乐乎罗意:人们的租房体验正变得越来越好丨博弈慢变量·重塑信用

2021-12-10 08:13:42 和讯房产 

 

从北京地铁10号线的安贞门站出来,步行8分钟,就可以看见一座公寓,门口的牌匾上写着“乐乎公寓”四个大字,门面不大,但进门后,身穿灰色西装的管家会热情的上前打招呼,并端上一杯热茶。

这是知名租赁运营机构乐乎公寓11月新开的一家门店,200套房源在短时间内就已满租。这家门店的特别之处在于地段,北三环,奥体中心,而且周边有地铁、商场、写字楼、餐饮,有过北京租房经验的人可以立刻感受到,这个地方住起来十分方便。

众所周知,北京是一个寸土寸金的地方,在核心地段批量增加租赁房源是很少见的事情,不过,这种情况正在得到改善,随着租赁行业迎来政策性红利,核心地段的租赁房源显著增加。

租赁行业正在迎来历史性机遇,这一点,乐乎公寓集团创始人CEO罗意深有体会,下半年以来,乐乎运营的房源数量加速增长,预计到2021年低,乐乎运营的公寓数量预计将突破7万间。

核心地段的租赁房源供给显著增加

6月新拓2316间房,8月签约突破2100间,11月开业4个门店,下半年以来,乐乎的房源规模正在加快增长。

对此,罗意表示,2020年疫情导致行业投资量不大,今年年初,租赁市场整体向好,社会投资开始涌进租赁行业,所以房源数量增加,不过,今年签约整体呈现出不平衡的特点。

值得关注的是,这一轮房源增长,呈现出前所未有的新变化,罗意认为,跟往年相比,今年房源增长非常有质量,这主要体现在三个方面,一是合规性强,二是资产方与运营方直接对接,三是很多项目来自于核心地段,资产质量更好。

“往年,我们很难想象在亚运村核心区这样的地方能落项目,但今年这种现象很普遍。”罗意表示,今年乐乎在金融街(000402,股吧)、建国门、延静里、建外SOHO都有项目,有些已经入市招租,有些处于装修阶段,预计稍后会入市。

在核心区域释放租赁房源,对于北京的租房人群来讲,无疑非常利好,也从侧面说明,租赁行业的发展越来越规范和成熟。

变化后背离不开政策的推动,罗意表示,随着租赁政策越来越具备实操性,更多机遇也逐渐释放,从乐乎拓展的房源类型看,大部分是保障性租赁房源。

截至目前,乐乎参与过城中村改造工程、棚户区改造项目、“职住平衡”项目及地方人才工程项目。今年9月,乐乎中标了北京大兴区三间房项目,该项目主要面向基层工作者和蓝领人群,预计2021年底分批投入使用。

政策之外,社会对租赁运营价值的认知也不断提高,罗意表示,从房地产增量到存量的转换过程中,人们开始真正关注资产的运营价值,很多资方想要借住专业运营机构的力量来提升资产价值。

租赁运营价值凸显

质量和品牌,这是罗意在总结2021年时强调的两个关键词。

虽然行业有很多机会,但在罗意看来,品质比数量更重要,乐乎更强调单个项目的盈利能力。

这种认知来自于他在实际工作中的体会,去年疫情以来,办公和商业等资产的坪效表现差强人意,反而长租在疫情期间表现出一种非常强劲的穿越周期的能力,在各种政策不断出台的背景下,人们对长租的布局更有信心。

而随着各类资产增多,业内逐渐认识到长租机构的运营价值,这主要体现在两点,一是通过运营实现利润增长,但更重要的是第二点,即通过运营来实现资产价值的提升,这是衡量运营能力的更高标准。

“接下来的一两年里,把单一项目做透,从能力上建立起竞争壁垒。”这是乐乎接下来的方向,不过,罗意也坦诚,这是个比较艰难的过程,会很痛苦,但这是向上走的必经过程。

“这是一种比较抽象的能力,对企业组织自身而言,是一种向产业链上游走的能力,对应的是议价能力的提升和话语权的上升,我们要在能力逐步完善的过程中做更好的案例,有更强的溢价能力。”

为了实现上述目标,乐乎进行了品牌梳理,即把项目划分到不同的品牌下面,同时,在新项目的打造方面,进行了更严格的要求。用罗意的话来说,乐乎今年主要工作就是围绕品牌引领和“质在量先”来展开。

“可能在接下来相当长的时间内,我们都会沿着既定的道路进行有质量的增长。”罗意表示,经过五六年的快速发展,包括也遇到了外部经济的挑战,租赁行业到了一个节点,梳理好过去的积累,为下阶段做更长期的布局。

截止目前,乐乎已拥有众多公寓品牌,包括服务于集中式白领公寓的乐乎公寓和乐乎青年社区,企业服务公寓乐乎起程,分散式公寓乐乎大家,据罗意透露,乐乎还会相继推出高端公寓品牌芷岸和怀庭。据悉,怀庭按五星公寓的标准进行打造,服务对象主要是中高端塔尖人群的居住需求。

未来增长的方向

今年,租赁行业出台了很多政策,通过土地、金融、财税政策支持,提升保障性租赁住房的开发速度。根据住建部披露的数据,2021年1-9月,全国已开工保障性租赁住房72万套,占全年计划的76.9%。

“对于所有从业者来讲都是一个历史性的一个机遇。”罗意认为,这种机遇主要表现在两个方面,一是各地政府规划了保障性租赁住房的供应计划,二是各类存量资产获准进入租赁领域,前者偏向民生,后者偏向市场化。

对于参与机会,罗意认为,随着各地的政策越来越细化,租赁机构的参与机会越来越多。

在他看来,存量房源的确有巨大空间,尤其对一些核心地段的资产,因为地段比较稀缺,资产价格较高,需要较高的运营能力,不过,保障性租赁住房会有更大的业务机会。

“接下来我们绝大部分要去参与保障性租赁住房,根据政府规划,每个城市在十四五期间都有几十万的房源供给量。”罗意表示,这也契合了共同富裕的精神,租赁作为民生行业,我们会在基本的商业逻辑下尽可能的参与其中。

对于2022年,罗意认为,首先是保持有质量的增长,也在考虑下一轮融资的可能性,但更重要的是做品牌深耕,各个品牌线实现有序增长。

此外,罗意希望乐乎在两个业务上实现大的突破,一是资管线,乐乎在运营方面已经足够专业,接下来希望能建立起商业模型,从前期定位到利润预期,建立一套对资产管理的盈利模型,服务于资产方。

二是摸索出和地方平台批量化发展保障性租赁住房的路径,基于乐乎已经和多个政府合作的各类租赁住房的经验,寻找业务批量增长的可能。

(责任编辑:徐帅 )
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