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零售爆棚,物流满仓,疫情两年后,前瞻性消费带动深圳消费市场繁荣依旧……

2022-01-12 08:33:12 证券时报 

  这几天,深圳疫情再现,市场仍充满不确定性。回顾过去一年,深圳商业地产市场在面对诸多挑战的境况下,依然交出了一张亮眼的答卷。

  从深圳—CBRE世邦魏理仕发布的《2021年深圳房地产市场回顾与2022年展望》最新数据来看,深圳消费市场需求已全面复苏,优质零售物业市场全年吸纳反超新增供应,空置率改善至市场低位。疫情常态下,市场需求热点频现,业主与商家双双发力。前瞻性消费需求的引导以及消费需求转向的捕捉共同带动市场繁荣,活跃需求带动市场租金稳步回升。与此同时,优质物流仓储设施,高标仓市场连续第三年未录得新增供应入市,供不应求的态势持续,在旺盛需求增长下,市场几近满租。

  深圳优质零售业依旧很旺

  今年平均租金可能会小幅上升

  2021年,深圳前海迎来了首个购物中心——万象前海入市,深圳也迎来了最大单体规模的购物中心——龙岗万达广场的入市,新项目均录得85%以上的良好入驻率。

  CBRE世邦魏理仕的最新数据统计,深圳去年有6个新项目,共97.4万平方米入市,主要分布在非核心区。新增供应已经恢复至疫情前年均90万平方米以上的规模。市场需求全面复苏,全年新增吸纳反超新增供应,录得了98.6万平方米,带动空置率同比下降0.8个百分点至3.9%的市场低位。

  疫情新常态下,市场需求热点频现,业主与商家双双发力。前瞻性消费需求的引导以及消费需求转向的捕捉共同带动市场繁荣。品牌焕新与打造场景式消费体验成为购物中心保持竞争优势的重要举措。2021年,深圳新晋品牌超50家,同比增长明显。场景打造方面,龙岗万达依托重体验元素,吸引了众多客流。各类展览成为增加购物中心人气的法宝,如“小猪佩奇环球探险之旅”华南首展落地金光华, POP Mart全国首展和THE MONSTERS TOYS全国首展落地卓悦汇。

  疫情后人们对于黄金等保值品的追求以及对健康的关注度持续提高,年内中高端购物中心共录得近200家珠宝配件品牌及90家运动品牌开业。相比2020年,年内的运动品牌丰富度进一步提升,国内外均有新品牌在深圳市场开启扩张之路,包括回力、骆驼、特步、飞悦和鸿星尔克在内的国内品牌,以及首次进入深圳的美国户外品牌Chums、法国品牌HOKA等。

  颜值经济的消费文化带动美妆品牌继续扩张,成为购物中心提升品质以及进行差异化竞争的重要选择,成为零售细分品类需求第二主力,其中国际一线品牌格外受到业主青睐。2021年有3家购物中心进行了美妆专区的打造。

  汽车品牌积极拓店,已然成为购物中心的标配业态。相比2020年,汽车品牌线更加立体多元,包括新能源汽车、传统汽车在内有更多的品牌加入购物中心开店之列,小鹏、蔚来和理想汽车依然在持续扩张,新品牌包括岚图、埃安、威马汽车等,兰博基尼、宾利、BMW宝马和Land Rover路虎等高端品牌也纷纷有所布局。

  受疫情及出境旅游限制影响,重奢品牌继续深耕深圳市场,2021年共录得44家奢侈品牌入市,同比增加14家,并由此带动首店经济持续发力,其中15家奢侈品牌为首入深圳甚至华南区,令市场奢侈品品牌线立体多元化,如Chanel、Goyard,、Van Cleef&Arpel等均开出了深圳首店,老佛爷百货华南首店也落户深业上城。而对于无法引入奢侈品牌的购物中心来讲,潮牌就成为其进行租户组合调整以吸引人气的法宝。

