地产暴雷声中,误杀的理财

2021-12-27 08:41:07 乐居网 

文/乐居财经 曾树佳 杨倩

跑了两趟深圳,向开发商讨要理财产品本金,许芳(化名)早已身心俱疲。圣诞节这天,她被老公拉进电影院,看了一部《误杀2》。

电影中的很多台词,让她倍感共鸣,“有的孩子是孩子,有的孩子不是普通的孩子。就像房企理财一样,有的根本就是吃人血。”

许芳连同家里人一起投的血汗钱,至今也石沉大海,“这些暴雷房企的资金,首先会用于发员工工资、保交房、保公开市场,理财兑付优先级最低。”

理财产品暴雷之下,许芳们的心态面临崩塌,因为他们中的不少人,不仅自己投了理财产品,还拉上了亲朋好友齐上阵。行业上行的时候尚能皆大欢喜,如今风险陡增,就只剩下一地鸡毛。

目前,暴雷房企的理财兑付方案都已陆续出炉,但几乎大同小异,涉及现金分期,以及抵物、抵房政策。部分方案一经公布,就引起了较大的争议,于是免不了经历修改、完善甚至重新起草的过程。

投资者最关心的,无非是拿回投资本金,他们也不希望企业倒下,只求在博弈中为自身争取合理的利益。但在风声鹤唳的房地产市场,即使白纸黑字的承诺环绕在身前,执行的过程中仍容易产生变数,甚至成为一纸空谈。

“回炉”重造

近期宝能发布的兑付方案,真正让它“出圈”了。

“不管你买多少个产品,买多少金额,按人头儿兑付,这不就是P2P吗?”说到宝能的兑付方案,投资人无比气愤。

12月8日,宝能集团发布兑付方案,即日起组织对指定理财产品底层资产的收购,收购款项全部用于指定理财产品的兑付,同时将确保不晚于2022年6月30日完成本次收购。

兑付方案显示,宝能集团将满足各位投资者每月不少于3万元的款项分配,确保投资者至2022年2月28日兑付总额不低于20万元、至2022年4月30日兑付总额不低于50万元。宝能承诺方案发布次日启动派发工作,首笔分配款项不低于1万元。

方案发布之后,宝能投资人炸开了锅。“这是什么兑付方案,不按百分比兑付,不管你投几千万还是投几十万,都先兑付给你一万。”

“满篇都是文字游戏,我买了两个产品,一共200万,按照宝能的兑付方案,2月底前兑付不低于20万,是每个产品不低于20万还是两个产品加起来不低于20万?”

按固定金额兑付,不按百分比兑付,宝能这份兑付方案确实有些“另类”。

据乐居财经了解,宝能面向内部员工发行的产品是30万起投,投资人手中逾期的产品金额从30万至上亿元不等。而固定金额兑付的方式更倾向于优先解决多数小额的兑付,相对来讲,有失公允。

这份兑付方案的“槽点”还有很多,比如兑付方案里并未明确逾期利息的支付,方案里仅提及,投资收益将依据底层资产情况并参照产品合同约定确定。“我的产品逾期半年了,放在银行也有上万元的利息了”“如果不给逾期利息,宝能就是‘白嫖’我们的钱,让我们怎么相信宝能还钱的诚意?”

再比如,兑付方案显示,宝能集团将组织提供总价值不少于50亿元、具有较高投资回报率、可过户或变现的优质房产和权益供投资者自由选择。但是,方案中并未给出具体房产明细,投资者直言其缺乏诚意。

这份“另类”的兑付方案,引起诸多投资人的不满。次日,数十位宝能投资人来到深圳市信访局,向政府部门递交诉求书,提出对该方案无法认同,并请求政府介入。

乐居财经了解到,近期多位宝能投资人接到“回访电话”,自称是宝能集团的个人理财顾问,向投资人解答该方案的有关疑问。但多位投资人明确表示,不同意该方案。

宝能与投资人的博弈仍在继续。12月13日晚,在深圳市相关监管部门的参与下,10位宝能投资人与宝能集团董事长姚振华等高管进行了第二次谈判,整场谈判持续了近六个小时。

随后,宝能投资人的微信群流出一份“口头谈判结果”,主要包含四项内容:

一、确保2022年6月30日前全部兑付完本金、利息及逾期利息;

二、兑付与五项资产处置挂钩(有资产明细暂且不公开),每个项目处置后拿出不低于合同价20%用于理财兑付,处置后残值低于合同价20%的,残值全部用于理财兑付;

三、合同内利息按合同约定执行,2021年12月8日之前的逾期利息按之前公告执行(1.2、1.3倍),2021年12月8日至完成兑付日的利息按不低于银行同期基准利率执行;

四、二押资产项目在兑付完成之前不得解押(其中宝能城东区住宅项目因在上述五个资产之列除外)。

多位投资人向乐居财经表示,这份“口头承诺”需要理性看待,其真实性有待考证,以及有关承诺并未通过公告形式发布,能否按此执行仍然是一个问号。

13日晚,宝能集团也随即发布了一则关于12月8日发布的《兑付方案》的答疑说明。谈及可置换资产,宝能集团将组织总价值不低于50亿元、具有较高投资回报率、可过户或变现的优质房产和权益,供投资者自由选择。

