中央经济工作会议再提“房住不炒” 加快发展长租房市场

2021-12-10 21:23:56 和讯房产 

  12月8日至10日,中央经济工作会议在北京举行。

  会议要求,明年经济工作要稳字当头、稳中求进,各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任,各方面要积极推出有利于经济稳定的政策,政策发力适当靠前。

  会议提出要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要提升效能,更加注重精准、可持续。要保证财政支出强度,加快支出进度。实施新的减税降费政策,强化对中小微企业、个体工商户、制造业、风险化解等的支持力度,适度超前开展基础设施投资。稳健的货币政策要灵活适度,保持流动性合理充裕。引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业、科技创新、绿色发展的支持。财政政策和货币政策要协调联动,跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合。实施好扩大内需战略,增强发展内生动力。

  此外,会议称,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

  会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  多元化转型是行业可持续发展的必由之路

  对于本次会议强调“房住不炒” 、“加强预期引导”,贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称,未来政策将侧重引导市场预期平稳,既包括房地产市场不会持续下行,不会爆发系统风险的预期引导;也包括“房住不炒”长效机制不会改变,各方不能抱有“刺激房地产、炒作房地产“的心态。

  许小乐认为,此次提出“探索新的发展模式”将推动房企开发模式转型。“当前我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继,部分企业爆发债务危机,需要采取疏堵结合的方式,加快引导房企转型升级,从发展模式上防范和化解房地产金融风险。”

  房地产开发企业应探索新的发展模式,结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势,参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域,实现多元化转型。这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择,也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。

  许小乐称,此次提出房地产的“良性循环”需要两个必要的基础,一是控制住房企暴雷风险,防止局部企业风险向系统传递,二是房地产市场要运转起来。“今年下半年市场出现接近停滞的状态,主要是市场出现了由二手房到新房、再到土地市场的链式降温,二手房的流通难使得卖旧买新的换房链条受阻,交易阻滞使房企回款加速恶化,到期负债无法接续滚动,面临严重的流动性问题,整体房地产全链条无法正常运行。根本原因是下半年的过快降杠杆,多项金融政策同时收紧,政策效用叠加导致房企融资环境、购房者购房信贷环境均快速收紧。”

  许小乐说,未来房地产“良性循环”指引下,前期过紧的金融政策将结构性调整,一方面适度放松对房企融资的管控,合理发放房地产开发贷款、并购贷款等,缓解房企债务压力;另一方面购房信贷环境改善,重点满足首套房、改善性住房按揭需求,在“房住不炒”的前提下,未来针对刚需、改善性购房需求可能有定向的支持政策。预计2022年房地产市场将逐步修复,不会出现硬着陆,持续发挥经济运行中的“稳定器”作用。

  预计明年出台面向长租市场的支持政策

  本次会议上提出的加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,在许小乐看来将有助于未来更多发挥市场效率,解决大城市租客多样化、品质化的租赁需求。“随着城镇化率的提升,大城市住房租赁市场需求旺盛,租客停留在租赁市场的时间拉长,依据贝壳平台数据,2021年北上广深的平均购房年龄为36-38岁,相比于2018年推迟了2-3年左右,很多租客租住时间或超过10年,未来家庭化租赁需求逐步显现。”

  我国住房租赁体系主要由市场化租赁住房、保障性租赁住房和公租房构成,依托市场化的效率,能够有效解决租赁群体的多样化需求。同时未来随着机构化房源占比提升,专业化、品牌化的住房租赁企业将为市场提供高品质产品和服务,满足不同类型租客的租赁需求。

  许小乐表示,长租房市场支持政策加快出台,机构化租赁房源的比例将快速提升。机构化是提升租赁市场专业服务的必要途径和重要载体,但由于租赁行业盈利空间较窄,租赁企业面临着成本高、融资窄、合规难的问题,导致目前我国整体租赁机构化率不足5%,一线城市机构化率也不到15%。预计明年将出台面向长租房市场的土地、金融、财税等方面的支持政策,未来住房租赁企业将获得良好的政策支持环境。

  “租赁领域立法的缺失是租赁市场各类不规范问题的根源,”许小乐称,此前住建部及北京住建委已经发布了租赁立法征求意见稿,预计明年将出台首部地方立法,未来租赁立法将有效抑制各类住房租赁乱象,如克扣押金、单方面租金上涨、违规使用租金贷以及违规收费等,租赁双方的权益将得到有效保障,租客也将在租赁市场上实现更加安全和稳定的居住。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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