仲量联行：新经济助力广州办公楼市场去化 华南物流市场领跑全国

　　2022年1月11日，广州——仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“2021年广州甲级办公楼市场整体回暖，新经济行业快速扩张，金融机构需求稳健；随着广州消费市场稳步复苏，多个国内外茶饮咖啡人气品牌加速布局广州市场，奢侈品牌的开店意愿增强，优质零售物业整体租赁需求较为平稳；华南主要非保税物流地产市场供不应求，大部分新增项目的预租情况十分理想，广州、深圳、东莞、佛山和惠州空置率均低于5%，其中东莞、广州、佛山租金同比增长高达5-7%，表现领先全国；房地产投资方面，广州大宗物业投资市场向好，外资投资者信心逐渐增强，自用型买家持续活跃。”

　　甲级办公楼

　　*广州办公楼市场指广州甲级办公楼市场

　　2021年，虽然新冠疫情时有短暂反复，但政府科学、有力的疫情防控政策保证了广州经济社会的平稳发展与运行，经济发展韧性亦进一步显现。从行业来看，服务业总体表现稳定，金融市场运行稳健，消费市场稳步复苏的同时网络消费热度不减。总的来说，广州经济运行的主基调仍是“巩固经济持续稳定恢复势头，深入挖掘未来经济发展新动能”。

　　广州办公楼市场整体较2020年显著回暖，全年净吸纳量近50万平方米，同比增长约47%。尤其是在前三季度，由于疫情推动了网络消费等新经济行业快速扩张，行业巨头租赁需求持续释放；而金融业、专业服务业等行业亦积极寻求扩张机遇，租赁市场一至三季度净吸纳量已超过2020年全年净吸纳量。

　　随着广州近年来经济增长“新旧动能”转换加速，以线上服务、线上消费为首的新经济企业是推动办公空间去化的主要源动力，其头部企业在2021年完成了数笔租赁面积过万平方米的租赁成交。年末，虽然第二、第三梯队的新经济企业更倾向于采取“主业维稳，降低成本”的新战略，跨行业投资及业务拓展整体呈缩减态势，但部分互联网板块龙头企业仍继续释放租赁需求，助力办公楼市场去化。

　　金融机构在2021年办公楼租赁市场的表现依然亮眼。银行与保险行业延续了2020年以来的稳健租赁需求，相关企业5,000平方米以上租赁成交显著上升。值得关注的是，年底央行货币政策发力，存款准备金与基准利率“双降”，为2022年经济工作“定调”。日趋宽松的政策与充足的流动性供给进一步提振了银行与保险企业的信心，除了租赁需求活跃外，这些企业作为自用型买家在广州办公楼投资市场同样踊跃问询。值得留意的是，下半年政府新一轮行业调控政策效果逐步在四季度显现，互联网、教育和房地产等行业明显放缓扩张步伐，部分企业优化组织结构和缩减成本，导致四季度净吸纳量锐减。

　　截至2021年12月末，全市全年甲级办公楼市场新增供应约为78万平方米，同比增长约38%，其中一半新竣工项目位于琶洲片区。四季度仅有国美·智慧城A座一个项目入市，带来约66,000平方米新增供应。尽管四季度供应压力稍缓，但由于部分房地产、互联网企业在年底出现战略调整而缩减办公面积，整体空置率升至约13%，环比上涨约0.9个百分点，同比上涨约3个百分点。

　　四季度由于租赁需求有所下降，部分核心片区办公楼因租金高企而面临一定的空置去化压力，业主因此调低租金以吸引更多租户，整体租金水平环比微跌约0.3%。但前三季度快速增长的市场租赁需求使租金企稳，整体租金水平较2020年上涨约0.6%。

