现场丨邹琳华：二手房交易中不满二年的比例为69% 绝大多数样本楼龄在18年以内

　　1月11日，由华夏时报社主办的“改变与重塑·稳健与发展——2021年华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典”在上海举办。

　　会上，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华重磅发布“住房与美好生活：中国住房大数据报告（2021），报告分为两部分：一是居民家庭住房水平与消费偏好的大数据分析。二是不断提升居民家庭住房水平、促进美好生活的政策建议。

　　邹琳华指出，衣食住行是人类的基本需要，住房水平与居民生活水平直接相关，对美好生活的追求离不开住房水平的提升。为此，我们基于2021年1-11月88个城市827737条二手房交易数据，对住房水平及住房消费者偏好做了大数据分析。

　　绝大多数样本的住房单价在2万以内。88个城市2021年1-11月，二手房交易样本的房价75分位数为19802元。房价先涨后跌，市场交易重心有所下移，房价总体平稳。

　　交易样本中二手房的平均面积在90平方米左右，绝大多数交易样本在110平方米以下。交易样本中，25分位数为71.5平方米，中位数为89平方米，均值为92平方米，75分位数为110平方米。

　　从居民家庭的住房消费偏好看，光照条件是各房的重要因素之一，从而房型、房价平均要高5.7%，通透房型房价平均高1.8%。同等面积条件下，居民家庭更偏好卧室房间较多的户型。从户型分布看，2房和3房的户型交易样本占比分别为43%和40%，占了样本的绝大多数。另外1房占10%。

　　从物业费分布看，绝大多数住房的物业费在2元/月/平方米以内，交易样本物业费的25分位数为0.80元/月/平方米，中位数为1.44元/月/平方米，均值为1.53/月/平方米，75分位数为2元/月/平方米。

　　对于这95家支付愿意为正的企业，居民家庭的平均支付意愿约为房值的4.27%，支付意愿中位数为房值的3.32%。也就是说，当其他条件不变，居民在家庭购房时，愿意为具有品牌物业的房产支付平均4.27%的额外溢价。

　　绝大多数交易样本具有电梯。在交易样本中，有电梯的样本数为563501，占比为85%，无电梯的样本数为101708，占比15%。电梯逐步成为购房标配。有电梯住房，要比无电梯住房平均价格高6.7%。绝大多数交易样本楼龄在18年以内，没有其他特别优势的“老破小”可能将逐步失去市场流动性。

　　在二手房交易样本中，不满二年的比例为69%，满二年不满五年的比例为13%，满五年以上的为18%。为了抑制住房投资投机，按现行的住房交易税收政策，持有时间不满二年的普通住宅交易需要征收增的税，持有时间不满五年且非家庭唯一住房的交易需要征收个人所得税。

　　二手房交易中，装修房比例较高。样本中，精装修房的比例为49%，简装房的比例为24%，二者合计为73%，占了交易房源的绝大比例。二手房交易中，精装修房可以获得装修溢价。交通便利性也是住房消费的重要考虑条件，交易样本中，临近地铁站的样本占比为18%。与无地铁站的样本相比，临近地铁站的样本房价要高。

　　此外，邹琳华提出了不断提升居民家庭住房水平、促进美好生活的政策建议。

　　一是坚持“房住不炒”，促进房地产产业良性循环和健康发展。“房住不炒”的核心是避免杠杆的滥用或跨区域的住房投资比重过高，会导致房价远远脱离当地实际收入水平，造成居民住房困难及相关的问题；

　　二是优化住房限购限贷政策，合理支持改善性住房需求。并且通过住房的过滤机制，顺序带动更多家庭住房水平的提高。调整优化相关的住房限购限贷政策，避免对居民住房条件改善形成不合理的限制；

　　三是与社会发展相适应，不断优化住房供给结构。与生育政策调整相适应，改革不合时宜的建筑户型限制政策如90平方以下的户型必须占到整个项目的70%的政策。

　　四是建立和完善物业选聘市场，促进物业服务水平与居民需求相适应。物业服务水平是居民住房水平和美好生活的重要方面；

　　五是多途径促进存量老旧住房居住体验的提升。通过政府补贴和出台相关政策推进老旧小区改造，特别是加装电梯改造等，使得老旧小区更为宜居和宜老。出台相应政策，支持符合条件的老旧住宅原地拆除重建。并不是所有的老旧住宅小区都有条件进行老旧小区改造，对于某些住宅而言，可能拆除重建是更好的选择。在相关方取得共识的条件下，支持老旧住宅物业服务从无到有，从有到好的升级。

　　六是改进优化住房交易增值税和个人所得税的优惠条件，更好地支持居民家庭通过低成本换购优化住房条件。合理地设定非普通住宅认定标准，建立相关标准的动态调整机制。由于近年房价上涨而相关标准未能及时跟进更新，很多居民普通住宅被动被认定为“非普通住宅”，从而造成税费过高换购困难。比如工作人口迁移、工作更换或者家庭出现重大疾病的，都可能造成住房的提前出售，我们应当考虑研究出台相关的政策，对合理的住房换购或者改善可以不受满二或满五的限制，享受相关的税收优惠。与老龄化及社区养老、家庭养老相适应，通过相应的住房财税政策，进一步支持和鼓励居民家庭与老人合住或者相邻居住。