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交锋25天后,轮到佳兆业“出牌”了

2021-12-23 08:46:26 乐居网  地产K线

本文已获地产K线授权转载

25天的时间,佳兆业集团(01638.HK 简称:佳兆业)和债权人们经历了第一轮“交锋”。

11月25日,佳兆业针对12月7日到期的优先票据向债权人发起要约交换与同意征求,计划用新债置换现存的4亿美元优先票据,并展期18个月。

债权人们却不按常理出牌,委托财务顾问公司Lazard向佳兆业提出了多个融资方案,代价是索取更高的收益率。

双方有来有往,接下来,轮到佳兆业“出牌”了。12月20日,佳兆业公告称,启动全面债务重组计划,结束了为期25天的第一轮“交锋”。

据披露,佳兆业未能如期偿还的债务,包括2021年12月7日到期的6.5%优先票据本息共计4.129亿美元;以及分别于11月12日、11月11日需兑付利息共计8837.63万美元,两笔利息分别来自2023年到期11.95%优先票据、2025年到期11.7%优先票据,佳兆业在理财产品兑付问题尚未解决的情况下,又构成实质性债务违约。

在确定佳兆业未能偿还4亿美元债后,惠誉警示称,这触发了该公司其他美元票据的违约事件,导致如果其他美元票据至少25%债券本金总额的债券受托人或持有人要求,债券应立即到期和偿还。

截止12月20日,佳兆业优先票据的未偿还本金额约为117.8亿美元,另外佳兆业将12月1日应支付的2026年到期11.65%优先票据的1747.5万美元利息,申请了30天宽限期支付利息,目前剩下的天数也已不多。

在债务危机引发停牌近两周后,佳兆业股票已于20日上午九时正起复牌。

债务重组计划

公告称,佳兆业已经委任华利安诺基(中国)有限公司作为其财务顾问以评估集团的资本结构、衡量该集团的流动性并探讨一切可行的解决方案,以尽快缓解当前的流动性问题并为所有持份者达成最佳解决方案。

公告显示,此次尚未支付的优先票据主要涉及四笔,均在新加坡证券交易所有限公司上市,分别为本金总额为4亿美元的2021年12月7日到期、利率6.5%优先票据,以及应付利息约1292.78万美元;2023年到期11.95%优先票据,应于2021年11月12日支付2987.5万美元利息;2025年到期11.7%优先票据,应于2021年11月12日支付5850.13万美元利息;2026年到期11.65%优先票据,应于2021年12月1日支付1747.5万美元利息。

上述票据本息一共5.19亿美元,此前佳兆业曾申请了30天宽限期支付利息,其中已经有三笔利息宽限期已届满,另外一笔利息如果不能在12月31日支付,也将违约。

按照相关条款,境外债权人可提起“交叉违约”,即佳兆业的所有存续美元债立即到期及应付。

根据wind数据,佳兆业是地产美元债规模超过百亿美元的三家房企之一。20日早间,佳兆业公布了优先票据的未偿还本金额约为117.8亿美元。目前,佳兆业流通中的离岸债券共计17只,平均利率约10.48%;其中一年内到期债券约6只,到期规模33.97亿美元,最快到期的是明年4月份一笔5.5亿美元的票据。

面对117.8亿美元债务,佳兆业在公告中表示,公司一直与其优先票据持有人的代表商讨,就尚未支付的优先票据制定全面债务重组计划。

优先兑付境内债

佳兆业的流动性危机最早引爆于11月初,旗下锦恒财富127亿元的兑付问题,当时在与投资者的交流现场,就有人质疑,佳兆业将用于兑付理财产品的资金是否被挪用去偿还12月7日到期的一笔4亿美元优先票据。对此,行政总裁麦帆表示了否定。