　　市场展望

　　仲量联行华南区商业地产部总监马炜图表示：“未来12个月内，预计广州甲级办公楼市场总体将趋稳。一方面，新经济企业受宏观大环境变化的影响，业务扩张及办公空间租赁策略将趋于理智、保守。另一方面，预期宽松的货币与财政政策将进一步推动大型国企与金融机构的业务扩张，刺激相关企业对办公空间的需求。”此外，流动性的持续释放对于各类中小微企业的发展是重要利好，办公楼租赁市场需求将继续由互联网、金融产业和专业服务业引领多产业协同发展。

　　马炜图补充道，2022年将是供应大年，全年新增办公面积近百万平方米，涨幅明显；其中大部分新增办公空间来自于以琶洲为首的新兴片区，办公空间供应短期集中放量会给区域空置率带来上行压力，并推动全市整体空置率上行。部分办公楼项目业主焦虑情绪可能将加剧，导致全市整体租金水平进一步下探。但是，不同办公楼项目租金的走势继续分化。处于核心商务区的高质量办公楼项目，得益于其优异的区位、专业的物管营运以及完善的配套设施，仍会是优质租户的主要目标，租金亦将保持稳定；建成年限较长、设施相对老旧的存量项目，则将难以吸引业务稳定的、具有较强去化能力的主力租户，导致业主需要积极调价以保证项目入驻率企稳；而新兴片区内的新竣工项目则对市场供应变化更为敏感，租金难免出现波动。

　　优质零售物业

　　*指广州优质购物中心市场

　　在经历6月商业活动的局部停摆后，广州消费市场稳步复苏：2021年1-11月广州社会消费品零售总额同比增长11.2%，两年平均增速在一线城市中仅次于上海，达3.2%。然而，消费的迅速回暖并没有利好整个零售市场，整体租赁需求较为平稳且主要流向天河北商圈，部分则聚集在商业氛围较为浓厚的白云新城商圈。2021全年净吸纳量约为30万平方米。

　　按业态来看，茶饮咖啡维持亮眼表现，多个国内外人气品牌进军广州：精品咖啡Peet’s Coffee、Lavazza及网红茶饮Machi Machi均设立华南或广州首店，而Tim Hortons也加速在穗布局。尽管如此，广州餐饮业仍未恢复至疫情前水平，这直接影响到零售商对于销售的预期，同时鉴于当地居民的餐饮习惯及外出就餐频率，地方菜系的扩张势头并没有蔓延至广州。据仲量联行监测的全市优质购物中心成交数据显示，过去三年地方菜系的租赁成交仅录得近100笔，其中粤菜占比接近30%，川菜及湘菜则占比45%，但绝大多数贡献自酸菜鱼这类细分菜品。

　　广州服装业线下零售网络布点策略的整体基调依旧是开源节流，但市场不乏亮点。具体而言，高端消费的迅猛增长刺激着奢侈品牌的开店意愿，Balenciaga及Moynat在太古汇中庭区域开出广州首店。此外，因广州优质商业载体较为稀缺，奢侈品和国际美妆品牌的扩张需求呈现转移之势。例如， Gucci试水珠江新城商圈，以快闪店的形式登陆K11，而该项目也在一众新品牌的加持下取得租户升级上的重大进展，其中包含YSL、Tom Ford、La Mer、Bobbi Brown等国际美妆品牌。

　　2021年全市迎来4个优质零售项目入市，新增供应面积共计40万平方米。值得注意的是，市区和市郊的新开业项目在招商方面都适应着目前的消费特点及趋势，转变传统的业态组合。例如，环贸天地及美林M·LIVE天地二期引进大比例的餐饮、娱乐和个人服务业态的零售商，并取得95%以上的开业率；相反，市郊新增项目因商业氛围尚未成熟至今仍留有不少空置面积。加上部分存量项目的品牌调整仍在持续以及个别家电零售商年底出现大面积退租的情况，全年整体空置率同比上升1.4个百分点至7.0%。

