王东升：重新定义园区价值和新产业生态的角色与定位 是每家企业都要思考的事

　　12月16日，由和讯网联合上海交通大学共同主办的主题为“求索慢变量 奔赴星辰大海”的第十九届财经中国年会第十二届地产金融创新峰会于上海举办。会上，金科产业集团副总裁王东升分享了主题为《园区新供给时代创新发展探索》的演讲。

　　王东升表示，传统园区模式越走越艰难，从客户市场端来说，我们这几年的经济产业转型升级包括地产行业下行，包括主要城市化的尾声阶段，客户整体的需求下滑，同时预期也是降低的，从政府端来说大家的普遍感受是拿地难，要求也高，实际上是政府对于土地越来越稀缺，政府对园区也越来越不待见。另外明显感觉到竞争程度越来越激烈，大家同质化，而且融资难，利润率比较低。

　　那新方向、新模式路在何方呢？如何调整姿势，适应新政策、新形式是每家企业必须要面临的问题。我们来看一下产业地产面临的行业发展趋势，从全国各地来看还是整体供大于求的格局，整体去产能的产业结构调整的趋势下，应该说局部城市间或者说不同产业主题有一些机会。还有需求的新趋势，我们在新经济、新技术、新模式下每家企业的商业模式都在发生变革，在变革过程中它对空间需求的内容和结构都在发生变化，满足新经济下新企业、新产业、新需求的经济空间是一个巨大的机会，正在一个慢慢发生一个变量。

　　 大家看现在拿地是越来越偏远，招商也越来越不容易，实际上下来一些老城区档次比较低的，而且相对位置比较优越的找招商城市更新的机会需求也越来越明显了。还有去地产化和产业化，资本化的趋势是非常明显的，还有最近比较火的RILEs，实际上是在这个背景下园区的开发模式都在发生本质的改变，这个过程中其实从土地红利到资本红利到管理红利到内容红利是一个巨大的变量，对整个行业的改变是比较大的。

　　 在产业端来看，我们作为企业只有三条路，一种是有能力构建生态，一种是加入，要么就是被边缘化，这是每家企业必须要面临的三条路的选择所以在园区新供给时代，站在整个时代变化趋势来看，园区新供给时代的特点，其实我们谈时代趋势变化和行业趋势变化等等，其实我们发现，这个问题我们从中国改革开放40年的进程中可以看到，背后的本质是工业化、城市化、国际化，在座所有的企业或者说大家都是在这三个维度来看的，未来整个驱动的本质是变成了数字化、网络化、智能化，无数个产品、场景和服务都会产生巨大的推动力。

　　 基于在园区上的表现，实际上是我们的消费升级、产业升级和城市升级所带来的就是园区的空间升级、文化升级或者是产品重构的逻辑。所以我给园区新供给也了一个新的定义，新经济时代背景下基于行业的产业转型升级，创新驱动的平化，生化趋势，新技术、新产业新场景大量涌现催生新的用户需求，企业从一般性聚集到生态耦合式聚合，园区也从满足企业一般的功能性需求向社会化需求、情感需求由空间升级、产业升级、服务升级、审美与社区文化升级等重新定义园区与企业，包括企业与企业和园区与企业的关系都赋予了新的内涵，所以重新定义园区价值和新产业生态的角色与定位，这是每家企业都要思考的事情。

　　 回到我们园区具体在这个新供给时代有很多的变化和不变，比如说客户需求特点变化，产品和服务变化，客户对更好的产品，更有情感时代的追求是有变化的，包括新生代的崛起，我们园区主要的客户企业家，现在五六十年代的企业家逐渐是退居二线，70年代的企业家可能现在正在做传帮带，80、90求的新生企业家正在崛起，包括我们企业数字化后方面提供了更多便捷，但同时也没有温度，这都是对构建园区的发展过程中有很大的启发，包括对企业的使命、战略、价值观都有驱动，包括每家企业过去聚焦单一产品和核心用户的某一类需求，未来变成场景，对所有的需求满足，企业竞争过去从产品、价格、品牌竞争可能未来变成一个平台、场景竞争，无穷无尽把企业都打的没有边界了，所以被囚是每家企业的使命在驱动的，在新经济时代企业的竞争最后变成了一个使命竞争。

　　 这是园区变化层面，不变的是翼缘区客户对成本、效率、入驻体验这些，那如何用不变去驾驭更多的变化这是每家园区必须要思考的命题。在重新定义用混上，我们今天的产业是在重新定义新的用户，比如说新生代的企业家，新白领、新蓝领，包括新的管理层，需求比如说更好用、更简单、更便捷，包括更有趣、更有范等等，从功能价值包过渡到社会性价值，情感性的，最近火词是虚拟经济，客户喜欢你的程度决定他是否需求的刚性程度，而且他越喜欢可能是在价值上如果不敏感，就是哭着喊着非要得到它，未来从新消费有这种趋势，园区也有这种趋势。

