,数次陷入“冰封期”。

  “疫情后,房企降价促销的动作很多,今年下半年尤为明显,有楼盘总价直降50万,就为了赶紧回款。”张峰说。

  为促进房地产市场健康平稳发展,10月上旬,哈尔滨市住建局联合市自然规划局、市财政局等多部门,联合发布“救市”政策,包括买房最高补贴10万元、放宽二手房公积金贷款房龄年限、助力房企加快项目建设等,多措并举为楼市托底。

  但是,救市政策的刺激作用,似乎没有那么大,从哈尔滨的房价表现便可见一斑。国家统计局数据显示,在过去的10月份,哈尔滨是东北几个省会城市中,唯一新房、二手房同环比皆下降的城市,其中新房同比下降幅度达到1.3%。

  第一财经多方采访后也发现,在哈尔滨楼市,降价促销已不是个别楼盘的行为,而是市场上的普遍现象,龙头房企正打响“价格战”。降价幅度同样较为惊人,一些去年均价上万的楼盘,现在最多直降数千元,用“腰斩”形容也不为过。

  “万科金域悦府、融创公园壹号、和泓公馆、碧桂园国风云筑等盘都降价了。”张峰称,融创公园壹号开盘价近1万,现在均价7000多,个别楼栋卖的更低。万科金域悦府开盘价1.2万多,现在有房源均价9000~11000元。比大幅降价更吸引眼球的,是哈尔滨楼市隐现的“零首付”现象。“目前可申请低首付的楼盘,有和泓公馆、会展城上城,新松未来ONE,新松璟荟祥府、御湖壹号等。”中介李春透露。其中,有个别项目,甚至可以做到变相“零首付”,开发商直接举起“返现”大旗。

  据多家房产中介表示,哈尔滨的会展城上城项目,推出了几套特价房源,譬如一套72万元的房子,首付仅3万元左右,成交后开发商再返3万元,相当于“零首付”。

  在当下的楼市降温期,“首付分期”在郑州、天津等多个城市,都已经出现;但直接宣传“零首付”的城市,还是少数。如今,这把火烧到了被“冰冻”的哈尔滨。

  然而,真有天上掉馅饼的事吗?据记者了解,目前哈尔滨市场上针对首付款的操作,包括10%低首付比例、单纯的首付分期,以及选择开发商返现等几种情况。“零首付”噱头的关键,便是开发商返现这一环节。

  但是,“零首付”背后存在许多猫腻,比如是否真实返现、房源总价比市场价高等。

  有楼盘置业顾问在谈及“零首付”时,同样语焉不详,称不建议客户这样做,除非资金真的周转不开。他们更愿意称其为“低首付”,“不可能前期一分钱都不拿,银行也不允许,只不过是过段时间,把你前期付的钱返回去”。

  更重要的是,首付分期、零首付等操作,是明显违反官方规定的,如果上述操作被查出,购房合同存在被认定为无效的风险,开发商也会面临相应处罚。此外,如果连首付都需要分期、加杠杆,购房者能否按时偿还按揭贷款,也存在不确定性。

  努力挽留年轻人的城市

  某种程度上说,楼市是地方经济发展的“晴雨表”。在东北三大省会城市中,哈尔滨之所以楼市表现最冷,与其对人口的吸附力、产业发展情况密不可分。

  近日,哈尔滨地铁3号线开通步入倒计时,这座冰城将结束只有东西、南北两条地铁线的时期,进入官方所称“网络化运营”的时代。不过,与许多新一线城市密密麻麻的地铁网络相比,哈尔滨的地下交通,折射出其经济发展的一个侧面。

  官方数据显示,2020年哈尔滨实现地区生产总值5183.8亿元,同比仅增长0.6%,其中第一产业完成615.8亿元,增长2.1%;第二产业完成1144.5亿元,增长2.3%;第三产业完成3423.5亿元,下降0.4%。

  受就业环境影响,许多年轻人毕业后选择南下,哈尔滨也成为省会城市中,为数不多人口净流出的城市。第七次人口普查数据显示,哈尔滨常住人口为1000.99万,较六普减少62.6万人。人口尤其是青壮年人口流出,对哈尔滨楼市的购买力,影响极大。

  “在老家办事儿都得托关系,我宁愿在北京一辈子租房住。”一位北漂的东北人称。

  如今,东北一次次“出圈”,多是其流行文化在互联网上广泛传播的时刻。哈尔滨留给大众的印象,也多与旅游、美食相关,中央大街曾经的繁华时刻,已经成为过往。有当地人感慨称,那个如幻如梦的哈尔滨,已经消逝在历史长河里了。

  为重振经济活动,哈尔滨也在做出种种努力。近两年间,哈尔滨正打造“4+4”现代产业新体系,重点发展绿色农产品(000061,股吧)深加工、先进装备制造、现代生物医药、特色文化和旅游等4个主导产业,信息、新材料、金融等4个优势产业。

  以数字经济为引领、发力新兴产业,有望成为哈尔滨新的经济增长点。数据显示,截至目前,哈尔滨现代产业体系整体产业规模超6200亿元,机器人及智能制造、航空航天、清洁能源装备等10个重点产业链条加快形成,成为支撑经济发展的新引擎。

  未来,“五步一景、十步一楼”的哈尔滨,能否留住年轻人的心,还需后者给出答案。需要人口才能真正提振的哈尔滨楼市,也同样等待从谷底回归正轨。

(责任编辑:王治强 HF013)
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