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政策时评 | 行路难,多歧路,上海住宅物业酬金计费落地迎曙光?

2022-01-13 08:00:00 克而瑞物管 微信号 

文 | 研究员 罗春萍

本文共2275字,阅读约需4分钟

近日,上海市房屋管理局正式对外发布《关于住宅物业项目物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关事项的通知》。作为国内市场规范度最高的城市之一,此次颁布的规范性政策,会让酬金制成为上海住宅物业项目的主流计费方式吗?

“六明确、一完善”:

政策补位让酬金制计费更透明

推动酬金制是国家导向。2021年1月5日,住房和城乡建设部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》在完善物业服务价格形成机制中明确提倡酬金制计费方式。

此次政策的推出,既是上海对国家政策的细化,也凸显推广酬金制的决心。为响应国家号召,2021年8月,《上海市住房发展“十四五”规划》中明确建立“质价相符”的物业服务市场调节机制。推行物业服务价格评估制度,完善物业服务价格信息发布机制,重点推进物业费标准较低的老旧小区启动价格调整工作和物业服务酬金制计价模式。

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不到半年时间内,上海市房屋管理局在1月10日再次对外发文,完善住宅项目物业服务酬金制计价模式细则,其重要性不言而喻

从《通知》一共分为七个部分,通过“六明确、一完善”来阐释核心内容:

一是明确物业服务资金的构成,规定应当在专项维修资金中列支的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用,不得计入物业服务支出。

二是明确酬金制计费方式项目账户的开立方式,物业服务企业应为实行酬金制计费方式的项目单独开设银行账户及财务核算账套,账户的使用与管理应遵守国家会计管理相关制度,并接受业主与业主大会的监督。

三是明确年度物业服务资金预算编制的依据,在物业管理区域内对年度物业服务资金预算进行公告,并及时答复质询。

四是明确年度预算外事项的处理,让因不可抗力导致的年度预算外项目支出的决策程序有据可依。

五是明确物业服务资金收支情况及决算情况的公布时间及相关要求,物业服务企业必须按季度向业主公布物业服务资金收支情况。

六是明确物业服务资金结余或者不足的处理方式,在资金不足的情况下,要求相关业主一次性补缴相关费用或者根据物业服务合同约定处理。

此外,完善业主不支付物业费的处置措施,根据《民法典》第944条“业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”的规定予以修改完善。

“假酬金”下的真博弈:

共识意识缺位成掣肘

虽然包干制与酬金制都是目前通用的物业服务费计费方式,但酬金制有着计费方式透明、便于监督管理等优点,成为国家鼓励的方向。不过,从实际应用情况来看,目前中国大陆的物业管理收费方式仍以包干制为主,市场规范度低、重视程度不足、业主对物业服务的价值缺乏认同等因素,让简单、便捷的包干制成为物业收费的重要手段。

随着行业的发展,包干制的弊病逐渐显露。一方面,物业费提价难,迫使物企降低服务品质,或者过度依赖公共资源经营来平衡运营资金,无处不在的广告、各种社区“带货”,让服务变经营,本末倒置破坏了用户体验;另一方面,即使物业费成功提价,但并不能让业主感受到变化。根据克而瑞物管的调研反馈,业主对高收费项目最不满意的地方,包括质价不符、服务体验逐年下降、基础服务短板明显等问题。

因此,一些小区也做了酬金制方面的探索,但收效甚微,酬金制变成了一种形式,成为“假酬金”,事实上仍是包干制的底子。究其原因,物业服务作为一个准公共行业,需要满足业主、业委会、物业服务企业以及政府等多方面的诉求。好的物业服务,需要业主、业委会、物业以及政府层面共同建立,形成共识是其重要前提,这也是推动酬金制落地的源动力。

共识意识的缺位,首先体现在业委会成立度不高。由于业主的分散性,业委会成为很多住宅社区事实上的“掌控者”,代表业主的利益,对物业服务企业进行有效监督。然而,根据克而瑞物管的了解,国内各地成立业委会的比例并不高。上海作为国内业委会成立度最高的城市,能够达到95%左右,其他重点城市的比例约在30-40%左右,还有很大的提升空间。

其次,对于业主而言,必须增强集体事务的参与感,并认可专业服务的价值。一方面,物业服务涉及公共事务管理,对业主的社会参与感、责任心都有着较高的要求。酬金制项目需要占用业主的时间与精力,去监督和规范小区物业服务的管理。另一方面,在很多业主的固有认知中,将物业服务与看大门、扫马路划等号,甚至认为物业服务是免费的,或者花极少的钱却要享受高品质的服务。一旦业主没有形成良好的物业服务"质价相符"共识,那么酬金制中对于预算外事项的规定就成为一句空谈。

对于物业服务企业而言,游说能力是一大考验。一方面是要获得员工的认同,毕竟包干制下容易产生一些隐性收入。另一方面也要花精力去和业主沟通,获得业主的认可。比如垃圾分类的管理,可能会产生一些预算外的费用,若与业主沟通不当,在酬金制下就容易形成“几不管”地带。

