冯巍：影响不动产投资价值的四要素

　　1月6日，中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会在北京举行，高和资本投资管理部执行董事冯巍在演讲中分享了投资机构眼中的商办物业投资价值。

　　冯巍表示，对于商办物业来说，除了资产、物业本身之外，内部的一些资本结构问题，财税问题、法律问题，也会在很大程度上影响资产价值，投资过程最终的结果是价值实现。

　　那么如何实现价值？冯巍总结了四个要素：现金流决定了最基本的资产的价值，其次是流动性、可持续性和稳定性。

　　现金流方面，冯巍建议整个行业包括金融体系、评估体系、评级体系，要把现金流估值作为评估不动产价值的第一要素。“在发行证券化产品场景下，很大程度上参考了融资的主体来决定资产的价格，这个现在看实际上也是不合适的，从公募REITs来看，正在逐渐弱化主体信用对资产价值的影响。主体信用对于资产价值的影响和底层资产的自身素质、自身条件对这个价值的影响相当于纸币和黄金之间的关系，可以对照主体信用和底层资产对资产价格的影响。底层资产到底是什么，实际上跟主体是没有关系的，未来对资产价值的评估要逐渐放弃主体信用，在市场波动情况下，在金融结构波动的情况下，主体信用对资产是没什么影响的。”

　　冯巍认为，影响商办物业不动产投资价值的四个因素是乘数的关系，而非简单的相加的关系，这些要素有可能是正向影响，有可能是负向影响，但它最终是用相乘或者相互成就的结果，最终导致整个对物业价值的评估。