ICCRA赵然：政策端在一年内打通商业闭环，住房租赁企业需加快朝C转向

　　疫情持续、政策收紧、巨头遇险，2021年对于房地产行业而言，是格外难熬的寒冬。踩在年终节点，第十九届和讯财经风云榜、第十二届和讯地产金融创新峰会以“求索慢变量”为主题，探讨新情势下房地产行业的新发展模式。

　　12月16日，由和讯网主办、上海交通大学承办、ICCRA住房租赁产业研究院特别支持的和讯地产金融创新峰会在沪开讲。围绕住房租赁政策构建、住房租赁发展新模式、长租房市场运营策略等行业热议话题，ICCRA住房租赁产业研究院赵然在峰会发表题为《快与慢的辩证法——我国住房租赁政策与市场的演进逻辑》的主旨演讲，并荣获2021年度房地产行业风尚领袖称号。

　　赵然认为，政策端对房地产及住房租赁认知已发生根本性变化，将房地产及住房租赁行业具体施政措施置于“畅通国民经济循环”的工作大项之下，一年内完成了从宏观到微观的政策构建。房地产市场重开发、轻租赁的格局已彻底被打破，以市场化商品房、保障性住房和长租房为支撑的三足鼎立的立体化结构已经形成。“市场与政策的迅疾变化之下，长租企业反而需要慢求索，吸取前几年资本快速扩张的教训，回归、扎根新市民、青年人的需求，紧贴C端需求进行从产品设计到运营策略的变革。”

　　政策之「快」，

　　商品房、保障性住房、长租房三足鼎立畅通“住”的循环

　　“从‘两会’的政府工作报告，到财政减税落地，再到各地加快保障性租赁住房征求意见，住房租赁行业在今年的一个普遍体感，是政策发力太快了。”赵然在峰会表示。事实上，各项政策沿着定调-细化-推进的脉络，有条不紊地在一年内完成了从顶端到微观的政策建构。

　　从宏观层面看，市场化商品房、保障性住房和长租房为支撑的三足鼎立的立体化结构建构完毕。多元化的供给满足不同生活水平群众的需求，为广大人民群众创造“住有所居”“优其所居”的多种选择，帮助畅通“住”的循环。

　　而在微观层面，逐步落地的财税、土地、金融政策事实上构建了保障性租赁住房“投融建管退”的商业闭环。其中，保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点更是受业界关注。此举在赵然看来，“对开展住房租赁公募REITs的基本条件、政策优先支持领域、落地开展程序以及资产价值评估方法等作出明确”，将切实调动市场积极性。赵然表示：“今年的中央经济工作会议首提探索房地产的新发展模式，保障性租赁住房商业闭环的构建恰好是住房租赁住房新发展模式的有益探索，将吸引更多的市场主体进入到保障性租赁住房的供给中来。”

　　相应地，今年的住房租赁市场亦显现出诸多新特点。ICCRA住房租赁产业研究院监测数据显示，市场供给量质齐增，职住平衡初现。十个重点城市租赁项目的供给分布更加均衡，其中，一线城市呈现多组团态势，中心城区的人口不断向外围区域进行疏解；新一线城市和二线城市多点开花，产业新城对于租赁住房的需求形成有力支撑。其次，住房租赁产品分类逐步清晰，行业进入标准化时代。再次，保障性租赁住房作为“压舱石”平抑租金效果显著。赵然认为，我国住房租赁市场发展潜力巨大，市场需求强劲，租住生活方式正在逐步形成。

　　行业之「慢」

　　长租企业需要尽早“朝C转向，稳扎运营”

　　“今年峰会的主题是慢发展，其实特别适合住房租赁行业，因为这是一个慢行业。然而，有意思的是，这个行业的几次‘破圈’都是因为脚步迈的太快。”赵然坦言，几年来，住房租赁行业经历了暴雷、洗牌的洗礼，“但在沉淀与摸索之后，这个行业仍然被需要，也渐渐找到了自己的跑道。”

　　展望行业，在供地政策的持续调剂下，预计明年行业将迎来多层次供给的稳步推进，保障性供给作为基石、市场化供给作为有益补充，两驾马车双轨并行。此外，随着保障性租赁租房公募REITs落地，行业发展将进入新纪元。

　　从产品来看，赵然预计租赁式社区将在2022年迎来大规模增量释放。ICCRA住房租赁产业研究院监测数据显示，规模约6500套（间）的北京最大规模集租房项目将于明年入市；同样是北京，竞自持用地4个项目亦将为市场带来约8000套（间）增量。而上海R4用地则将释放7个项目、约10000套（间）增量。

　　从企业运营角度，赵然建议持续挖掘C端核心需求为核心，向精准运营转轨。她强调住房租赁行业是个“慢生意”，当政策把商业基座搭好，资金闭环完毕，企业就应当发挥主观能动性，不断深挖用户需求，贴近用户体验。比如，长租企业不仅要关注新市民、青年人对于独立、安全、舒适的居住空间的需求，还需要关注租户的体验型诉求，如情感诉求、文化诉求、社交诉求等。“住房租赁是一场慢跑，政策哨声吹响，唯有扎根了解C端需求，并从产品设计到运营策略变革的企业，才能率先抵达终点。尤其在政策逐步落地、资金闭环跑通的情况下，长租企业为C端服务的能力，就成为了决定性竞争力。”