现有房产资产主要位于天津、韶关、太原、贵阳、腾冲等地,包括住宅、商铺、公寓、别墅、合院、洋房等多种类型,都属于一手新房。置换资产享受比市场价更优惠政策及配套服务,享受为期2年的代租、代售房产管理服务。

与宝能一样,佳兆业理财产品兑付方案也经历了与投资人的博弈过程。11月3日,佳兆业关联理财机构锦恒财富出现3亿理财产品逾期。次日下午,佳兆业初步拟定了兑付方案。

但因兑付时间延长,投资人并不满意佳兆业给出的方案。从到期100%兑付本息,变成每季度10%,一年合计40%,这意味着现在应该拿到的钱要在未来2年半内才能陆续拿到。

经过与投资者的不断博弈,11月22日,佳兆业的财富产品最终版兑付方案终于浮出水面。按照方案,将按锦恒财富产品到期的时间顺序,采用分期兑付的方式,陆续兑付本金及利息;

具体而言,佳兆业将针对投资人到期的本金,到期当月兑付10%,此后每3个月兑付10%;针对投资人的利息,本金到期前不付息,随本金一起,本金到期的当月兑付10%,此后每3个月兑付10%。对于延期兑付的本金,佳兆业拟按照一年期商业贷款基准利率4.35%向投资人支付延期利息。

人去楼空

130多天过去了,陈雪(化名)仍没有等来恒大理财产品能正常兑付的消息。从8月3日接到暴雷的消息至今,她已陷入无边的迷茫。

陈雪是恒大的一名供应商。去年下半年,她被恒大方告知,如果要继续合作,必须购买该公司一定金额的理财产品。为了维持客户关系,经过一番权衡之后,她拿出了15万元的个人资金进行认购。

这份理财产品,名为“恒安程裕102300”定向融资计划,备案登记规模达2000万元,募集资金主要用于补充公司流动资金,具体用于支付M10施工建材的应付款。

购买协议显示,恒大金融财富管理(深圳)有限公司为承销服务商,恒大互联网金融服务(深圳)有限公司为产品提供差额补足义务,即一旦产品到期无法足额兑付,由它支付剩余的应兑付价款,包括本金及利息。

产品的年化收益率为7.5%-9.5%,投入的金额越多,享受的收益率则越高。投资者的收益按日计算,即依照“认购金额*收益率*产品期限/365”得出利息的数额,到期本息一次性偿还。

陈雪透露,购买的时候,原本约定期限是一年,但乐居财经查阅获悉,“恒安程裕102300”的起息日为去年11月17日,产品期限却写着415天,要直到明年1月6日才到期。

由此可见,在售卖理财产品的过程中,恒大存在着拉长周期以换取资金周转时间、空间的做法。

但对于这些细节,陈雪已没有心情去细究了,因为此前让她购买恒大理财产品的介绍人,眼下如同人间蒸发一般,杳无音讯。因此,她变得更为担忧,看不清充满不确定性的未来。

不过,与其他人购买的数额相比,她的这笔钱算是小巫见大巫。在陈雪身边,投入数十万、数百万的投资者并不在少数,恒锦锐盈、恒中锐盛、恒国锐尊等一批“恒”字头的理财产品,都让投资者陷入焦虑。

恒大不仅坑了大把投资者,还将自己员工“拉下水”。梁伟(化名),26岁,恒大管培生,今年1月花了10万元认购恒大房源。因为选不到好房,加之没有收到退的认筹金,他在领导的“忽悠”下,便将10万元转买恒大理财产品。

彼时,他觉得理财产品的利率也不低,应该还能赚点钱。没想到,到9月就看到恒大财富的员工群解散了,之前的同事都在维权。直到现在,他也没拿回这10万元。因为受不了种种烦心事,梁伟辞职了。

9月,南昌恒大中心曾被300多名投资者“占领”,他们还堵到了恒大地产集团江西公司的总经理。被围堵了几天几夜之后,那位总经理忧惧交加,最终在早晨五六点,跳窗而逃,摔成骨折。

此后,他在朋友圈晒出了X光照片,并写下了一段话,“手术结束,一段时间不能下地了!但愿不会留下后遗症!”字里行间略显凄惨。

理财产品暴雷之下,投资者们的心态几乎面临崩塌,因为他们中的不少人,不仅自己投了理财产品,还拉上了亲朋好友齐上阵。行业上行的时候尚能皆大欢喜,如今风险陡增,就只剩下一地鸡毛。

据说许家印忙着卖资产为恒大输血、寻求债务展期等,瘦了十几斤。后来,恒大出台了兑付方案,问题的解决,看似有了些许眉目。

兑付方案里提及了三种方式:现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付。投资者可从三种方案中选择其中一种兑付,或者组合任意两种及三种方案兑付。