11月8日佳兆业集团控股公众号发出《声明》,表示受资金流动性困难影响,由深圳锦恒财富管理有限公司发行、佳兆业集团(深圳)有限公司担保的财富产品出现兑付逾期,给各位投资人带来困扰,并表达歉意。其表示正采取多项措施,全力以赴解决问题:1、广泛征求投资人意见,拿出更为可行的兑付方案;2、加快深圳、上海等地优质资产处置,回笼资金用于兑付财富产品;3、梳理可抵押资产,为财富产品提供兑付保障;4、加快在售地产项目销售,实现快速回款。

《声明》称,目前佳兆业总体资产价值大于负债,有足够可供处理的优质资产,为投资人提供财富产品的后续兑付。为尽快制定出更为可行的兑付方案,恳请投资人给予佳兆业多一点时间和耐心。

此后的11月22日,佳兆业公布了《锦恒财富产品兑付方案》,其中提及锦恒财富产品将按照到期的时间顺序,采用分期兑付的方式,陆续兑付本金及利息。据投资人反馈称,2021年10月、11月已到期产品,已按兑付方案于11月22日完成兑付。

公开的信息显示,佳兆业近段时间处置的资产范围仍以香港为主,回笼资金仅20.7亿港元;此前佳兆业表示将处置以深圳商业地产项目为主的18项资产,权益货值818.25亿元,但进展缓慢;另外佳兆业11月公布的权益销售额仅10.06亿元,环比下跌88%。

10月中旬以来,三大评级机构陆续下调对佳兆业的信用评级,其中穆迪在半个月内连续下调两次。11月25日佳兆业公告称,评级下调及随后的撤回加剧了公司获得融资的难度,加上目前面临的短期流动性问题,导致发生若干贷款协议下的若干触发事件。

12月15日,佳兆业在与投资人的小型会议上提出,会处置旗下以深圳商业地产项目为主的18项资产,以补充锦恒财富资金,满足投资人的兑付权利。

主管融资管理工作的佳兆业高级副总裁孙明尧表示,“在债务处理上,公司优先境内债,因为资产全部在国内,理财产品的处理问题是在公司是排第一的。”

债权人“自救”

在理财产品面临兑付压力的同时,佳兆业的美元债也已经出现实质性违约。

11月25日,佳兆业针对12月7日到期的优先票据向债权人发起要约交换与同意征求。上述方案的主要条款包括:计划用新债置换现存的4亿优先票据,票息仍为6.5%,并延期18个月至2023年6月到期,同时该方案的通过需要至少95%的债券人的同意。但该交换邀约于12月3日宣告失效。

不过在佳兆业出台方案后不久,有媒体报道,佳兆业的部分债权人行动了起来,委托财务顾问公司Lazard Asia (Hong Kong) Limited(简称:Lazard)频繁对外发声,呼吁佳兆业要有所作为,并给予佳兆业数个融资方案,表示愿意陪其渡过当前的难关。

11月23日,Lazard向佳兆业提出了约为20亿美元的融资方案,包含了境内以及境外、有担保及无担保的融资方案。

11月30日,Lazard又向郭英成提议了新的重组方案。该方案不仅同意为佳兆业债务展期,还额外提供最多36亿美元资金支持旧改业务,但索取高达25%至30%收益率,并以佳兆业美好、星岛集团等资产作为抵押。但是佳兆业未对此作出公开的回应。

佳兆业体系的境内核心,包括佳兆业及其100%控股的佳兆业集团(深圳)、佳兆业商业集团。其中,佳兆业集团(深圳)囊括了核心资产,而债务则主要由其它主体承担。截至2020年底,佳兆业集团(深圳)的总资产为2005.08亿元,是佳兆业的64.70%。而佳兆业集团(深圳)的带息债务仅为352.74亿元,是佳兆业的29.04%。

截至2021年6月30日,佳兆业的总土地储备约3114万平方米,总货值约7347亿元,其中城市更新有213个,贡献土储货值占比约为47%。

同期,佳兆业净资产负债比率为93.7%、现金短债比为1.53、剔除预收账款的资产负债率为69.9%,“三道红线”属于“绿档”。


(责任编辑:常丹丹 HO016)
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