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工抵房潮起

2021-12-23 08:50:53 乐居网  进深NEWS

本文已获进深NEWS授权转载

    四个多月前,王峰(化名)花光所有积蓄全款购买了天津津南区蓝光芙蓉公馆二期的工抵房。满心欢喜成为业主后,没想到的是,却成了他噩梦的开始。

彼时,销售员只给他一张收据,且签了一份未盖章的草签合同,并未签正式合同。三个月后,经王峰反复沟通,均未有结果,依然未给办理手续。一气之下,9月中旬便进行了投诉维权。

10月,津南区相关部门回复称,对于蓝光芙蓉公馆项目停工、不办理房屋相关手续等问题,区住建委已多次对开发企业进行约谈。

类似王峰这样因工抵房投诉维权的并不是个案,除了新购房者掉入陷阱,不少老业主更是怨声载道。

去年,有业主购买了一套位于天津滨海新区吾悦华府的房子,彼时单价超1.2万元/平米;然而,今年10月该项目便以“工抵房”名义大量抛售房产,同户型均价在每平米8000-9000元。该业主,立马将开发商恶意降价的情况反馈给当地领导留言板。

实际上,继金九银十开发商花式营销失灵后,年关将至,开发商工抵房信息盘旋在多个城市上空。相较于高房价的当下,工抵房价格诱人,甚至是骨折价。

有人说,对于新购房者来说是好事情,但对于老业主则是坏消息;也有人说,降价只是开发商的一个借口而已,用工抵房打幌子,怕前期业主闹事。工抵房,究竟是天上掉馅饼,还是开发商的新套路?

“每套让利210万”

接近年底,多个城市楼盘项目工抵房喧嚣尘上,以至于有网友调侃,“满城尽是工抵房!”

石家庄的工抵房恰恰证实了这种现象。近期,石家庄部分项目开启了降价模式,相比此前力度更为突出,甚至总价200万元左右的房子,打出了至高优惠42万元的旗号。

其中,位于石家庄长安区一楼盘(高远森霖城)就推出了5套工抵房,原表单价约每平米1.5万元左右,原总价在200万元上下;优惠过后,单价下降约3000元/平米,总价仅160万元左右。

另外,位于石家庄二环内某楼盘,也推出了2套单价1.85万元/平的工抵房;与此同时,位于长安区某公寓项目也拿出两套工抵房售卖。

放眼全国,工抵房现象并非石家庄一城。在成都、长沙、沈阳等多个城市也出现工抵房,呈现出井喷态势。

在沈阳,有多个项目近期出现变相降价,这直接导致了去年购房业主的不满,纷纷维权投诉。致使相关部门约谈开发商。

比如,有网友投诉沈阳某楼盘去年10月每平米1.35万元,今年7月则是每平米1万元。对此,相关已约项目负责人,而该公司表示,由于市场下行,近期将一些特殊楼层作为工程抵账房出售。

针尖对麦芒下的购房者与开发商关系还发生在成都。近段时间,位于成都天府新区某楼盘推出了工抵房。

该项目早期业主发现售楼部推出的工抵房以低至每平米18800元的单价进行销售,较今年7月的2.16-2.58万/平米的价格,单价大降约5000元/平方米,从而致使“心塞”的业主维权。

除此之外,广州某项目推出30套工抵房,一口价350万/套起,总价最高降210万;厦门海沧区,10月某项目推出30套118平方米的工抵房,总价暴降94万;南京远郊龙潭某盘直接6.5折,宣称90万能拿下89平三房。

变相“商票”

何为工抵房?简单来看,可以理解为,开发商钱袋子紧张,无法给工程方结账,那么开发商就会选择用房子作为付款的方式,将房子抵押给工程方。与此同时,工抵房还牵引出了一条暗线,那就是商票。

房地产是一个资金高周转、高杠杆的行业,能花别人的钱,地产商一般不会动用自己的资金。所以供应商签完合同后,大多自己先垫付材料、工程等费用,等后期开发商把房子卖了,有了资金后再慢慢支付款项。

据不完全统计,至少有60%的开发商使用商票进行材料采购、劳务支出和工程款支付。

但由于今年政策力度加大,房地产市场遭遇前所未见的寒冬,整个销售周期拉长,这使得开发商的资金变得更加紧张,工程款结算周期变长,以至于一度出现商票逾期和违约兑付事件。

