深圳土拍最大赢家深铁 “拿地即开工”下的楼市竞速

观点地产网 市场风向转变，原本的模式似乎不再适用。

近日，深圳地铁集团官方公众号披露称，11月29日上午，集团在松岗街道沙浦围举行了大运枢纽、赤湾停车场等5个物业开发项目开工仪式，同步启动场地平整、勘测等前期工作。

据了解，该批次开工项目地块即为4天前（11月25日）深铁集团在深圳第三批次居住用地集中供应现场竞得的南山、龙岗、宝安、坪山、光明5宗地块，项目总用地面积约26万平方米，总建筑面积约116万平方米，总价178.51亿元。

事实上，梳理深圳三批次集中供地成交结果发现，深铁也成为今年深圳招拍挂市场上最“豪迈”的企业，以241.8亿夺得38宗土地中的6宗，其次则是中海4宗、保利置业3宗。

然而，上述5个项目并不是深铁动工最快的。

早在9月28日二轮供地上，深铁63.29亿拿下的松岗A401-0187地块，隔天便举行了开工仪式，同时取名为“深铁璟城”，预计今年底便可达到预售条件。

不仅是深铁，“拿地即开工”似乎已成为房企在深圳招拍挂市场上的标配模式。

可以列举的是，万科于今年6月获批预售的宝安尖岗山项目，在去年11月竞拍成功的当天下午，就流传出项目现场挂起横幅举行开工仪式的图片。

时隔半年后，在今年5月深圳首批集中供地现场，佳兆业夺得与上述万科项目相邻的另一宗宅地，仅几小时后便上演了同样剧情。

此外，龙光在同场次所获的光明项目也已于11月11日取得预售证，距离拿地时间未及半年。

在这背后，开发商们追求的是高周转，时间的抢夺也为降低成本、获取流量等赢得更大的空间。

拿地即开工

11月25日，深圳今年三批次宅地集中供应收官，共38宗地块成交，总金额达959.78亿元，去年全年深圳宅地总成交金额则为800.72亿元。

综合三次土拍成交结果来看，总供应39宗地块，仅1宗流拍，但该宗地在第三批集中供地中又重新挂牌，最终由深铁集团底价拿下。

值得关注的是，深铁集团在第三轮土拍中豪掷178.51亿一口气拿下5宗地块，加上此前在第二轮拍地中摘得的宝安地块，共揽获6宗，成为今年深圳招拍挂居住用地市场的最大赢家，中海和保利置业分别以4宗、3宗位列之后。

对于深铁所获地块，合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，从运营角度来看，深圳地铁拿下的地块多数都是综合用地，具备一定挑战。但主流还是以刚需房为主，因此开度难度并没有那么大。

据观点地产新媒体此前报道，在深圳第三批次集中供地中，深铁集团所得地块分别为南山招商街道K1030016、龙岗园山街道G01063-0264、宝安松岗A407-01020、坪山坑梓街道G14301-0115、光明新湖街道A641-0029。其中，南山招商地块包括教育设施用地和文体设施用地，而坪山、宝安和光明3宗地块则含有商业用地。

据介绍，上述项目分别是大运枢纽、赤湾停车场以及位于地铁松岗站、光明站、沙田站附近的5个TOD类项目。目前，5个项目规划建设约64万平方米居民住宅（含26万平方米公共住房），8万平方米学校设施和40万平方米办公商业等综合业态。

另一方面，从深圳第三轮集中供地成交结果来看，总体上仍呈遇冷态势。有市场人士分析称，第三批次土拍深圳总共推出11宗宅地，7宗底价，比例上是冷的，其他4宗触顶摇号，最多就14家参与，跟以往二三十家相比并不是太多。

