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现场丨邹琳华:二手房交易中不满二年的比例为69% 绝大多数样本楼龄在18年以内

2022-01-11 15:10:35 和讯房产 

  1月11日,由华夏时报社主办的“改变与重塑·稳健与发展——2021年华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典”在上海举办。


  会上,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华重磅发布“住房与美好生活:中国住房大数据报告(2021),报告分为两部分:一是居民家庭住房水平与消费偏好的大数据分析。二是不断提升居民家庭住房水平、促进美好生活的政策建议。

  邹琳华指出,衣食住行是人类的基本需要,住房水平与居民生活水平直接相关,对美好生活的追求离不开住房水平的提升。为此,我们基于2021年1-11月88个城市827737条二手房交易数据,对住房水平及住房消费者偏好做了大数据分析。

  绝大多数样本的住房单价在2万以内。88个城市2021年1-11月,二手房交易样本的房价75分位数为19802元。房价先涨后跌,市场交易重心有所下移,房价总体平稳。

  交易样本中二手房的平均面积在90平方米左右,绝大多数交易样本在110平方米以下。交易样本中,25分位数为71.5平方米,中位数为89平方米,均值为92平方米,75分位数为110平方米。

  从居民家庭的住房消费偏好看,光照条件是各房的重要因素之一,从而房型、房价平均要高5.7%,通透房型房价平均高1.8%。同等面积条件下,居民家庭更偏好卧室房间较多的户型。从户型分布看,2房和3房的户型交易样本占比分别为43%和40%,占了样本的绝大多数。另外1房占10%。

  从物业费分布看,绝大多数住房的物业费在2元/月/平方米以内,交易样本物业费的25分位数为0.80元/月/平方米,中位数为1.44元/月/平方米,均值为1.53/月/平方米,75分位数为2元/月/平方米。

  对于这95家支付愿意为正的企业,居民家庭的平均支付意愿约为房值的4.27%,支付意愿中位数为房值的3.32%。也就是说,当其他条件不变,居民在家庭购房时,愿意为具有品牌物业的房产支付平均4.27%的额外溢价。

  绝大多数交易样本具有电梯。在交易样本中,有电梯的样本数为563501,占比为85%,无电梯的样本数为101708,占比15%。电梯逐步成为购房标配。有电梯住房,要比无电梯住房平均价格高6.7%。绝大多数交易样本楼龄在18年以内,没有其他特别优势的“老破小”可能将逐步失去市场流动性。

  在二手房交易样本中,不满二年的比例为69%,满二年不满五年的比例为13%,满五年以上的为18%。为了抑制住房投资投机,按现行的住房交易税收政策,持有时间不满二年的普通住宅交易需要征收增的税,持有时间不满五年且非家庭唯一住房的交易需要征收个人所得税。

  二手房交易中,装修房比例较高。样本中,精装修房的比例为49%,简装房的比例为24%,二者合计为73%,占了交易房源的绝大比例。二手房交易中,精装修房可以获得装修溢价。交通便利性也是住房消费的重要考虑条件,交易样本中,临近地铁站的样本占比为18%。与无地铁站的样本相比,临近地铁站的样本房价要高。

  此外,邹琳华提出了不断提升居民家庭住房水平、促进美好生活的政策建议。

  一是坚持“房住不炒”,促进房地产产业良性循环和健康发展。“房住不炒”的核心是避免杠杆的滥用或跨区域的住房投资比重过高,会导致房价远远脱离当地实际收入水平,造成居民住房困难及相关的问题;

  二是优化住房限购限贷政策,合理支持改善性住房需求。并且通过住房的过滤机制,顺序带动更多家庭住房水平的提高。调整优化相关的住房限购限贷政策,避免对居民住房条件改善形成不合理的限制;

  三是与社会发展相适应,不断优化住房供给结构。与生育政策调整相适应,改革不合时宜的建筑户型限制政策如90平方以下的户型必须占到整个项目的70%的政策。

  四是建立和完善物业选聘市场,促进物业服务水平与居民需求相适应。物业服务水平是居民住房水平和美好生活的重要方面;

  五是多途径促进存量老旧住房居住体验的提升。通过政府补贴和出台相关政策推进老旧小区改造,特别是加装电梯改造等,使得老旧小区更为宜居和宜老。出台相应政策,支持符合条件的老旧住宅原地拆除重建。并不是所有的老旧住宅小区都有条件进行老旧小区改造,对于某些住宅而言,可能拆除重建是更好的选择。在相关方取得共识的条件下,支持老旧住宅物业服务从无到有,从有到好的升级。

  六是改进优化住房交易增值税和个人所得税的优惠条件,更好地支持居民家庭通过低成本换购优化住房条件。合理地设定非普通住宅认定标准,建立相关标准的动态调整机制。由于近年房价上涨而相关标准未能及时跟进更新,很多居民普通住宅被动被认定为“非普通住宅”,从而造成税费过高换购困难。比如工作人口迁移、工作更换或者家庭出现重大疾病的,都可能造成住房的提前出售,我们应当考虑研究出台相关的政策,对合理的住房换购或者改善可以不受满二或满五的限制,享受相关的税收优惠。与老龄化及社区养老、家庭养老相适应,通过相应的住房财税政策,进一步支持和鼓励居民家庭与老人合住或者相邻居住。

(责任编辑:徐帅 )
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