　　 过去简简单单的体验都能满足，未来包括价值观、使命和企业文化都是一个趋势，所以越来越注重的颜值的时代，未来客户既注重价值又注重价值观，如何去创造新的价值提供客户体验呢？其实我们从整个场景构建用户价值创造上，除了产业层面之外，群体的价值观定位，包括我们园区从用户之间的关系，构建企业文化，包括园区物理层面的关键体验点和价值点，包括运营配套服务内容等等，尤其是现在从过去综合性园区未来逐渐向主题化园区过渡的过程中，针对不同主题化园区匹配的这些配套，比如说我们现在有一些共享智能仓的问题，智能共享工厂的问题，还有医疗器械和医药园区还有集中的医废处理等等，在整个园区的场景供应链中去提升客户的价值。

　　 与其相对应的园区的发展模式也发生了很大的变革，实际上园区网红化的趋势是很明显的，更好的空间和更好的形象，现在大家也可以感觉到好的形象是对打造品牌非常有帮助的，好的形象是我们给企业带来更多的人才、资源，这也是我们领导一直说最美的园区，园区配套目前现在很明显的趋势是从共享化、社群化两方面，我们很多园区配套一些展厅，共享多功能厅，共享茶室，还有一些我做跨境电商类的，可能会在共享的直播间，都去做这种配套。

　　 这是我们金科产业做的主题性园区，从成都电子科技大学国家大学科技园，依托国家大学的产学研资源，这是整个全链条的主题园区，这是我们在成都做了一个医疗健康的主题园区，现在的产业重点聚焦的三大领域包括大健康、电子信息类和数字经济，这是未来要深耕去做助听化园区的主要方向，这种模式变化下我们整个园区的操盘策略发生什么变化。

　　 比如说订单越来越明显，现在有微定制、菜单式定制和全定制，比如说小批次多批量的开发模式，包括次金融模式，未来我的用户在共建社区过程中，客户参与我的产品定位，产品设计，园区定位，实际上既是使用者、购买者、投资者将来还是我的社群管理员，包括我们未来在园区上会更多以产业社群的形式，企业家的俱乐部自组织的模式，与此同时还会带来整个产业地产的变化，其实园区还是很重成本的，这几年大家发现很多建筑企业开发商化、开发商企业建筑化，在园区里面也会产生这种趋势，最终可能会基于定制需求到合作的时代。

　　 在园区部分我们在构建不同应用场景行业社群+创新平台驱动型产业生态招商模式，包括科技赋能招商、服务驱动招商、投资驱动招商等等，有很多的创新维度可以做这个方面的内容，我们也是从前置招商，从拓展拿地到岩盘开始同步启动招商，包括调研中招商、顾问中招商等等，在园区运营服务上我们现在提供头部企业+生态链企业的模式，全产业链生态赋能，我们聚焦主题行业，关键环节，平台型企业，全产业无边界构建自治共同体，包括龙头企业共享研发平台或者是同龙头企业做智能共享工厂，或者我做一些销售P2P平台都是非常好的产业服务内容。

　　 园区其实是基于产业变化，产业从过去的线性工业到平台化、生态化趋势，区域发展模式可能过去是完全土地的招商模式，未来也逐渐向一个区域生态模式和差异化发展，成发展模式可能从过去的发展模式，圆锯发展模式也从综合性到主题过渡，主题生态模式包括人才驱动的模式，在这种底层逻辑变化下，未来可能会变成主题产业社群+行业细分龙头或者平台型企业，包括创投基金，另外和城市特色气质和IP共同形成一个区域引爆生态链的模式。

　　 金科过去从重的开发并且也转成了轻重并举的服务，我们在做一个实操型的开发模式，从用户假设到专业调研等等全链条的，最终变成了一个定制到柔性开发模式，所以我们是一个新的精益开发模式。配合金科这两年的开放我们做了创新，我们变成了平台+创客的模式，也是行业内一起来共建共享的模式，我们做了合伙人机制，今天也借此机会如果有项目、资源、专业、资金和团队的，或者说你缺项目、资金、团队的，需要样板的我有样板，需要专业团队我们有专业团队，包括企业的增信我们都可以做，所以说在未来新经济和开放的趋势下我们专注于园区产业生态平台的构建和服务。