尴尬省会，有购买力，但房价就是不行...

　　如果在全国，要选出一个最憋屈的省会。

　　南京会说苏州太强势太抢风头；

　　合肥会说省内兄弟太瞧不起人；

　　石家庄会指着北京和天津说，谁能混得比我还差？

　　隔壁的太原只能弱弱的说，也许....是我。

　　看完上面这段，笑笑之余，是不是会有点新奇？

　　石家庄旁边的省会竟是太原呢？

　　是的，真是的，不信看下图,国际庄边上除了北京和天津这两个欺负人的，还有太原这个难兄难弟。

　　而太原周边的这些城市，大家应该都不陌生，过去咱们多少都聊过，跌跌不休的郑州、连涨60个月的西安、双雄争霸的济南青岛。

　　唯一陌生的，可能就是一头煤灰的太原。

　　虽然这么说有些罪人，但这就是当下的太原，一座存在感极低的城市。

　　一座城市，能够称得上存在感低，参考南昌，大抵逃不过三大因素：

　　1、政策关注低；2、经济发展差；3、人口总量少。

　　太原恰好将这三点发挥到了极致：

　　在政策上，爹不亲娘不爱，既不是铁路枢纽，也不是区域核心，360°怎么也挂不上任何国家级战略。

　　就连覆盖21个省市的自贸区政策，山西完全没有分到丝毫，好端端的能源大省省会，拍掉煤灰的太原，从未享受过更多政策buff的倾斜。

　　经济数据上更是拉跨，2020年GDP总量刚刚达到4153.25亿，排在全国56名。

　　这个数据在全国是什么水平呢？

　　这么说吧，石家庄经济总量在全国排在36；

　　在江苏省内算垫底的镇江，还是要比太原多一点；

　　常说最强地级市经济甚至超过中西部地区的省会城市，这个城市里就包括太原，昆山2020年的GDP总量也达到了4276.8亿。

　　虽然这有地理历史的原因，但足见太原这些年经济发展的弱势。

　　而更让太原存在感低的原因，还是在于人口规模。根据7普数据，2020年太原常住人口只有530万，而郑州常住人口有1260万人，石家庄有1123.5万。

　　很多时候，人口就意味着声量。

　　就像同样是吃辣，江西人吃的也很猛，但是知名度就是不如湖南四川。同样是暴雨，郑州的传播速度就是比太原要快。

　　整个太原的基本面中唯一还算可以的，就是人口流入数据，近10年新增110万人口，勉强保住了省会城市的体面。

　　但是这份可以，是拉低标准的可以，山西省近年来的人口数据表现已经不太好了，7普数据山西已经开始出现负增长，随着未来城镇化的饱和，在人口这项关键数据上，太原也并不乐观。

　　可以说，存在感已经概括了太原此刻的价值，要政策没政策，要地理位置没地理位置，要人口优势没人口优势。

　　正因为如此，太原这些年，越来越少为人称道，越来越隐形。

　　拍下煤灰要转型的太原，小成绩有，但大成绩无。

　　曾经的太原，曾经的山西，都是无比辉煌的。

　　尧舜禹在此发迹，华夏文明可以是就此起源，中国五千年文明看山西的说法不是浪得虚名。

　　明清时期，晋商更是居全国商帮之首，全国排名前16位的大财团都在山西。而晋商挣到了钱，首要去做的事情就是置办宅院，至今流传最著名的还是乔家大院。

　　但，为什么，太原一步一步走到了现在？城市印象只剩下了煤？

　　房价均价至今不过1.1w，煤老板全国各地买楼的豪气尚在，为何省会房价如此拉跨？

　　要搞懂太原这座城市的房价逻辑，必须认真的看看它的历史，它的过去。

　　太原的落寞，既有观念作祟，也有时代转变下的无奈。

　　跟所有黄河流域的城市一样，太原所有的辉煌，都存在于陆路时代。

　　太原曾经也品尝过地理优势的甜头，襟四塞之要冲，控五原之都邑，说的就是太原在军事上的战略位置。

　　三面环山，北可抵御蒙古胡人，南可便达中原，东出太行山可威胁华北、燕赵之地，可以说这样的位置，在历来王朝更替中扮演着至关重要的作用，唐王李世民就是自太原发兵，太原也享有着龙脉的称号。

　　也正是因为处在边塞之要地，晋商就此崛起。

　　由于大量军队驻守，晋商们通过帮助政府运输粮草获得当时非常重要的盐引，在利用边境优势发展对外贸易迅速崛起。在后来，更是创立了影响最广泛的票号，走上了晋商最为辉煌的时刻。

