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地产的小确幸们

2021-12-23 08:51:12 乐居网 

本文已获进深NEWS授权转载

过去,地产逻辑是先做大再做强,不强也必须得大。所以,才有了胆肥的开发商,不断借钱、借杠杆来冲规模。

2021年,从宇宙级房企恒大暴雷开始,“大而强”的铁律被彻底击碎。

不少头部房企,正是因为太显眼而被“做空者”盯上,哪怕有一丝风吹草动,也要被无限放大。甚至一些千亿且上市房企,因为区区几亿到期的美元债务,竟然被压得喘不过气而最终倒下。

有人说,这一轮洗牌期,只有央企、国企地产公司才能活下来。其实并不然,一些不显山不露水的中小房企也过得很滋润。一家50强开外的房企老板告诉乐居财经,“很多房企不行了,但我们可以随便拿百亿出来,不差钱。”

这些中小房企,有的是腰部房企,有的是区域房企,还有的是港资或外资房企。它们有自己“闷声发大财”的不同打法,但共同点是谨慎专注,注重产品品质,不盲目寻求扩张。

行业潮水褪去,恰恰给了所有人一个重新审视规模的机会。例如,在泰禾董事长黄其森看来,需要改变是泰禾过往对于规模追求,我们选择小而美、小而精的战略,保持300亿左右规模。

没犯错的腰部房企

如今,小日子过得不错的典型腰部房企,包括远洋集团、合生创展、金辉集团

今年以来,远洋活跃的身影随处可见。12月16日,远洋集团与大股东中国人寿(601628)订立150亿元金融框架协议。在房企普遍钱荒之际,150亿不是一笔小数目。

不止于此,年内,它以40亿元收购红星地产70%股权,获得平安银行(000001)300亿元授信额度,参与设立国内写字楼市场最大规模的美元基金等。

相比前几年的“低调”,远洋反而在近两年房地产行业严峻形势下提出“南移西拓”与“城市深耕”战略,项目投资动作频频。年内,远洋频频在佛山、青岛、厦门等多个城市落子,还签下了重庆江北区、成都青白江公园、长沙市天心区等地的城市更新项目。

今年年中报显示,远洋的“三道红线”指标全部达标,均处于“绿档”。同期,其融资成本为5.04%,较去年底进一步下降。

与远洋类似,另一家腰部房企合生创展也不容小觑。过去,合生创展是中国第一家百亿级地产企业,曾被王石称为地产界“航空母舰”。不过,同为“华南五虎”之一的它在后续行业疯狂时,却出现了掉队。

如今,随着地产二代朱一航旗下的EDG在电竞中夺冠,也顺便带火了合生创展,让这家老牌房企重回人们视线。

再加上,恒大陷入危机之时,合生一出手就是200亿元,拟接盘恒大物业51%股权,让这家低调多年的隐形富豪再次刷了一波存在感。

不过,朱老板接盘恒大物业并非顺遂。10月20日晚,恒大宣布转让恒大物业股权授予合生创展的事项终止。而合生创展表示,因恒大单方面提出修改及终止协议,导致收购恒大物业交易未能完成。

接盘许家印的恒大物业,并非合生创展老板朱孟依的首次。早在2017年,王健林抛售万达资产,当时人们或许只记得接盘方富力、融创。但很多人并不清楚,当时朱孟依的珠江人寿花了30亿元接手南昌西湖万达广场等几个项目。

今年,合生在买地上也毫不手软。1月,合生重仓北京,46.57亿元拿下大兴旧宫镇南郊农场棚户区改造项目;4月以7.31亿元获得广州增城永宁创业大道北侧地块。除此以外,合生创展还在在大湾区的核心城市广州拿下多个旧改项目。

如今,在地产行业毛利润率20%左右情况下,合生创展过去两年毛利润率超50%,去年更是超63.5%。

更为值得注意的是,合生还是一家“炒股”能手,接连在股票市场出手,科技、医疗、新消费、供应链成为其首选领域。2021年上半年,合生创展通过旗下的合生资本平台进行资本投资实现收入达50.07亿港元,2020年实现收入更是高达80.30亿港元。