例如,宇宙级房企恒大去年商票余额高达2052亿元,今年却陷入债务危机,商票难以兑付,变得一文不值。恒大的倒下,也意味着房地产行业的信誉崩塌。

在上海票据交易所公布的8—11月共4期名单中,违约企业每个月成倍增加,到11月底已激增至384家。房地产企业中,增幅最快的居然是三类的置业、工程、建设类企业。因为当这些建筑商无法收回款项、资金链告急时,也会向上游企业开商票。

眼下,开发商资金还是紧张,卖房周期还是变长,兑付还是困难。于是,市面上就出现了一种变相的“商票”,也就是最近火热的工抵房。

到了年底,建筑商要给工人发工资,要给上游支付材料费用。如果开发商还是给不出钱,那么建筑商就把开发商拿来抵押的一批房子放到市场上卖,价格一般低于市价。

工抵房并不是新东西,2015年前后就出现过不少。当时市场行情不错,供应商手中工抵房甚至可以加价销售。而它在今年下半年集中爆发,主要还是反映了房地产行业的滑坡和行业自救。

所以当下的“工抵房”,已经逐渐演变成开发商另一种清库存的房子,这些“工抵房”要么是户型差、要么是楼层差的滞销房源。但这类房子,基本要求一次性付款,并且由于“工抵房”是经过抵押的,出售时处于抵押状态。

对开发商来说,一方面可以把一些瑕疵类产品,甩卖清仓,相当于清掉无效库存,同时还可以缓解资金压力。

但对于建筑商来说,也只能半推半就接受这种房子。建筑商也并非需要这么多房子,要的是变现资产,以获取资金。

一位混凝土龙头企业商抱怨,房地产市场还很热闹的时候,工抵房基本来自本地开发商,抵押的资产是住宅,而今年大多是国内知名开发商,抵押的却是公寓、写字楼、商铺、车位这些“烫手山芋”,压根卖不出去。

他有苦只能自己吞下,“开发商非常强势:同意拿工抵房,可以搭配一些贷款;不同意,回款就遥遥无期。”

回笼资金

为什么说工抵房,是开发商的一种变相自救方式?

一方面,市场遇冷,房企销售承压,致使回款难。但另一方面,房企银根收紧、发债受阻等因素影响,迫切需要现金。

当下,房企的命脉是现金流,而工抵房可以减少现金支出。加上,工抵房的价格认定比较模糊,甚至可以说是房企可以指鹿为马地定价。

以石家庄为例,工抵房现象的背后却是石家庄楼市量价齐跌“无奈”。机构数据显示,11月,石家庄市辖区普通住宅成面积29.74万平方米,同比大降33%,环比则下降21%。成交均价同样不理想,同期成交均价13845元/平方米,同比下降7%、环比下降6%。

石家庄楼市的成交量是全国楼市的一个缩影。机构数据显示,11月40个重点城市新建商品住宅成交规模同环比双降,成交规模创近十年表现最差11月。

楼市的萎靡不振,早已传导至房企层面。数据显示,11月百强房企实现销售操盘金额7507.8亿元,单月业绩规模较10月环比明显回落3.4%。11月单月业绩同比也延续了自7月以来的下跌趋势,且降幅进一步扩大至37.6%。

因此,有业内人士指出,部分房企推出的不一定是“工抵房”,而是为了回笼资金将普通商品房以工抵房的形式进行售卖,是一种变相的降价促销行为。

高周转下的房企不仅销售遇冷,融资也受阻。双重压力之下致使开发商现在别无选择,开始变相降价卖房,回笼资金。

但降价降的猛了,政府又会出台限价令,前业主也会过来维权。这时候,工抵房优势即是可绕开“限跌令”。

尤其是将近年关,债务压力叠加年底的业绩压力,房企要开始为冲刺业绩做考虑,同样也是为了“美化”财务报表。援引业内人士分析,工抵房是房企的无奈举措,当前市场形势下,企业销售持续去化承压,并且临近年底,资金结算周期将至,压力会进一步加大。


(责任编辑:常丹丹 HO016)
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