插旗深圳“南玻”城更曝光奥园“五保”重生路径

　　12月21日，深圳市辉胜房地产开发有限公司（下称“辉胜开发”）确认成为深圳南山区南玻工业大厦（下称“南玻”）城市更新项目实施主体的消息不胫而走。

　　深圳蛇口，改革开放第一窗口，特区从这里起步，在改革开放40多年中一直具有标志意义。南玻工业大厦城市更新项目位于南山区招商街道，地处深圳市连接港澳地区的纽带——前海蛇口自贸片区。企查查股权穿透显示，辉胜开发为中国奥园（3883.HK）旗下公司。早在2016年奥园布局深圳以来，先后打造了奥园翡翠东湾、奥园峯荟等标杆项目，持续加码深圳市场。截至目前，奥园在深圳已有接近10个城市更新项目。业内观察，在当下房地产行业尤其是民企普遍陷入困境的当下，正式成为深圳“南玻”城更项目，可能是这家深耕大湾区四小龙的千亿房企奥园近期来难得的重大实质利好。

　　一方面，全行业普遍陷入境外评级下调引发的流动性资金困境，奥园也未能幸免。尤其是11月初来奥园担保的近60亿元理财产品因个别项目未能达成展期，形成部分违约再导致挤兑，一时间负面消息“满天飞”。

　　另一方面，包括奥园董事局主席、总裁、以及众高管、区域总公开表示“绝不躺平”，公司主动优化组织架构、引入战略投资者的消息也时有所闻，但在没有明确官宣前，外界主要是通过了解奥园“五保”（保交付、保兑付、保销售、保运营、保稳定）中的“保交付”来了解公司。

　　基于此，赶在2021年底前，奥园旗下公司被深圳市南山区城市更新和土地整备局确认为南玻城更实施主体，信号意义就尤其重大。

　　首先，这是奥园近期再一次被官方肯定。此前的一次，据人民日报消息，广东省住建主管部门曾为奥园定性，广东遭遇流动性困境的房企，每家情况也并不相同。类似奥园这样，遭遇的是海外评级被频频下调后触发的债务挤兑困难，企业本身经营比较正常。而奥园也被寄望能成为困境中走出来的房企典范。

　　且，相较于之前官方表态，此次奥园入手深圳前海蛇口核心地段优质项目、周边售价每平方米10万元许，是从实际运营层面印证奥园“运营正常”，比媒体层面的表态更具说服力。

　　其次，虽然近期从央行、银保监会到地方，政策层面暖风劲吹，但奥园怎样在流动性困境中脱身其实一直不明朗。而是次南玻项目，奥园的“脱困”路径初步浮现。

　　“保交付”是大局，是修复公司因流动性困境引发的品牌声誉受损的最佳方式，是公司回流银行监管专项账户资金的关键；2021年前11个月，奥园在深圳、佛山、苏州等城市累计交付70余项目，交付面积超500万平方米，同比增长45%。12月，奥园旗下梅州、珠海、江门等多个城市数十个项目亦将陆续交付。

　　“保兑付”是履行“绝不躺平”承诺，通过专业机构、理财产品销售公司稳定投资人情绪，为公司资金正常运转争取时间；12月以来，陆续有奥园理财产品投资人透露已于近期收到奥园兑付的本息，并有报道指称奥园大额投资人锁房积极并有签约成交；

　　“保销售”是积极因应行业困境、努力“自救”。按照广东省统计局数据，2021年前11月广东省商品房销售价涨量缩，奥园前11月录得1157.8亿元销售额、同比增长2%殊为不易，销售鼓劲绝不可泄；

　　“保运营”涉及众多，包括稳定核心管理团队、精兵简政实施扁平化管理、鼓励赋能一线提升管理能效等调整，更包括正常推进“南玻”等优质城更项目，为2022年发展蓄力；

　　“保稳定”则就是一句话——寻找核心战略投资者。奥园作为大湾区“四小龙”、稳居国内房地产开发企业30强，城市更新10强，截至2021年11月，奥园土储中未售面积逾2900万平方米，未售货值约3050亿元，另有一批大湾区旧改项目估算总货值超6000亿元。但要度过眼前的困境，活下去是第一位的，在市场回归正常，业务利润释放之前，奥园最好能像保利、粤海、万科那样有个“靠山”，才方便在行业整体过冬和“节衣缩食”中度过劫波，迎来此轮行业洗牌的春天。

　　从这个角度来看，奥园“五保”“回血”图存的过程，很可能也是此轮民营房企整体过冬的突围样本，给奥园以时间和信心，而不仅是指责和逼债，可能是社会、银行、投资人、买房者和企业等多方共赢的上策之选。

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