  餐饮方面,特色餐饮、简餐与茶饮依然是扩张主流。特色餐饮中,以茶餐厅、豉油鸡和点心类的港式餐饮扩张最为明显。简餐和茶饮方面,以资本推动的兰州拉面和奶茶、咖啡品牌扩张较为积极。

  2021年深圳优质零售市场租赁需求强度分析

  优质购物中心得益于良好的招商运营,品牌调改积极,不断引入城市首店、奢侈品牌及网红品牌等,由此带动其经营不断向好,租金得以增长,整体市场平均租金全年增长2.0%。个别购物中心的经营业绩已经恢复至疫情前水平,“华润系”和宝安中心区及周边区域的购物中心表现可圈可点。

  对于2022年的深圳零售市场,世邦魏理仕表示, 2022年,深圳将迈入第6个供应高位年,新增供应预计将超过100万平方米,主要分布在非核心区。K11和天河城将首入深圳,前海也将迎来第二个购物中心入市。新项目的地理位置分布较为分散,预计整体市场项目间不会形成激烈竞争。

  随着疫情控制措施更加科学化,强劲的市场需求将带动新增供应项目实现较好的预招商结果,整体市场空置率在业主前置招商策略的推动下,预计会小幅上升,但依然保持低位,市场平均租金亦将继续回升。

  从需求端来看,在政策激励及车企自身营收的不断增长等因素的推动下,新能源汽车的开店潮将得以继续。得益于汽车、餐饮等新细分品类的扩张带动,再加上众多知名开发商和购物中心运营商强大的招商能力,预计整体市场将稳步向前。与此同时,位于核心区的实体商业也将在宏观环境变好的情况下实现客流的进一步提升。

  网购快速增长

  深圳的储存仓位快爆了

  2021年,深圳物流仓储市场持续三年未录得新增供应,供应紧缺状况仍在持续。

  数据显示,在需求方面,2021年1至11月,深圳进出口总额两年平均增长8.6%。进口与出口两年平均增长率均超过6.0%。与此同时,消费升级类商品保持较快增长,网上零售延续快速增长态势,限额以上单位通过互联网实现商品零售额两年平均增长28.6%。进出口新路径探索带来贸易需求日益增加。

  与此同时,出境购物限制催生跨境电商需求快速增长,叠加疫情之下业已形成的来自社区电商、网购消费需求,进出口、电商(含跨境电商)和第三方物流依然是深圳高标仓市场主要的需求来源。来自电商、外资制造业以及本地通讯企业的寻租需求不断增加,在无法寻得合适空间落位的情况下,只能转向平仓和楼仓,甚至外溢至深圳周边城市。

  CBRE世邦魏理仕的数据显示,高标仓供不应求,带动整体市场空置率不断下行,同比下降2.6个百分点,至年末0.4%的市场低位,几近满租,2021年,深圳共录得6.9万平方米的新增吸纳。纵观周边城市,在大型电商充沛需求的驱动下,高标仓市场均实现快速去化,空置率也保持在较低水平。

  物流仓储新增供应与净吸纳量表现

  市场空置率逐季走低带动市场平均租金上涨,特别是去年第三季度,由国内外节假日因素驱动的物流旺季期间,单季租金水平也达到了年度最高点。2021年全年来看,市场平均租金同比增长2.0%至每月每平方米47.4元。

  物流仓储平均租金与空置率表现

  2022年,高标仓市场新增供应依然匮乏,供不应求为市场常态。

  世邦魏理仕认为,需求方面,深圳拥有庞大的消费市场规模以及中国重要进出口门户的地位,进出口贸易、零售、电商和第三方物流的需求将继续维持在高位。在缺少高标仓供应的情况下,亟待承载的需求只能转向楼仓和平仓,或者外溢至周边城市。预计,今年整体市场空置率将保持在极低水平,市场平均租金也将稳步上涨。而在高标仓市场中,供应量稀缺的非保税仓租金增长率将高于整体市场平均水平。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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