此外,对于政府而言,也要进一步完善资金监管机制,放权赋能。从此次上海印发的《通知》来看,虽然明确规定实施酬金制计费的项目要单列核算账户,但开立账户的主体仍是物业服务企业。业委会代表业主权益进行监督,但物业服务的资金又在物业服务企业的账上,容易让资金监管形同虚设。

社会对物业服务的价值逐渐认可,但在专业服务的共识层面,仍处于探索阶段,还存在不少问题和难题。酬金制的推广和完善,也需要不断探索,才能寻找更为切实可行的解决办法,不可一蹴而就。

| 附录:《上海市房屋管理局关于住宅物业项目物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关事项的通知》

沪房规范〔2021〕15号

上海市房屋管理局关于住宅物业项目物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关事项的通知

临港新片区管委会,各区住房保障房屋管理局,物业服务企业、建设单位和业主大会:

根据《上海市住宅物业管理规定》和国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》《物业服务收费明码标价规定》等有关规定,现就本市住宅物业管理区域实行酬金制物业服务计费方式的有关事项通知如下,请遵照执行。

一、关于酬金制物业服务计费方式

酬金制物业服务计费方式(以下简称“酬金制计费方式”)是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

二、关于物业服务合同的相关约定

本市住宅物业管理区域实行酬金制计费方式的,物业服务企业应当与建设单位或者业主大会在物业服务合同中约定物业服务内容、标准、收费标准、交费时间、酬金以及物业服务资金使用管理、资金结余或者不足的处理方式、物业费的税费等具体内容。

三、关于物业服务资金的构成

物业服务合同约定物业费实行酬金制计费方式的,物业服务企业收取的物业费即为物业服务资金,包括物业服务支出和酬金,其中物业服务支出属交纳的业主所有,由物业服务企业代管。物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

(一)物业服务支出构成一般包括以下部分:

1、管理服务人员的工资和社会保险、公积金、福利费等法律法规规定的相关费用;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业服务企业与该项目物业服务相关的固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、物业服务资金审计费用;

10、经业主同意的其他费用。

应当在专项维修资金中列支的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用,不得计入物业服务支出。

(二)物业服务企业的酬金

物业服务企业的酬金包括物业服务企业管理费用分摊、企业利润等。酬金由物业服务企业与建设单位或者业主大会协商确定,可以按照物业服务合同的约定采用固定金额或者固定比例等方式在预收的物业服务资金中提取。

四、关于物业服务资金的收支管理

(一)单列核算账户的开立

物业服务企业应为实行酬金制计费方式的项目单独开设银行账户及财务核算账套。银行账户专门存放预收的物业服务资金、公共收入、区维修资金专户及业主大会账户划转资金等;财务核算账套专门用于核算该项目有关的物业服务资金、公共收入、代收代付资金等。

账户的使用与管理应遵守国家会计管理相关制度,并接受业主与业主大会的监督。

(二)物业费的收交

业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业费。

物业服务企业收取物业费后,应当出具相应金额的收款票据。

(三)物业服务资金的预算管理

物业服务企业应当按照物业服务合同约定和住宅小区的实际情况,编制年度物业服务资金预算。年度物业服务资金预算应按照相对应的物业服务支出构成分项预算,并考虑可预期的劳动力成本变化、物价指数等因素。年度物业服务资金预算金额高于物业服务合同约定的物业费年度总额的,该预算应当根据物业服务合同的相关约定施行。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定时限,在物业管理区域内公告经建设单位或者业主委员会确认的年度物业服务资金预算,并及时答复业主或者业主大会提出的质询。

(四)年度预算外的事项

因不可预计的突发原因导致物业服务无法正常开展,需要实施物业服务资金年度预算外项目的,物业服务企业应当制定项目预算报业主委员会,由业主委员会根据业主大会的决定或约定实施。因客观原因未能选举产生业主委员会的,由居民委员会依法组织业主讨论决策。

五、关于物业服务资金的账目公布

物业服务企业应当定期向全体业主公布上一季度物业服务资金收支情况表。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定时限向业主大会或者全体业主书面报告经审计的物业服务项目收支情况,并在物业管理区域内公告上一年度物业服务资金的决算情况。物业服务资金年度决算应当根据该年度物业服务资金年度预算逐项进行决算。

六、关于物业服务资金的审计情况

物业服务企业和建设单位或者业主大会应当聘请审计机构对物业服务资金上一年度的预算执行和收支情况进行审计,并出具审计报告。

根据年度审计结果,物业服务资金结余或不足的处理方式:

(一)物业服务资金有结余

物业服务合同期限内,上一年度结余的物业服务资金可以结转至下一年度使用或按照物业服务合同约定处理。

物业服务合同终止后,物业服务资金仍有结余的,应当退还给相关交费业主或者按照业主大会的决定处理。

(二)物业服务资金不足

物业服务资金不足的,应由相关业主一次性补缴相关费用或者根据物业服务合同约定处理。

七、其他

业主违反物业服务合同约定逾期不支付物业费的,物业服务企业可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。

本通知自2022年2月1日起施行,有效期至2026年12月31日。《关于住宅物业管理区域物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关问题的通知》(沪房管规范物〔2015〕7号)同时废止。

上海市房屋管理局

- The end -

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(责任编辑:李显杰 )
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