这里,真的跌回2019年!

2021-11-30 13:10:16 大胡子说房 微信号 

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  遥想去年年末到今年年中,广州终于开了次荤,经历了一段久违的房价上涨。

  嗨完一轮过后,8月底,指导价政策出台,广州市场急转直下。

  最新的70城房价数据显示。

  广州新房环比下跌了0.3%,二手环比下跌了0.6%。

  从涨到跌,只需要两个月,而在这个过程中,最倒霉的是赶在今年房价涨上高点之后进场的韭菜们。

  跟着这波涨幅买入广州的人,真的亏到妈都不认得了!

  降价,成为了广州的常态!

  率先下跌的,是广州的新盘。

  最近在广州,大家都在谈一个新盘——增城新塘的华润公园上城。

  这个盘能出圈,就是因为降价。

  今年年初公园上城还能卖3.1万/㎡的均价,现在已经降价到2.8万/㎡!一套直接降了40万,这一降价不得了,弄得今年刚买的业主很不爽,直接拿出中国特色应对招式——拉横幅抵制,动静闹得不小。

  虽然业主很气愤,但是,降价这事真不能怪人家公园上城,你看看现在广州的新盘,一平米均价降几千都算少了,多得一平米能降好几万!

  下面我整理了一份广州和年初相比在降价的新盘名单,大家可以看看都有哪些新盘在降价、降价了多少?

  看完以上降价的新盘,会发现几个特点:

  1.地段基本都在核心区之外

  在天河、越秀、海珠,都没有新盘降价,核心区内只有荔湾有一个新盘雅居乐天境在降价。

  一方面客观上是这些区的新盘数量少;

  另一方面,有价值的核心区域,开发商的信心就是会更爆棚,你没法否认,不只是广州,这在哪里都通用。

  2.所在板块的供应量大

  典型的比如增城的新塘和南沙的黄阁,都是供应量很大的板块,只要地段内的新盘一多,相互之间就一定会降价内卷。

  3.房企多数不是国企和央企

  现在的新盘,不仅是拼项目,还得拼房企,现在问题比较少的房企,多数是国企和央企,所以能看到上面这种表中,降价楼盘的房企属于国企和央企的就只有华润、越秀、保利、金茂少数几个。

  除了新盘,同样在降价的还有广州的二手房。

  下面是我整理的最近广州降价幅度比较大的二手房:

  下跌的二手房,大概分为以下几类:

  1.学区房

  表中列出的越秀和天河的降价楼盘,基本都是学区房,

  比如越秀一套降价了580万的锦城花园88㎡两房,是东风东路小学的学区房

  比如天河北华景小学的学区盘金田花苑,一套79㎡三房,挂牌价只要60083元/㎡,而指导价只要60821元/㎡,业主把价格降到了比指导价还低!

  2.大量放盘板块的二手房

  二手房供应量大的板块,竞争会非常激烈,导致二手楼盘降价的房源往往会更多。

  最典型的是番禺的雅居乐花园,光挂盘量就有200多套,其中接近指导价挂盘的房子就有21套。

  3.大户型

  降价的房子中,100㎡以上户型的数量占到60%以上,其中很多是120㎡以上的大户型。

  大户型降价多其实很好理解,毕竟大户型的总价高,流通性往往不好,业主更容易妥协降价,而随着时间推移,大户型远不如小户型能扛,到时候这些大户型的降价幅度只会更猛。

  指导价出台到现在,也才两个月,广州的跌幅已经快赶上了指导价出台快一年的深圳!

  广州为什么这么不抗打?

  新房和二手房的原因,会有差异。

  新房降价,和房企直接相关。

  大家都知道,三道红线对房企的打击是致命的,融资受阻之后,房企现在不排着队降价,那就等着未来排着队暴雷。

  尤其是那些抱着个烂地段的新盘,不降价就完。

  广州和深圳完全不同,深圳是一个没有郊区的城市,坪山的新盘都能卖得好;

  而广州像花都、增城的很多新盘,即便在市场好的时候去化都够呛,现在市场冷了,就更需要打兴奋剂,

  另外,年底这个时候,是开发商急着回款的时间点。

  往年同期,降价促销也不少,再加上今年有调控、红线等多重因素的同时压迫,房企不仅要降价,而且还要降得比以往更肆无忌惮,才能活下去。

  新房都拉下脸了,自然会影响到二手房。

  最大的影响是新房和二手房之间的价格关系。

  新盘价格整体下调,再搭配指导价政策,导致广州的部分板块,已经出现了新房和二手房的倒挂。

  比如黄埔的科学城,新盘时代天韵均价3.58万/㎡,旁边的二手盘万科金色梦想,价格到了4.2万/㎡,每平米倒挂了6000元;

  另一个新盘品秀新樾降价到3.68万/㎡,周边的二手楼盘奥园香雪公馆,均价5.2万/㎡,一平米相差了1.52万。

  除了新房的影响之外,二手房自身的竞争力也在下降。

  下降有两个表现。

  首先,二手房的放盘量在增加,存量竞争更激烈;

  其次,以往二手房中比较吃香的学区房,被政策预期打压,现在是降价都卖不出去。

  广州的市场,和同样被指导价“指导”的深圳越来越像。

  但和深圳相比,广州的楼市显得过于弱势。

  归根结底,广州二手供应量比深圳大太多了,除了少数顶级的地段之外,其他地段的房子可替代性很强。

  不具备真正的稀缺性,就不会有预期,没有预期,楼市必然弱势。

  弱势的楼市+冷淡的行情,结果就是快速的降价。

  既然广州降价了,怎么办?

  给你2点建议:

  1、还没买的,赶紧买

  2、买了一套的,还有钱和名额的,继续买多一套

  是的,现在的广州就是适合入场的时候,当然,你不能乱买。

  具体怎么买,还是两个建议:

  1.关注新盘,莫要二手

  2.关注降价了20%-30%的新盘

  第一点好理解,第二点为什么说是20%-30%这个区间呢?

  从降价的角度来说,不是降得越多越好,那些动辄就能跌50%的盘,风险会比较大。

  要不是地段、配套差一些,要不就是品质会有问题,还有可能就是开发商资金链出现危机需要促销甩卖。

  相对而言,20%-30%的降幅的新盘,风险会更小。

  此外,现在降价比较狠的区域中,我建议你专注于黄埔、番禺和增城。

  具体而言,黄埔要重点关注科学城板块;而番禺,可以关注相对比较的华南和万博板块的新盘;如果预算稍微低一点,也可以关注增城新塘板块靠近地铁线的新盘

  最后,要提醒大家:

  降价大背景下,广州的机遇和危险并存,没有搞清楚新盘的地段价值和楼盘降价的原因之前,劝你最好不要轻易下手。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:张泓杨 )
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