国金证券赵伟团队：房企转型大势所趋

国金证券首席经济学家赵伟、分析师杨飞，分析师马洁莹发布研报称，地产行业已告别高增长时代，房企转型大势所趋。

房企违约频现

研报指出，房企债券违约规模创新高，民企违约居多、甚至包含部分“绿档”房企。房企债券违约，从2020年下半年开始明显增多，2021年前10月达320亿元、创近年来新高，考虑离岸市场情况，违约债务规模更大；除公开债券外，银行贷款、信托等违约也增多。

研报分析，首次违约或债务违约风险较高的房企多为民企，大多是净负债率、现金短债比等恶化的“红档”房企，部分是表内债务满足“绿档”的房企。

资金断裂是表象，杠杆扩张过快才是根源

研报指出，地产调控下，地产销售回款、再融资等的收缩，可能只是房企债务风险释放的“催化剂”。

研报认为，过去几年杠杆扩张过快、现金流稳定性下降，才是房企债务违约的根源。目前出现违约风险的房企，大多在上一轮地产周期中，业务规模和债务快速扩张，净负债率在2015年至2017年基本上翻番；同时，现金流管理没有跟上，非标等高成本融资增多、资金运用效率不高，及流动性偏低的土地和项目储备增多，共同导致现金流稳定性下降。部分房企盲目多元化扩张，也拖累了主业现金流状况。

投资或仍面临下滑压力，房企转型大势所趋

研报提出，债务压力下，房企报表和拿地行为等的修复可能还需要时间，或意味着地产投资仍面临下滑压力。

对于地产行业未来的方向，研报给出了分析，地产定位变化下，地产行业已告别高增长时代，房企转型大势所趋。对地产行业而言，传统发展模式可能较难持续，行业出清或才刚刚开始，房企头部效应或更加凸显；同时，部分房企可以利用在住宅开发、物业管理等的专业优势，转向轻负债的住宅联合开发模式等。