除了远洋和合生,一家闽系房企也在今年地产下行时逆势前行,它就是金辉集团。

虽为闽系房企,但金辉的一大重镇则在北方区域,且集团总部就在北京。与闽系房企不同的是,金辉集团并未进行无序扩张,且于去年10月,成功在港上市。

过去很容易被忽视的金辉,却在财务方面表现出优异的水平。今年半年报数据显示,金辉融资结构中银行贷款占66.3%,债券占28.9%,非标融资不到5%,没有使用过任何商票,在行业内属于罕见。

在项目布局方面,不同于其它房企死死盯着一线城市不放,金辉97.9%的土储位于强二线及核心三线城市,这些城市为金辉未来发展提供了强劲的弹药。

以至于有人说,当下金辉之所以能够比同规模性房企优势突出,并非它有多强,而是因为它没有犯错误。

区域房企逆势加仓

与腰部房企不同的是,当下有一部分区域性房企,也活得相当滋润,比如,滨江集团、敏捷集团、龙光集团

作为老牌浙系房企,在房地产行业黄金时期,滨江集团(002244)一直默默无闻,除了浙江,全国难闻其名。不过,地产寒冬之下,当其他房企停止拿地时,滨江积极布局浙江10余个地级市,前三季度的拿地量接近前两年全年。

今年三季报显示,滨江营收244.36亿元,同比增长89.43%;净利润13.25亿元,同比增长49.08%。

这净利增长水平,另很多房企都垂涎欲滴。要知道,迫于现金流压力,今年许多房企不得不大打折扣促销,以价换量,以至于净利纷纷呈现负增长。

业绩快速增长的背后,得益于滨江极致深耕策略。近些年来,在房企纷纷北上南下,西移东扩,不将鸡蛋放到一个篮子里,分散投资时,滨江集团却反其道而行之,扎根杭州,聚焦长三角核心城市。

今年半年报显示,滨江总土储可售货值约2780亿,其中杭州占67%,浙江省其它城市占比16%,浙江省外占比仅17%。

加之,浙江为全国经济发达之地,人们对房地产需求优于大部分地区。超级深耕策略助力滨江最大程度整合、聚焦资源,让其在行业不景气下逆市超车。滨江2021年的销售目标1500亿元,截至11月底目标达成率103%。

除了滨江外,敏捷集团也是行业中为数不多“活得好”的区域性房企。资料显示,它总资产超1000亿元,已开发各类物业总建筑面积近5000万平方米,去年实现年销售额超510亿元。

快速增长还在继续,机构数据显示,敏捷集团1-11月销售额600.8亿元,当月排第54名,同比增长33.5%。

敏捷快速增长的背后,依然得益于区域深耕的战略。它坚持区域化发展战略,以区域成片建设开发为主要业务模式,立足广州,持续深耕珠三角,积极融入粤港澳大湾区建设,布局长三角城市群。

从2009年起,敏捷进入全国拓展阶段。截至目前,其业务覆盖以珠三角为核心,辐射四川、湖南、湖北、广西、浙江、江苏等省市自治区的多个城市,形成了以珠三角为基点,有序辐射全国的战略布局。

据接近敏捷人士透露,“公司资金很稳,可以拿百亿出来。”正所谓手中有钱,心中不慌。在当下,这尤为珍贵。因为,只要让人家相信你有钱,不会暴雷,就已经赢在起跑线。

同在大湾区的龙光,表现也可圈可点。在今年土拍市场在国家队的扫荡下,龙光是极少数仍有实力入场拼抢的民企,让不少千亿龙头都眼红。

今年上半年,龙光透过公开市场招拍挂的方式新获取项目27个,应占权益总建筑面积为363.33万平方米。同期,龙光拿地金额为292亿元,投销比小于40%。

更为重要的命题是,如何在这严丝合缝的规则中拿好地,自然成为房企今年最为关注的焦点。

龙光坚持聚焦深耕战略,前瞻性布局粤港澳大湾区及长三角等中国最具价值的核心都市圈。于2021年6月底,龙光土地储备的总建筑面积约为8556万平方米。若以货值计算,粤港澳大湾区及长三角区域占比约为85%。