　　租金方面，天河北商圈的部分优质项目线下销售强劲、持续吸引人气品牌，因此录得较大幅度的租金涨幅。位于市区其它商圈与市郊的项目受制于整体租赁需求疲软、自身经营状况等问题，租金延续下行趋势。特别是番禺区和增城区的项目因同质化问题突出，市场面临更加激烈的竞争，攀升的空置率也进一步拖累市郊租金水平。截至第四季度，市区首层租金同比微降0.4%，而市郊同比跌幅扩大至1.7%。

　　市场展望

　　展望2022年，广州优质零售物业市场挑战和机遇并存。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，尽管短期内居民收入增速受宏观经济影响呈不确定性、整体租赁需求将维持平稳走势，但作为全国首批国际消费中心城市，广州将在政策引导下迎来新一轮的消费刺激。可以预见随着建设的深入和重焕商圈活力，预期消费环境将得到稳步提升，以往高质量产品和服务供给不足等问题将迎来改善。其次，考虑到广州零售市场的单核心格局，非重点商圈的项目仍有大量自我进化的空间，以打造覆盖全客层的区域型购物中心。同时基于这一现状，未来市场将看到更多来自国内外一线运营商的商业项目落地。

　　供应方面，预计2022年全市仅有两个市区项目入市，新增供应面积20万平方米。曾丽指出，由于短期内市场租赁氛围改善空间受限，可以预见整体空置率将保持平稳，而租金则因部分项目去化难度的提升将继续承压。

　　华南物流地产

　　2021年，新冠疫情对于经济社会活动的影响仍客观存在。但是，相较于其它房地产板块，物流地产可能是在疫情中“受益”最为明显的行业。首先，疫情刺激线上消费稳步前行，例如，深圳和东莞，限额以上实物网上零售额在2021年1-11月同比上升30-50%，非保税物流需求因此持续走强；其中，生鲜电商行业发展令人瞩目，相关企业在东莞等城市完成了面积可观的租赁成交，并推动华南市场冷链物流需求一路走高。其次，因为疫情常态化，越来越多租户从区域式中央配送模式，改为采用更灵活的多点分散式配送仓储布局，加快布局华南地区二、三线城市，为非核心物流细分市场的发展奠定基础。

　　值得关注的是，2021年某跨境即时零售电商在华南物流市场表现非常亮眼。其依托粤港澳大湾区完善的供应链基础，在短时间内完成了对供应链的整合并实现了业务跨越式扩张，对非保税仓储空间的需求亦快速上扬。全年其自身与其上下游企业在省内不同城市相继完成多笔大面积租赁成交，合计租赁面积约为80万平方米。

　　广州、深圳、东莞、佛山和惠州（华南五市）非保税物流市场供不应求的局面依然存在。截至2021年年末，华南五市非保税物流仓储总存量为1000万平方米；全年新增供应约为100万平方米，与2020年相比略有下降。鉴于存量物业空置率极低、租赁需求持续向好，适量的新增供应被迅速去化。而且，大部分新增项目的预租情况十分理想，成为市场的新特征，核心区位的新项目基本上提前3-6个月已被提前预租完毕。这五个城市年末整体空置率均低于5%，而东莞空置率更跌至约1%。

　　因此，业主对于2021年新竣工项目甚至未来短期入市新项目的定价策略均变得十分积极。除了一些项目由于硬件设计不能满足高周转租户需求，从而影响租金升幅，五个市场2021年平均市场租金同比升幅均比2020年加快。其中，东莞、广州、佛山非保税高标仓储租金同比增长高达5-7%。

　　值得一提的是，由于东莞连接大湾区中心城市和珠江东西岸的核心地位越发突出，租户愿意支付租金溢价从而提高区域配送效率，东莞平均租金2021年同比上升约7%，领涨全国。

　　投资市场方面，华南地区物流地产供求不平衡对于租金保持中长期稳定增长的优势，吸引了众多专业物流投资者的关注，也带动了非传统物流机构投资者入市。仲量联行华南区产业与物流服务部总监张宁指出，非传统物流机构投资者在投资市场表现尤为活跃，在广州、东莞及佛山均完成规模可观的大宗成交。但是，现阶段相较于其它类型的房产，优质物流标的资产数量偏少，短期内更多资本的涌入导致投资市场出现一定程度的供需失衡，相关资产价值涨幅明显，投资回报率亦呈现下压态势。

