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失意的明星房企:遭股东连续减持,业绩跳水下的金融街只小不美?

2021-11-30 08:41:38 时代周报 


【编者按】:从风光无限的本土大鳄到走入掉队行列,京派房企的这几年着实不好过。无论是因为规模化扩张行差踏错,还是因为债务高企陷入流动性危机,在非首都功能疏解的大背景下,他们曾经繁华喧嚣过,如今却空余一身落寞。

【失意的京派房企系列之二:金融街(000402,股吧)(000402.SZ)】

它曾是京派房企中最赚钱的公司之一,坐拥北京三环内400多亿自持物业,其大部分位于寸土寸金的北京金融街。

这家靠商业地产发迹的房企金融街控股股份有限公司(000402.SZ,下称“金融街”),如今却已规模掉队,负债缠身,持续亏损,几乎快要淡出公众视线。

就在不久前,股东大家人寿再度减持金融街股份,这已是今年下半年以来险资的第二次套现。而早在七年前,金融街曾是险资炙手可热的蓝筹股,屡获举牌增持。

2017年,金融街董事长高靓曾表示,小而美也可以活的很好,彼时的金融街,左手揽着有“中国的华尔街”之称的北京金融街,右手大幅进行扩张。

七年时间,险资进退,金融街到底经历了什么?

不增收也不增利

2021年11月15日午间,金融街公告称,股东大家人寿近期累计减持8421万股公司股份,合计减持比例2.82%,减持后股份数量为3.37亿股,最新持股比例为11.29%。

而早在今年9月6日至8日,该股东还曾通过集中竞价的方式,累计减持2981万股,占金融街总股本的0.99%。

对此,金融街内部人士接受时代周报记者采访时表示,“这是基于股东自身经营安排的考虑”。

据了解,自2019年7月以来,大家人寿一直在持续套现。被抛售股权的名单还包括中国建筑(601668,股吧)、万科A、欧亚集团(600697,股吧)、大商股份(600694,股吧)和招商银行(600036,股吧)。而与金融街同时被其减持的地产股还包括金地集团(600383,股吧)。

明源存量地产首席研究员艾振强告诉时代周报记者,随着调控的持续深入,地产板块估值不断下行,风险增大,因而“此番减持,可能更多是基于险资对地产行业前景不看好”。

而除了上述外部因素,金融街近年来飘忽不定的业绩也屡遭诟病。数据显示,其上半年营收54.73亿元,同比减少6.71%;归属上市公司股东的扣非净利润则仅有0.68亿元,同比减少46.67%。

“增收不增利”是2021年上半年各家房企的常态,但金融街却是“不增收也不增利”。

该公司今年三季度数据进一步恶化:营收41.93亿元,同比下降9.84%;归母净利润5.1亿元,同比下降22.49%;扣非净利润-1545.99万元,同比下降103.83%,已呈现亏损态势。

纵观前三季度,金融街营收96.66亿元,同比下降8.1%;扣非净利润5271.7万元,同比下降90.08%。

对于净利润下滑,金融街内部人士的解释是,主要源于旗下德胜国际中心项目做了股权交易,出售价格变成了非经营性损益,“如果按照正常资产交易方式的话,该项目将直接带来16亿的收入和5.3亿的利润,反映到财报上的话,正常的收益在6亿左右”。

然而,投资者对其盈利能力的质疑自2019年就已开始,尤其是2020年新冠疫情期间,金融街营收更是跌破5年来新低,降至181.21亿元,扣非净利润降幅达89.98%,已沦为一支反弹乏力的破净股。

“金融街模式”得与失

金融街昔日的优势,却成了如今的劣势。

七年前,它曾被险资追着走。大家人寿的前身安邦系通过二级市场增持其股份至5%举牌,随后又用两年多时间持续增持,至2016年持股比例一度高达29.98%,成为其第二大股东,一度引发大股东反击。

而险资之所以重仓金融街,恰是看重其背后的国资背景、北京核心区优质稀缺资源、以及低估值和高股息。

金融街的母公司,是北京金融街投资集团有限公司(简称“金融街集团”),后者成立于1992年,以开发建设北京金融街为契机,逐步发展成为大型多元化产业集团。2000年,其通过与重庆华亚资产置换,成功实现上市。

东方证券2017年的一份研报将其优势概括为“金融街模式”,即:在一线城市和区域中心城市进行房地产开发,同时重点增持一线城市核心区域的写字楼、商业物业,逐渐形成以商务地产为主导,适当增持优质物业,以住宅地产为补充。

简单说,“金融街模式”的先天基因是以商业地产开发运营为主,即通过开发城市核心区商业地产,增加商业配套,使地段实现增值,进而再开发周边住宅快速销售变现,用以补充商业地产长期运营所需的现金流。按照金融街自己的说法,即开发、自持双轮驱动。

然而,这种在北京CBD核心区、金融总部培育起来的“金融街模式”,就如同温室的花朵,一旦暴露在气候多变、环境复杂的外埠市场,能否凭地方优势胜出?这份研报也给出了担忧,比如:一二线城市房地产政策调控力度及持续时间超预期怎么办?自持物业出租率不及预期怎么办?城市及土地储备的拓展不及预期又该怎么办?