回顾深圳三个批次土拍表现，第一轮参拍企业超20家，成交6宗、总价138.44亿。南山、宝安、光明3宗地溢价率均为45%，龙光以80亿夺得2宗地成为之最。

第二轮参拍企业超15家，成交21宗、总价452.97亿。中海以127亿、溢价15%触顶成交4宗。

第三轮参拍企业约23家，成交11宗、总价368.37亿。7宗底价成交，其中深铁揽收5宗。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，深铁此举起到了托底市场、提振情绪的作用；另一方面，对于深铁降低拿地成本，以更大的地产回报覆盖地铁和区域开发成本，推进轨道导向的地产供应，提高用地供应效率。

11月29日上午，深铁集团项目集中开工仪式上表示，积极推行“拿地即开工”模式，在高质量推进TOD项目建设同时，充分释放“轨道+”TOD综合开发效应，加快开发速度，加速资金回笼，保证投资的良性循环。

这也是继今年深铁集团“深铁璟城”项目实现该模式后的又一次体现，彼时深铁集团相关负责人向外界表示：“在建造松岗车辆段时，我们就预留了上盖建筑的空间，同步进行了统筹规划等大量前期准备工作，才能做到‘拿地即开工’。”

时间换空间

事实上，以“拿地即开工”为代表的高周转模式，早已在深圳招拍挂土地市场上习以为常。

以11月11日开盘的龙光深圳光明凤凰城项目为例，该项目地块是龙光在今年5月13日深圳首轮集中供地以10.88亿、溢价率45.07%夺得，不到半年时间便取得预售许可。

更早之前，2019年12月拿下深圳前海地块的龙光，从拿地到动工、预售仅用了8个月左右，涉资百亿。

另一个于今年6月开盘的万科深圳尖岗山项目，同样深谙高周转模式。

万科在2020年11月以总价59.98亿元竞得该地块，当天下午就流传出项目现场挂起横幅举行开工仪式的图片，被网友打趣为“万科速度”。

而在今年5月，佳兆业以25.44亿元夺得前述项目相邻的一宗宅地，成交仅隔几小时后便举行了开工仪式。

不难发现，在融资受阻、成本提高、利润承压的市场周期下，高周转已成为房企开发项目的首推模式，并在行业中盛行。

有资料显示，万科曾奉行“5986”高周转模式，即拿地5个月即动工、9个月销售、第一个月售出八成，六成产品必须是住宅。碧桂园则在此基础上形成“456”模式，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。

流传至今，已被行业效仿成“0357”模式，0为“拿地即开工”，3个月售楼处、示范区开放，5个月后开盘，7个月现金流回正进行再投资。

若按此模式，不断进投资拿地、预售回款、再投资的循环中，1亿元一年最快可周转两次，大约可撬动10个亿以上的货值。此外，该模式下的利润率与其他相比也有所不同。

一位房地产市场人士分析上述模式时表示，高周转能够加快资金周转，缓解资金紧张同时，提高资金使用率及利润率。除此之外，还能为房企获取更多流量，快速占有市场以扩大份额，从而提升品牌溢价能力，以及获取更多低成本资金。

但是，高周转模式也因施工安全、房屋质量等问题，被市场所关注。另外，楼市遇冷当下，加上限价规则，房地产市场供需情况已发生变化。在此阶段，即便推出楼盘也难以达到以往的收益，资金回流情况并不理想。

根据深圳新房备案信息显示，截至12月1日，前述万科尖岗山项目已备案比例为55.9%，龙光光明项目已签认购书及备案的比例为15.49%。与之对比的深铁集团11月开盘的南山区“深铁懿府”项目，已签认购书的比例为96.6%。

实际上，高周转作为一种经营策略，并无优劣好坏之分，但需要运用得当。

一位房地产从业人员表示，要选择当前市场和企业实际经营情况适合的情况下，才能够恰当运用。比如资金储备充足、当地口碑较好、公司标准化高的企业，还要在市场流动性大的环境下施行。

值得一提的是，上述人士亦介绍，房企往往为实现高周转策略，拿地前置阶段就已做好充分调研和定位，开发报建流程也已和相关部门提前熟化，包括合作方、政府等沟通。

如此，在竞争激烈的深圳市场，如何实现高效率的项目完成周期，也成为当下房企不得不思考的问题。