中国住房租赁市场蓝皮书：集中式租赁住房规模增长122.9%，租住上海最幸福

　　从年初政府工作报告提出纾解新市民、青年人住房困难的目标，到年中各项财政减税利好落地，再到年末中央经济工作会议确立“市场化商品房、保障性住房和长租房”的三足鼎立结构，位于政策聚光灯下的住房租赁行业经历了难忘的2021年。

　　以市场角度观之，这亦是硕果颇丰的一年。近日，ICCRA住房租赁产业研究院发布的《中国住房租赁市场蓝皮书·2021》（以下简称“蓝皮书”）显示，集中式租赁住房规模较2019年增长122.9%。保障性租赁住房供给比重超90%，“压舱石”地位牢固。全国重点十城平均出租率上升至90%，租住生活正在形成。2021年中国租住幸福指数排行榜同期发布，上海综合评分位居榜首，而北京与广州则分别在城市活力指数、职住平衡指数上拔得头筹。

　　租住幸福指数排行榜出炉

　　上海第一、深圳第二、北京第三

　　2021年中国租住幸福指数排行榜统计了上海、深圳、北京、广州、杭州、南京、成都、武汉、重庆、西安十城，从每个城市活力指数、宜居配套指数、租住活跃指数和职住平衡指数四个维度进行幸福指数综合评判。

　　其中，上海、深圳、北京呈现出旺盛的市场需求，产品线丰富，租住幸福指数均在90以上，位列第一梯队；广州、杭州和南京属第二梯队，需求聚焦但供给分散，城市内部区域之间发展不平衡，租住幸福指数在75以上；成都、武汉、重庆和西安列第三梯队，租金天花板现象明显，品牌聚集度低，租住幸福指数在70及以下。

　　具体而言，从住房租赁市场活力看，北京活力指数最高达25.00，上海、广州位居前三；从宜居配套指数看，上海最宜居，指数最高达20.96，在十城中一骑绝尘；同为一线城市的广州在租住活跃指数居于第二梯队，为29.94，低于杭州和南京，但广州在职住平衡方面表现最优，达到15.00。在这一维度，南京、武汉均超过上海和北京。

　　由于各城市宏观经济、产业结构均有不同，导致不同城市对外来人口吸引力不同。蓝皮书分析，上海，北京均已基本完成产业转移与产业升级，常住人口连续多年增幅下降，城市外扩和人口向外围疏解进程还在继续。广州、杭州和南京均为先进制造业、高新技术产业及都市休闲文化产业聚集高地，户籍人口不断增加并处于增幅上升阶段。成都、武汉、重庆和西安则对周边区域的虹吸效应显著，人口大规模流入仍是中短期显著特征。

　　ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然指出，随着各城市经济发展、保障性租赁住房政策的不断落地，“租住幸福指数”将是短期内相对稳定、但长期动态变化的状态。

　　后疫情时代，全国住房租赁市场繁荣再现

　　国企行业引领作用显现

　　蓝皮书显示，截至2021年11月30日，十个重点城市监测的机构化运营集中式租赁住房项目1794个，房间规模共计456187套（间），与2019年相比增幅达到122.9%，两年之内实现规模翻番。蓝皮书指出，青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓等产品主要服务对象是新市民、青年人，因此在归类上可纳入保障性租赁住房行列。以上三类产品占供给总量比重超过 90%，青年公寓占比最高，租赁社区、宿舍型公寓需求潜力旺盛。

　　市场规模迅速扩大与政策扶持密不可分。在资金端，一方面通过财政补贴给予住房租赁行业真金白银的扶持。据蓝皮书统计，2019年起24个城市陆续获批中央财政对租赁住房专项补贴资金，总额约468亿元。另一方面，从法律法规层面鼓励住房租赁行业金融工具创新，拓展住房租赁企业融资渠道。在供给端，鼓励存量物业改造，多渠道增加租赁住房供给。去年以来，各地方政策发力增加非住宅类型物业进入租赁市场，对增加市场供给起到极大的推动作用。

　　在需求层面，我国租赁住房市场的租户画像和需求特征逐步清晰。蓝皮书统计，今年以来入市租赁产品的套均面积集中在29平米，产品设计回归理性。蓝皮书指出，随着租赁住房产品的增量释放，头部企业应该率先开始向C端转向，积极探索平衡市场需求与运营坪效及投资收益的关系。蓝皮书以中海长租公寓为例，分析了产品功能区域的模块化、组合的多样化和空间使用的集约化的新趋势。中海长租公寓通过模拟实际生活，发掘使用痛点，量化实际收纳需求，并针对不同年龄和家庭结构客群的生活画像进行了关联配置，从22-50岁主力客群延展至覆盖全生命周期的居住关怀，打造标准化全生命周期产品。

　　值得一提的是，国有企业在住房租赁行业的引领示范作用开始显现。2021年，34%的头部品牌为国有企业，比2019年上升了9个百分点。规模方面，运营规模占比达10.2%，比2019年实现了近3倍的增长。产品组合方面，53%国有企业拥有多元化的产品组合，这与持有重资产比例高且资产类型多有直接关系。华润置地长租公寓品牌有巢是国企实施多元化产品线的典型代表，拥有服务式公寓、青年公寓和租赁式社区等多条品牌线，不同品牌线在客源、选址、户型、服务、配套和基础设施方面有着明确的标准，品牌线划分非常清晰。

　　“因城施策”政策力度望再升级

　　C端主权驱动行业进入“运营为王”时代

　　展望2022年，蓝皮书分析认为政策端的探索将集中“因城施策”与“租赁住房长效机制”两大领域。由于各地平均收入水平、市场偏好均存在较大差异，因而广受行业关注的保障性租赁住房的认定标准、具体财税支持政策等事项，会进一步沿着因城施策的思路稳步推进。另外，由于今年是探索集中供地新模式的第一年，实践中出现了竞自持方式下地价较高、租赁微利运营难以支撑开发成本等问题，在明年亦将得到针对性关注。蓝皮书认为，各地在集中供地模式下将会展开积极探索，在能够按计划实现增加租赁住房供给目标的前提下，结合行业自持时间长、运营利润低的特点，在供地模式上推陈出新将成为形成租赁住房长效机制的重要环节。

　　今年6月，国家发改委将公募REITs扩容至保障性租赁住房领域，蓝皮书据此预测明年或将迎来保障性租赁住房公募REITs大量落地。赵然表示：“美国租赁住房REITs 发行之后，迎来了行业黄金发展的二十年。希望国内亦如此，‘建设/收购、管、退、融’的‘轻资产+重运营’的全周期循环运作模式构建完毕后，我国住房租赁行业将迎来新纪元。”

　　此外，蓝皮书认为租赁社区作为新兴的租赁产品形态将在2022年获得更广泛的市场接纳度。随着租赁住房供给总量的不断增加，未来如何使租赁市场走向规范，满足租户需求、保障租户权益会将成为下一个阶段的政策释放重点，也会成为住房租赁企业和市场的关注重点。站在行业视角，蓝皮书预测住房租赁企业将呈现“朝C转向”的发展势头。C端主权的回归，倒逼住房租赁企业锤炼精细化运营能力。“在满足了基本的租赁住房供给总量和独立、安全、舒适的居住空间需求基础上，市场的关注点将更多地转向关注租户需求，这也是普及租住生活方式、落实租售并举国策的重要一环。”赵然表示。

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