现在回头望去,不得不说这是一份具有前瞻性的券商研报。它所提示的风险,竟然全都在这家企业日后所遭遇的困境中逐一应验了。

扩张路上遇人事震荡

从2014年起,也即险资不断加持后,金融街驶入了全国化扩张的快车道。

最具代表性的是2014年2月,金融街以52.32亿元接盘潘石屹在上海的SOHO静安广场和海伦广场两个项目。次年7月,金融街又以88.15亿元竞得上海火车站北广场以北地块,刷新当年上海土地成交价格记录,斩获“地王”一枚。

金融街工作人员告诉时代周报记者,上海火车站北广场以北地块并非是传统意义上的“地王”,虽然总价高,但这是上海内环少有的30多万平米的综合体项目,实际折合每平米仅2.8万元,“在上海内环,这是一块优质地块。”

该工作人员还表示,“扩张是基于公司业务发展的需求,希望进一步提升行业地位”。

数据显示,2017年,金融街陆续深入武汉、成都、苏州、廊坊及佛山,拿下18个项目。根据当年财报,金融街在2017年共耗资247亿元(权益)拿地。

2018年,金融街通过招拍挂、兼并、收购、合作开发等方式,继续新增项目20个,新增权益建筑面积356万平方米,实现权益投资额191亿元,土地均价约7699元/平米。

而就这两年间,中国房地产市场的游戏规则已经改写。2017年,十九大提出的“房住不炒”渐成基本国策,旨在抑制投资投机需求的限售政策密集出台。

大多数房企没有严谨捕捉到信号背后的意思,金融街也是其一。根据克而瑞统计,金融街2019年新增土地货值238.3亿元,同比减少约27%,其拿地力度虽然有所降低,但仅苏州31亿一块地,楼面价就刷新当地记录。

在这个过程中,金融街内部在当时已有大变化。2015年11月,金融街发布公告称,根据上级通知,公司董事长王功伟、董事鞠瑾正在接受组织调查。

这则消息震惊业界,进而引发公司内部人事震荡。直至2017年8月,金融街一大波高管全部换血,1970年出生的高靓当选为公司董事长。

大范围人事震荡对企业发展造成了何等影响,接受时代周报记者采访的业内人士不愿置评。可见的事实是,此后多年,“廉政建设”始终是这家企业官宣的高频词。而金融街项目投拓的步伐虽然在加快,但周转却变慢了。

Wind数据显示,2014年,金融街存货周转天数为1100.24天,而2020年底,这一数据达到了2396.8天,增长了2倍多。

资金回笼缓慢,叠加扩张拿地,致使金融街一度背上沉重财务压力。根据《投资时报》报道,金融街的净负债率自2014年起便一直处于100%之上,2014年—2019年末依次为113.03%、162.19%、119.49%、150.82%、184.25%、188.87%。

8年时间过去,金融街的销售规模仅有不到2倍的提升,而同期房企10强的销售规模平均增长了5.22倍。克尔瑞数据显示,2012年,金融街实现销售金额180亿元,位列第27位,这是迄今为止它在房企百强榜上排名最靠前的一次;2020年,金融街销售348.5亿元,排名第77位。

但也有业内人士认为,若从净资产、土储、运营面积和租金收益等方面综合考量,金融街还是一家不错的公司,在财富中文网发布的2020年《财富》中国500强排行榜中,金融街以261.84亿元的营收位列榜单第353位,较上一年提升25位。

割肉自救,别无选择

11月18日,金融街发布公告称,将为全资子公司金融街武汉置业有限公司债务融资提供19亿元担保。

这则“借新还旧”的公告中,或许隐约可见其负债压力的冰山一角。根据以往财报数据,从2017年到2019年全国扩张期间,金融街的有息负债在持续增长,分别为624亿元、805亿元、846亿元;2020年有息负债进一步上升,至874亿元。

而截至2020年末,金融街净负债率仍高达172.41%,剔除预收款项后的资产负债率为74.38%,踩中两条“红线”。

此刻,面对股东减持、周转变慢和杠杆推高,战略性收缩似乎是金融街别无选择的选择。

在2021年公司半年报中,金融街管理层明确表示,下半年公司将高度重视现金流安全,确保资金安全稳健。并提出统筹收支平衡、加大融资力度、优化债务结构、降低财务费用、盘活存量资产等等数项举措。

然而现实中可用以自救的手段,都不过是一些常规套路:

首先是减少土地开支。据公司年报测算,与2019年的土地权益投资额169亿元相比,2021年至今为止,金融街拿地权益投入缩水了约50%。

上述金融街内部人士告诉时代周报记者,公司拿地越来越谨慎,对目标城市的经济基本面、市场竞争格局以及周边竞品都要进行详细的分析测算。

其次是出售资产。除了前述提到的德胜国际中心项目股权外,金融街实际上从去年开始就已经卖卖卖,包括与中信地产协商解除中信城B地块合作协议,以37.1亿元的价格转让金融街?万科丰科中心项目股权等等。如果顺利的话,这些股权交易可为金融街回笼超过130亿元的资金。

但这一系列操作,似乎仍未使其化解三道红线的压力。截至2021年6月末,金融街剔除预收款后的资产负债率为73.3%,净负债率为163.7%,现金短债比为1.13,资产负债率和净负债率小幅下降,仍踩中两条红线,维持“橙档”不变。

在回答投资者提问时,金融街方面曾明确表示,力争三年将“三条红线”管控的核心财务指标全部达标。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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