现场丨张波：大象转身-房地产企业的数智化转型

　　1月11日，由华夏时报社主办，中国社科院住房大数据联合实验室、华夏地产专家顾问团进行全面的学术支持的“改变与重塑·稳健与发展——2021年华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典”在上海举办。58安居客房产研究院分院院长张波发表了主题演讲《大象转身-房地产企业的数智化转型》。

　　张波表示，这几年开发商的利润率在逐步转低，虽然规模慢慢涨了，但必须承认房企在盈利层面或者运营层面已经从原来的粗放式经营向精细化运营方向转变了。

　　他指出，数智化是跟数字化和智能相结合的。“很多开发商都会自己建自己的数字化平台。但是不是每个开发商都需要一个自己的平台？买品牌开发商的房子，是不是一定要到品牌开发商的平台上？这是最值得大家思考的问题，我认为不是。”

　　未来真正有价值的平台是在平台上聚合了很多私域流量，这点思路非常重要。如果这个思路不进行转化的话，数字化是在消耗自己的能力，不是增长。对于业绩增长，未必起到很重要作用。

　　张波表示，数字化的投入，房企做了研究，花的钱少吗？真的不少。我跟很多房做数字化技术方面的人交流过，每年都花很多钱投在数字化研究里，但是在座有没有做房地产营销的？你们怎么看数字化？我跟很多房地产数字营销的朋友聊天，两个字“没用”。

　　大家有没有看过一个数据，今年我看了很多房企的业绩报告数据，很多房企的业绩目标没有达成，很多人觉得没有达成是一件坏事，我个人认为反而是好事，为什么？

　　过往我看到业绩基本上达成，有的业绩达成率很高，但是会给大家形成一个惯性思维，达成业绩是对的，不达成业绩才是有问题的。这种情况下，不管赚不赚钱，规模化是第一的，我先要实现，这是原来粗放式的经营方式。就像中国的发展，过去的阶段是快速增长，GDP快速发展，到下一步的时候，我们该怎么发展的时候就要仔细研究了。

　　业绩是不是唯一关注的因素？如果不是，如果我们还要关注利润，能不能在数字化上要到利润？我觉得是有机会的。

　　安居客当然也做了一些事情，这些事情对行业也有一些帮助。比如开发商在线开设的项目官方旗舰店1.2万个，使用在线微聊客的开发商注册顾问数65万个。但这只是表象，后面我们要看数字化、智能化怎么在这个程度实现很好的链路。

　　我们觉得非常重要的，从生产的要素来看，需要土地，需要一些要素，但是我们认为数智化可能成为未来第五大的生产要素。

　　我经常接到很多卖房子的电话，过来就问张先生我们这儿有套什么房子，你要不要，这种是没有效果的。我们平台上有种方式帮助大家更快地提效，通过用户在线上的行为轨迹和行为逻辑，给这个用户画像描摹得更精准一些。比如易先生在浦东有3000万资产的卖房需求，我给他打电话不会说：“易先生，我这边有个200万的房子你要不要？”没有意义，好的别墅我才会想和你沟通。

　　这点可能是我们在这个层面上往后推进最为关注的点，怎么样在智能化，数据是一方面，数据是基础。如果只有数据，全是数据垃圾，不能实现智能化的话，就没办法形成更高效的匹配，所以从业务要素到数字化驱动是各个方面的。

　　怎么样洞察数据？怎么样做好客户的运营？这两个是什么？是相互匹配的。大家有没有想过一个问题，你如果在淘宝上开一家店，你会不会跟淘宝说这个店铺在淘宝上开的，淘宝你来负责帮我运营，你来负责帮我回答所有问题，应该不会吧？

　　但是房企天然养成的固有思维，如果我是在一个平台上建立一个店铺，或者我在其他平台上做了一些推广销售，那么应该是我在负责推广的这些平台上，帮我把所有的事情搞定，我只负责出钱。这件事情对还是不对？我觉得过往的20年这些事情可能是对的，但是2021年往后这件事就不对了。

　　如果你不能进行客户的精细化运营，你不能做过程的管理，不能做效果的管理，一切都是靠平台来帮你做的，本身你的价值也会越来越弱化。

　　其实大象转身是在形容房企本身是为了站上更大的舞台，为了发展更好。

　　未来有平台很重要，但更重要的是智能化。数字化+智能化的基础上，如何做好运营效率的提升。如果把这个结合起来，数字化根本不是所谓虚的事情，而是真的帮助2022年房地产开发企业实现很好地销量增长。

　　前几年一直有本书比较火，就是《未来简史》，里面有句话蛮值得大家关注：“预测未来是为了更好的改变未来。”我们也知道未来会怎么样，我们不止是为了了解未来会怎么样，我们需要为了改变更好的未来，我们需要房地产的未来是有序的，而不是三稳，这三稳有利于国家的经济平稳，其实对行业来说是更加提效，让行业更受到大家的尊重，让行业者未来有更多的发展，有更多的成就感。这是值得思考，值得大家去做的。