但由于波及的范围较广,方案的执行并不能一蹴而就。有些人甚至对此丧失了信心,就像一位用了100万积蓄买了恒大理财,现已离职的恒大员工说的,“别说你我不知道这两年三个月的方案能否执行,我们的许老板恐怕都不得而知。”

暴雷声中,混杂着太多心酸的呐喊,如人饮水,冷暖自知。

亡羊补牢

重压之下,没有人是轻松的。

李爽(化名)是某暴雷房企的品牌负责人,原本到了周末,她带着儿子踢球、上辅导班。但最近一个月来,因为公司理财产品暴雷,她几乎没有休息,“上周末接待了80多位理财投资人,被骂、围攻已经成为了常态。”

而作为国内TOP 30强房企的一名基金销售人员,王佳(化名)就曾自述过自身的大不易。

11月中旬,听闻公司理财产品可能要逾期兑付,他瞬间就懵了。此后一段时间,王佳的手机不断响起,微信红点越来越多,他只能不断接电话,重复地解释、努力安抚各位投资者激动的情绪。

放下电话,王佳想着名下20多个客户,涉及资金近亿,兹事体大,致使他开始失眠。面对来自各方的巨大压力,他感觉自己的心每天都在沸水中煎熬着,对外也只有那句“在解决问题前,我不会离职的,我会一直陪着你们”的苍白说辞。

直到12月初,他所在的公司公布了逾期理财产品兑付方案,兑付工作开始推进,投资者有所缓和,他紧绷的弦才开始放松。

房企的流动性危机,犹如一枚深水炸弹,在业内炸起的波澜,一浪接着一浪。恒大、阳光城(000671)、宝能、奥园、当代置业等,纷纷传来理财产品违约的消息。在这种情况下,能给各方主体一丝希望的,也就只有亡羊补牢的兑付方案了。

与最早出现问题的恒大类似,大部分房企的方案都涉及了现金分期,以及抵物、抵房政策。部分方案一经公布,就引起了较大的争议,于是免不了经历修改、完善的过程。

12月初,奥园初步制定了现金分期及实物资产兑付两种方案。用于兑付的实物资产包括住宅、公寓、写字楼、商铺及车位等物业,总货值不低于90亿。同步,投资人选择抵住宅类产品,可享受底价基础上额外8折优惠;抵非住宅类产品可享受底价基础上额外7折优惠

几天后,它经过调整,又公布了最终版本的兑付方案。其中将所有理财产品的兑付期限,提前至2023年6月底;实物资产兑付也增加回购选项,即投资人可与奥园签订远期回购协议,投资人签订协议2年后可按原价回购,物业已办理网签或已转售的除外。

12月15日,一位买了奥园400万元理财产品的投资人透露,当天他已顺利走完理财抵房兑付的协议流程。截至本月中旬,奥园累计约2000套房源被理财客户锁定。 

眼下,在几家理财产品暴雷的房企中,除了上述的恒大、宝能、奥园之外,阳光城、佳兆业也都推出了大同小异的兑付思路。

阳光城的兑付方案针对外部投资者和内部员工分两个版本。

内部员工方面,采取1+6+6的形式,先1个月返还10%本金,后6个月(明年1月至6月)返回利息,最后6个月(明年7月至12月)每个人返还15%的本金;以及用房子抵贷款,但是只能抵尾款,员工要付首付。

方案一出炉,很多阳光城内部员工都表达了不满,在微博上呼吁高层站出来,与员工协商,制定合理措施。小雪(化名)是阳光城员工,在孩子出生第二天被通知公司无法兑付到期理财,下个月房贷和住院费都还不起。在她看来,“兑付差别对待,对金融机构、外部理财的兑付优先级都高于员工。”

当代置业,是近期最后一家公布理财兑付方案的房企。此前,据内部员工提及,职员宝、职员债、项目跟投等债务,公司当前无法兑付现金,可以考虑主动离职,通过抵房和分期现金支付来提前兑现(只针对主动离职的职员)。

12月14日,《关于“职员理财专项债权计划”兑付方案的公告》终于下发,据说是经过当代长时间的研究琢磨后给出的一版方案。

它提出两种解决方案:其一,现金分期兑付。按此方案,当代置业员工理财到期后,大约需要延期18个月,才能拿回全部本金和利息;其二,实物资产兑付。

就是用房子抵债务,但是据部分员工反应,用于抵偿的房子位置不够好,比较难转手。

这份公告并没有达到当代置业员工的预期,多数员工期望公司在12月15日能兑付理财。内部员工回忆到,当代置业最后一次分配理财产品名额的时候是在今年7月底8月初,8月时当代置业领导还在要求员工购买理财产品。

投资者目前最关心的,是拿回投资本金,他们也不希望企业倒下,只求在博弈中为自身争取合理的利益。但在风声鹤唳的房地产市场,即使白纸黑字的承诺环绕在身前,执行的过程中仍容易产生变数。

未来,各理财产品的方案调整,或将持续进行。

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(责任编辑:蒲莎莎 )
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