　　这是太原第一次辉煌，但也因为民国动荡环境，这些积累逐渐化为泡影。

　　到了我国的工业化时代，太原迎来了第二次辉煌，这一次是对太原影响最深的煤。

　　山西的煤矿储备极多，最巅峰的时期，说村村有煤矿完全不是夸张。山西在很长一段时间内都是我国第一产煤大省，直到2017年内蒙古才将这第一的名号拿走。

　　80年代，为了解决我国能源紧缺的问题，国家大力鼓励山西开发煤炭，并且开放了非常多的矿场给予私人承包，这批承包商也就是咱们常说的煤老板，其中代表城市就是大同、临汾、太原。

　　但是与咱们印象中暴发户一般的煤老板不同，能源供应起初并不是一件暴富的生意，至于原因大家今年应该感受的很清晰，那就是电煤国家是限价的。

　　计划经济开始，山西运出了大批的能源，但因为限价，完全没有享受到价格的优势，反而山西留下了无尽的社会问题，最突出的就是污染与贫富富差距。

　　余秋雨曾说道，抱愧山西，大抵就是因为如此。

　　直到2005年，政府正式宣布不再对电煤价格调控，太原才真正迎来6年的加速发展期，此期间太原二产业占比从2002年的41.7%上涨到2007年的49.7%。

　　但是很快，就遭到了反噬。

　　2008年山西省襄汾县发生特别重大溃坝事故，随后整个山西掀起一场整治运动。2009年起，山西将年产30万吨及以下的煤矿全部淘汰，太原也开始着手进行能源经济转型。

　　但是离开煤炭的太原，似乎一直没有找到新的增长点，今天虽然第三产业占比达到60%，但说的上来的产业，依旧是太钢这些重工业制造业，经济增长与总量也是越来越不值一提。

　　2013年太原GDP与合肥几乎匹敌，但是如今，已经不及合肥一半。

　　至此往后看，太原似乎再也没有跟上过时代的脚步！

　　越与周边的城市对比，就越能发现太原错过了什么。

　　同样的内陆位置，同样的历史名城，西安抓住了抢人才的最好时间，把握着历史名城宣传节奏，扩张兼并新城，不断做大做强，虹吸整个西北，西安每一步可以说都把握着时代的节奏。

　　而太原，如今能说得出的旅游景点只晋祠，在宣传上至今没有把握住年轻一代，哪怕已经拍下了煤灰，但是在很多人心中依旧是灰头土脸。

　　经济确实转型了，但新的增长点依旧乏力，招商引资没有毫无优势，直到去年才开始反应过来要吸引人才，不说奖励力度的问题，但从时间上晚了西安整整5年。

　　而更多的骚操作，比如兼并，太原因为三面环山也是做不来。

　　周边都是穷兄弟，想要吸血全省机会都不太大，去年整个山西入围GDP前100的城市仅有太原一城。

　　煤矿开采，带来的是巨大的贫富分化，富的不是采矿的老百姓(603883,股吧)，而只是煤老板。

　　但是挣到钱的煤老板，早跑了！

　　至今北方核心城市的售楼处里，都流传着零几年煤老板们豪气的故事，比如一口气买下soho十几套房。

　　运城人爱去西安，大同人爱去北京天津，晋城人去郑州，当一座城市没有就业留人的时候，任何对手都能虹吸你，这就是城市竞争的现实。

　　太原，固然陆路时代向海洋时代转变没落的必然，但也有自己没有跟上时代节奏慢半拍的主观因素。

　　站在现在来看，太原想要弯道超车，实在是缺乏天时地利与人和。

　　所以说，我们对于太原的建议，向来都是非自住不要买。

　　不过，太原虽然没有跟上其他城市的步伐，但也走出了自己便民利民的路子。

　　太原近些年的发展确实肉眼可见在加快，地铁开通了，城市面貌也在变好，由于地势空气环境并未污染严重。

　　太原在很多便民利民的地方，都做到了自己的极致，比如太原是国家公交都市建设示范城市；比如太原连锁便利店发展指数位列全国第二，布局密度超日本东京，不是北上广深罗森与711，而是本地的金虎和唐久。

　　这样的思路，倒也是对的。不是所有的城市都要去追逐互联网、金融与外贸制造业，与其多些高楼大厦不如像现在太原一样耕耘好手中的一亩三分地，做好便民利民。

　　综合上述来说，太原买房，其实最重要的就是围绕着自住去思考，板块和价格基本如下图。

　　如果想要尽可能保值，我总结了三点：

　　1、太原地势原因，只能是一路向南，南部的发展要比北部要好；

　　2、不要追逐新区，要买就买核心成熟区域；

　　3、改善优质产品未来还有一定的市场。

　　4、今年下半年尤其小心风险，准现房要高于期房。

　　至于要不要等待明年抄底，我只能说没必要。

　　每个城市都是类似的，优质板块跌幅少，远郊板块跌幅大，核心优质项目，价格合适没必要等，第四季度看中就可以买，如果没有中意的，慢慢等也无伤大雅。

　　太原，未来没有其他城市那么风光，但也足以让一方百姓安乐。

本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。