一位房地产基金资深从业人员对近期形势的思考丨风云榜·大咖面对面?

风云榜·大咖面对面?2021年，房地产行业在深度调控中迎来史上最难一年，债务违约、销售下滑、资本市场信用重建，外部环境的变化，让不少房企陷入了迷茫；而土地、金融去杠杆、人口出生率下降等变化正在颠覆房地产行业的底层逻辑。

变，是房地产永恒的基调。在变化中谋求发展，必须抛弃原有思维，把握全新周期的机遇，是房企战略重修的重要课题。

为深度把脉行业，对话地产股权基金资深从业者刘阿林，立足国际环境大格局，以全新宏观视角解读政策，从一线股权基金的视角剖析行业底层逻辑，审视行业信用重建，建言行业可持续发展新思路。

政策调控精准把控时机和力度 

作为行业最早一批做房地产股权投资基金从业者，刘阿林职业生涯的前10年在开发商，打交道的对象多为金融机构，而后10年在金融机构，打交道的对象则变成了各大开发商，从地产到金融，从融资到投资，跨界的经历带来了不一样的理解和视野。

今年以来的房地产调控，给行业带来了巨大的冲击，行业里从业人员也有诸多不同的声音。那么作为某保险集团下属的房地产股权投资基金负责人，怎么看待今年以来房企的“至暗时刻”呢？行业里又存在哪些“危”与“机”呢？

刘阿林认为，首先，应该将此次房地产的深度调控放到更宏观的背景下去理解：

一是从西方国家近年来的日趋激化的社会矛盾来看，贫富差距的扩大带来社会的分裂和阶层的对立，极大的影响了社会的稳定。而在中国，房地产是居民最主要的财富形式之一，房价的过快上涨，非健康发展的行业生态将会带来系列问题，最终可能会影响人民生活的幸福感，更加深化房地产市场的调控是必然之举。

二是疫情以来，中美经济复苏的周期不同，货币政策也不尽相同。以往美国“放水”，其它国家被迫跟进，等到美国“收水”，美元霸权的镰刀高高举起，各国资产难免被收割。而此次，在美国采取了“大放水”的货币政策背景下，中国政府多次强调“逆周期、跨周期”的宏观政策，坚决不搞“大水漫灌”，坚决不把房地产作为短期刺激经济的工具。

相反，中国政府利用疫情控制有力，在全球供应链混乱，大量订单涌向中国，出口一枝独秀的背景下，采取了主动降低房地产行业杠杆的措施，控制互联网资本的无序扩张，保护中小企业等一系列改革举措，虽然相关行业经历阵痛，但却给今后货币、财政等各项宏观政策留下了充足的空间，为中国宏观经济的平稳发展打下坚实基础。

因此，从这个角度上说，此次对房地产市场的调控是有的放矢的，调控的手段是非常高明的，时机和力度把控是非常精准的。

其实，对于可能产生的后果，从近期的政策转向看，政府是有预判和有准备的。

作为房地产从业人员，需要跳出自身行业去观察、理解和判断整个政策走势，这样才能更好的应对。更何况，一系列政策出台前，政府早已有警示，包括郭树清书记讲话“房地产是中国经济最大的灰犀牛”，包括“三条红线”的出台，只不过业内已经习惯了调控-放松-调控-放松的节奏，忽视了同样是调控，但内在逻辑已经改变，在万科率先喊出“活下去”的口号时，大部分房企是不以为然的。 

信用体系重建需要更长的“磨底期”

那么随着政策的回暖，行业普遍认为政策底已现，但市场底在哪里？同时在阵痛中主体信用受损的房企何时才能重建信用体系，重新获得资本市场的青睐呢？ 

刘阿林认为走出“泥潭”，房地产企业信用的重建或将较以往需要更长的“磨底期”。

原因是首先从金融监管政策来看，在于房地产未来政策的主基调是“稳”！政策既不太可能加大打压的力度，也很难再去支持和鼓励，更多的是从个人购房端，保障居民合理的住房需求，从而促进行业的良性循环。也就是说房企要靠多销售，多周转，强化自身“造血”能力。