　　而在保税市场方面，新冠疫情导致海外国家对中国出口产品的需求日益上升，全球港口货物周转速度在各国严厉的疫情防控政策影响下亦显著下滑；尤其在下半年，“缺舱缺箱”的问题导致海运价格飙升。保税市场租赁需求因出口货物积压港口及保税仓库而持续走强，空置率稳中趋降，租金水平平稳上升。该情况在深圳保税物流市场较为显著，需求大幅上升。

　　市场展望

　　预期短期内，疫情防控还是重中之重。张宁表示：“对于非保税市场需求而言，预计华南电商及第三方物流企业的租赁势头不减。再加上随着粤港澳大湾区经济增长‘新旧动能’转换加速，包括即时零售等新兴行业将继续在新增需求占据不可忽视的重要地位。”

　　未来12个月，将有160万平方米物流仓储项目入市，对于大部分市场而言，优质供应不足的局面将稍微缓解。预计广州、东莞、佛山等城市的非保税物流仓储市场空置率在短期内将继续保持3-7%低位运行并伴随小幅波动；但对存量项目空置率和租金影响有限。

　　张宁补充道，市场供应的持续增长意味着并非所有物流项目业主对于租金的议价权能继续保持强硬，整体而言，非保税租金2022年同比上涨幅度较2021年同期升幅加快的可能性不大。

　　保税市场方面，由于广州2022年年初将迎来数个项目集中入市，市场租赁需求在短期内难以匹配快速增长的仓储供应，广州保税市场整体空置率趋升，个别子市场租金水平亦将面临下行压力。对于深圳保税市场而言，由于新冠疫情对全球海运及供应链的影响仍未明朗，海外市场在短期内对中国出口产品的需求可能出现小幅波动，但对空置率及租金水平影响不大，仍可保持相对乐观的预期。

　　房地产投资市场

　　国家支持推动国内国际“双循环”发展格局，整体经济呈现“稳中向好”，大宗物业投资市场仍然保持活跃。

　　 2021年大宗资产交易保持平稳，同时活跃度有所上升，广深两地大宗交易的总成交额达到549亿，其中广州大宗物业成交额约230亿。在物业类型上，办公楼仍然是交易额比重较高的投资物业类型。

　　仲量联行华南区投资及资本市场部总监卢盛表示：“广州办公物业投资市场仍然保持供需平衡，各区域可售办公物业的供应保持稳定，其中琶洲、金融城和鱼珠关注度较高，这些区域受到机构和企业型买家的青睐。企业型买家除金融企业和国企外，还包括成长较快的互联网、科技、游戏产业企业。”

　　除办公物业外，内循环消费带动下，零售、生鲜电商、网络购物等线上活动逆势增长，仓储物流需求大幅增加，加上在国家鼓励新基建发展的政策引导下，产业园、仓储物流资产、数据中心、长租公寓也成为机构投资者追捧的投资类型。

　　国内疫情管控良好，市场和经济稳健，境外资本在华投资保持信心。广州大宗物业交易中，境外资本占比由2020年的28%上升至2021年的51%。当中包括位于CBD核心区域的太阳新天地以32亿出售给领展，这是领展继2017年收购荔湾区西城都荟后，在广州收购的第二个购物中心。

　　在“三道红线”政策下，房企背负较重的资金压力，过去一年以去库存为首要任务，也有部份通过出售持有型的经营性物业来缓解补充流动资金。

　　卢盛表示，总体来看大湾区蕴藏的商机，吸引住境内外资本的持续关注，作为湾区发展中发挥重要角色的主要城市广州在未来持续向好，仍然是境内外资本首选的目标城市，随着未来有更多优质项目的资产面向市场，我们预期2022将会有更好表现，更多投资者将参与到广州的投资市场。

　　备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。

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