2021年22城集中供地盘点:头部及区域深耕企业积极,地方国企托底

2022-01-12 08:37:00 中指研究院 微信号 

2021年,22城集中供地市场表现为前热后冷,除宁波外,其他21个城市年内均已完成本年度集中供地。中指研究院以(点击试用)监测数据为基础,对房企在集中供地市场拿地情况进行剖析,洞悉最新的行业变化。

拿地企业

前50企业拿地力度逐批下降

地方性国企托底现象显著

从总量来看,全年拿地金额前20企业以大型国央企、头部稳健型民企为主。拿地金额前五企业分别为中海、保利、华润、绿城和招商蛇口(001979),拿地金额总计超2900亿元,龙湖、万科、金地也位列前20。部分房企在业绩增长诉求下积极补充土储,如滨江、卓越等企业位列前20。

表:全年及各批次集中供地分阵营房企拿地表现

数据来源:

分阵营来看,前50企业拿地力度逐批下降。2021年销售额前50企业拿地金额占比逐批下降,全年占比为35%,其中,前10企业、11-30企业、31-50企业拿地金额占比17%、12%、6%。拿地企业数量逐批下降,全年共有48家参与,其中,一批次、二批次、三批次参与企业分别有46、31、18家。三季度,密集调控下市场调整压力增加,房地产金融审慎管理效果持续显现,叠加重点城市第二批集中供地严查购地自有资金来源等,房企资金承压下拿地意愿和拿地能力降低。进入四季度,房地产市场仍低温运行,市场规模仍在继续探底,叠加个别企业债务违约事件影响,土地市场观望情绪更加浓厚,前50企业明显放缓集中供地拿地节奏。

表:全年及各批次集中供地不同所有制房企拿地表现

数据来源:

分企业性质来看,地方国企拿地占比逐批提升,托底现象显著。国企是集中供地拿地主力,全年拿地金额中国企拿地金额占比达到61%,分批次来看,国企拿地占比随着民营房企拿地热情减退而增加,二批次国企拿地占比达到74%。从拿地前20企业来看,国企逐批增加,全年拿地金额前20企业中国企共有11家,二、三批次分别有17、18家。其中,地方国企拿地金额占比逐批增加,第三批达到60%。从拿地前20企业来看,三批次拿地金额约有13家为地方国企。受企业融资优势影响,第二批集中供地央企占比较第一批有一定幅度提升,但随着市场持续探底且受融资监管限制,第三批央企拿地占比与第二批相比也出现一定降幅,而地方国企填补了这部分市场空间。地方国企拿地占比增加将为开发经营能力较强的企业打开更为广阔的合作空间和新的业务增长曲线。

图:2021年集中供地各阵营房企拿地权益金额占比

数据来源:

从拿地权益金额占比来看,房企合作拿地力度增强。前50房企拿地权益金额占比均值为74.7%,与2020年相比,下降3.1个百分点,合作拿地力度明显增强,表明在热点城市较为激烈的土储竞争中,房企更加倾向于通过合作来降低风险、分摊资金成本。具体来看,各阵营权益金额占比均低于去年,11-30企业权益金额占比降幅最大,31-50企业受个别企业影响权益金额占比略有提升。

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拿地城市

前50企业更加关注长三角城市群核心城市

图:2021年集中供地前50企业拿地金额TOP10城市

数据来源:

长三角城市群核心城市更受关注。前50企业拿地金额TOP10城市中,3城均为长三角城市群核心城市,其中,杭州位列首位。北京、广州两个一线城市也位列前5位。

表:全年各城市不同所有制房企拿地表现

数据来源:

从重点城市拿地金额TOP10房企来看,头部房企多城齐发力。保利在10个城市进入前10,华润位列8个城市前10,万科、中海、绿城、招商蛇口等则位列7个城市前10,头部房企在多个城市齐发力,加强在重点城市布局以期强化市场地位。

区域深耕企业在具有竞争优势的城市积极拿地。部分房企发挥所深耕区域投研、品牌等优势,在优势城市精准拿地扩大区域市场竞争力,如首开在北京拿地金额超百亿,银城国际控股以47亿在南京拿下两幅地块,越秀以229亿拿下广州10幅地块,成为广州集中供地最大赢家,滨江以154亿竞得杭州10幅地块。

三批次集中供地地方性国企积极入市托底。重点城市第三批次集中供地市场迎来大量地方性国企,八成城市地方国企拿地占比超半数。仅有杭州、合肥、沈阳等城市地方国企占比不足5成。

地方性中小房企抓住集中供地良机补充土储。重点城市集中供地市场玩家除全国性大中房企、地方国企外,仍有部分地方性中小房企,特别是随着土地市场趋冷,这些企业紧抓拿地窗口期,储备土地资源。如安徽置地、伟星房产在合肥斩获4、2宗地块,在第三批次集中供地分别斩获2、2宗地块,位列合肥集中供地拿地金额前10。

重点城市拿地金额TOP10房企斩获超5成地块。福州、广州、合肥、宁波、厦门、深圳、沈阳、苏州、天津、长春等城市拿地金额TOP10房企所获地块金额占比均超五成,深圳、厦门超70%。受重点城市地价高企和资金监管从严持续影响,重点城市集中供地集中度或将保持在较高水平,市场竞争将更加残酷。

总结

2021年集中供地市场快速变化,大中型房企拿地态度趋向谨慎,地方国企积极入市托底,地方性区域深耕中小房企也抓住补仓时机。本年度集中供地将对明年22城交易市场产生影响,地方国企托底将为开发经营能力较强的房企打开合作开发的想象空间,或将催生代建业务新发展契机,同时这些市场也将有新玩家发力,市场竞争格局将发展变化。

预期2022年22城集中供地中房企仍将保持审慎态度,部分财务稳健的企业把握好拿地窗口期,重点关注一线和人口资源强的二线城市。


(责任编辑:常丹丹 HO016)
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