同时，金融监管机构现在提出鼓励并购贷款，通过行业里的有效整合来帮助行业“出清”，促进行业健康发展。

其次，从市场参与主体来看，与以往调控只是造成部分企业现金流紧张不同的是，此轮的调整中，存在个别知名房企因为采取高杠杆、高周转模式导致债务违约的情况，而这批企业以往恰恰是金融机构的主要合作伙伴，出现债务违约也会连带让金融机构面临风险。出现问题的企业，金融机构在后续合作上会倍加谨慎，尤其是在原有问题没有解决，企业风险没有充分化解的情况下。

除此之外，还有购房者的信心恢复需要时间，供应商的信心恢复需要时间，这都是以往调控没有出现的情况。

这个信心恢复的过程，其实是房企一个自我证明的过程，当房企能够证明通过销售将自身的负债率、现金流等主要财务指标恢复到健康水平，金融机构才会重新将这些房企纳入融资白名单中，市场的其它参与主体才会重新给与认可。

至于这个过程大致需要多久呢？

刘阿林分析认为，可能需要企业经过销售、资金回笼、偿还债务降低负债率、重新开始拿地这样一个周期。在2022年房企发布半年报后，可能是金融机构做出进一步判断的一个重要时点。

地产股权投资基金迎入场好时机

那么在这样一个市场背景和判断下，地产股权基金又会迎来什么样的机会或是发挥什么样的作用呢？

刘阿林认为，在行业降杠杆及监管鼓励并购的背景下，对于地产股权投资基金而言是入场的好时机。

刘阿林表示，从监管角度看以往房地产行业挤占了太多信贷资源，相信经过此次调整后，市场对房地产行业整体的债务融资额度很难再回到历史高点。而由于行业利润率下降，居民资产配置意愿的转移，权益类融资在整个房地产的比重也不会有太大幅度的上升。

对于其所在保险系股权投资基金而言，刘阿林表示，目前的投资正在按照既定的计划进行，更着眼于长期，在市场悲观，行业周期位于底部时，策略上会偏积极一点。

刘阿林透露，目前其所在的股权基金也在接触一些优质房地产资产，包括当下处于资金困境的房企手里的一些持有型资产，这类资产占用资金较多，周转较慢，尽快处置掉能够减轻企业经营包袱。

一般而言，保险系产业股权投资基金的期限均较长，从接手项目到项目运营稳健，直至项目退出取得良好回报，是一个长期精耕细作的过程。这个过程中，虽然会受到短期经济波动的影响，但是从长远看，随着国家经济实力的日益强大，优质的持有型物业仍具有较好的配置价值。 

地产细分领域将走出“精品”房企 

那么随着本轮调整进入尾声，行业发展又将向何处去呢？

刘阿林认为这一轮的房地产调控会给行业带来深远的影响。

首先，市场仍有房地产行业的一席之地，房地产依然会是国民经济的重要组成部分，但行业的利润和增速不会再重现昔日的荣光。房企要告别以往大手大脚的日子，要开始精细化经营，向管理要效益。

其次，行业的集中度将会进一步提高。

第三，房地产行业的政策属性将进一步加强。

但对于个体的房企而言，将如何在新周期的房地产行业立足呢？

刘阿林认为，除了会出现一些更大的龙头房企外，未来房地产行业在一些细分领域可能会走出一些有差异化的“精品”房企。新的形势下，房企要找准自己定位，找到属于自己的“绝活”，比如蓝绿双城的行业共建模式值得大家学习。

刘阿林认为，与全球同行相比，在能力和理念上，中国的房企还有很大的进步空间。从市场上看，在旧改、城市更新、TOD等细分领域也还有许多机会。相信在充分的市场竞争和技术创新迭代中，最终还是能走出了一批优质的企业，推动行业蒸蒸日上。