不论是滨江,还是敏捷、龙光,这些在起步期就认准优质区域,持续做价值投资的区域房企,虽然在规模上比不了头部玩家。但在眼下快周转、高杠杆红利消退之时,却显现出了碾压性优势。

低杠杆选手

在百强房企序列,隐藏着一位默默无闻的大华集团。这家房企成立1988年,总部位于上海,是最早一批进入房地产行业的企业,但至今仍未上市。

别人恐惧时我贪婪。今年以来,大华耗资重金在上海、杭州、济南等城市落子,比如6月,它以71亿投资拿下广东一个旧改项目;8月,又以28.84亿元拿下佛山禅城张槎板块地块。

拿了这么多地的大华地产,依然还是一家零踩线的房企。

在杠杠模式上,大华采用低杠杆运营,以低成本开发贷为主,规避高成本非标融资,并无商票等。到今年上半年末,其现金短债比为4.21,净负债率为51.12%,扣除预收款后的资产负债率64.27%。

在项目上,大华优势在于大盘开发,很多项目都是百万方起步,还收获不少的城市更新项目。

例如,大华集团在上海开发的大华社区(占地3.5平方公里)、大华锦绣华城(原浦东六里现代生活园区,占地3.3平方公里),大场老镇改造社区(大华新界,占地2.5平方公里)均已成为欣欣向荣的新城镇,总计约有25万居住人口。

众所周知,地产属于资金密集型产业,资金沉淀量大,然而大盘项目易放慢周转节奏,但往往会带来可观的收益。

在地产圈里,不仅有耐得住寂寞的大华,还有仁恒置地、新世界中国等外资、港资选手的实力同样不容小觑。

1993年,新加坡房地产商仁恒置地首入中国上海。近30年来,它由上海到南京,再至苏州、成都、珠三角、天津等多个城市。

实际上,仁恒置地一直专注开发高端住宅为主,“慢工出细活”成为这家企业不变的标准之一。

在公司掌舵人钟声坚看来,目标可以用数字来表达,但企业发展也要遵循市场规律。他曾表示,“防守排第一,发展排第二,着重于产品,逐步地有道理地发展,至于销售规模顺其自然。”

也正是由于此,在房地产行业暴雷不断的情况下,仁恒置地此前并未重规模,进行无序扩张。低杠杆,让它依然活得很好。

不久前,仁恒置地耗资36.72亿元摘得无锡一宗商住地;10月,仁恒联合越秀46亿元拿下闵行一宗地;7月,仁恒还以35亿拿下南通地王。以至于有人说,仁恒的收并购团队不是在飞机上,就是在去机场的路上,团队全国各地跑去看项目。

今年以来,一度沉寂的港资房企再度在内地市场活跃起来,大手笔投资,均是看好内地发展潜力。其中典型者如新世界发展。

近来,新世界中国在大湾区旧改领域可谓所向披靡。9月22日,拿下广州增城区荔城街夏街村旧村全面改造项目,投资金额约70亿元。仅一个月前,其刚成为广州海珠区联星村旧改正式合作企业,投资47.7亿元。

据悉,目前新世界中国在广州投资累计已超2000亿元,在深圳罗湖、南山、坪山等地也拿下多个旧改项目。

物业投资领域,新世界也瞄准了内地市场。9月8日,新世界发展以33.75亿元收购上海香港新世界大厦股权,包括58层写字楼和上海K11购物艺术中心。

成立于1999年7月的新世界中国,为新世界发展旗下的内地物业旗舰,是最早进入中国内地的港资企业之一。今年1月,新世界中国甚至将总部从香港迁至广州。郑氏家族重仓内地市场和大湾区的意图显而易见。

不管是腰部房企,还是区域房企,或是港资或外资房企,它们有不同的底层逻辑,但始终将利润、风险做到严格管控,稳健成长。事实上,像这样的中小房企,其实还有很多,经过这轮洗礼,未来行业将会转向“头部房企变小,腰部房企受益”的格局。


(责任编辑:常丹丹 HO016)
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