别被房地产的躁动情绪带偏了节奏

　　12月21日，三大指数一路震荡上行，其中房地产板块大涨尤为引人注目。在23只地产股涨停的带动下，物业管理、租售同权、家居用品、建材等关联的板块也大幅拉升，南都物业(603506)、双枪科技、扬子新材(002652)等强势涨停。不止于此，港股房地产板块亦随A股一同走强，深港房地产指数领涨港股，远东控股国际、中奥到家、新天地产集团、裕田中国等纷纷大涨10%以上。

　　临近年末，房地产板块出现这样的强势实属罕见，各方压抑多时的“小宇宙”似乎处于待破的状态。有的券商研究报告认为，2022年行业将迎来新起点，此前市场对于房地产销售、交付和开发投资可能过分悲观，没有坏账问题的房地产产业链公司可能已被显著低估，蓝筹开发企业也有反弹机会。

　　从消息面来看，昨日板块爆涨的逻辑不难理解，因过去半月发布的稳、保政策多半与房地产相关。如央行和银保监会近日联合印发通知，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持。又比如南京、上海等主要城市的贷款额度开始宽松，部分银行放款速度加快，且利率普遍下调20-30个基点，这无疑对地产交易是正面促进。

　　消息面的影响，充分地体现在了最近十天的市场乐观情绪和操作策略上。有分析观点认为，房地产最黑暗的时刻已经过去，在政策和资金的双重加持下，地产股在明年初将再次扮演救市的角色。除此之外，部分基金近期也公开宣布将布局万科、保利发展等地产龙头股，这对于市场情绪都有推动作用。

　　不过笔者认为，房地产板块昨日略显夸张的表现有不少非理性的成分在内，市场对政策的基调有点会错意了。首先，12月初中央经济工作会议以来的政策意图，核心还是为明年初的复杂经济形势作铺垫。最新的LPR利率调整，仅下调1年期而5年期的利率并未变动，还是着眼解决企业可能遭遇的短期流动性问题，并非针对中长期按揭贷款。这意味着，房住不炒依然是大方向。

　　12月21日下午，黑龙江省政府官网撤下了此前刊发的《省住建厅召开调度会议 部署全力冲刺房地产业增长工作》文章，也显示在执行层面房地产政策的主基调并未改变。

　　其次，从市场操作层面来看，昨日大量低价的地产股“鸡犬升天”，成为涨停的主力之一，包括广宇集团(002133)、南国置业(002305)等一批低价小盘股上涨超9%，显示此次地产大涨存在一定非理性因素。综合来看，投机性的游资在扮演重要角色的概率比较高。而市场稳定资金，比如作为中长期资金的代表险资，其投资方向和策略整体来看依旧比较克制。

　　笔者认为，虽然近期的一系列政策可以平滑房地产信用风险冲击，对重塑行业信心至关重要。但市场应该理性看待其背后的核心逻辑，别被躁动的情绪带偏了节奏。