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郊区卖房出现新把戏,你买吗?

2022-01-13 12:11:29 大胡子说房 微信号 

  前一段时间,北京环球影城终于正式开园,迎来首批游客!

  作为亚洲第3座,全国第5座环球影城主题乐园,出场便有不俗的号召力,让人不得不感慨文化输出的牛气。

  开票1分钟即售罄,半小时内,去哪儿网中秋期间门票(638元)和无限优速通(400元)全部售罄。

  在确定开园日期后,周边酒店预订热度暴增10倍,微博上更是热搜不断。

  从话痨威震天、到景区内10元售价的水,到2万元一晚酒店被秒光,一次次刷屏,热度丝毫不逊当初迪士尼开园。

  不知道大家有没有发现,乐园,已经成为郊区的流量密码,并且确定能拉动周边房价上涨!

  以上海为例,迪士尼落户的川沙板块,从立项到开园6年时间内,房价涨幅高达162.3%,远高于全市122%的平均涨幅。

  环球影城的到来,对通州楼市有何影响呢?乐园带动的都是流动人口,真的是郊区楼市的救兵吗?能够持续带动房价上涨吗?

  大型乐园的带来,确实能迅速拉动乐园周边的房价,绝非是炒作。

  为什么呢?

  首先,大型乐园占地面积比较大,出于成本考虑,选址基本都在郊区。比如迪士尼乐园占地390公顷,环球影城占地400公顷,面积约等于19个鸟巢,如此大的占地,想要在一线落成,只能是在郊区。

  之所以能迅速带动楼市上涨,是因为这些地方原先根本没有房地产的概念。拿地成本低,拆迁成本低,大片的空地之上更好随意描绘,连道路都是全新规划。

  但是一旦这类大型乐园确定落地,规划逐渐清晰,各项配套逐渐明确,周边的房地产市场就会迅速崛起。

  房价立马就从无到有。

  随着地铁、商业等配套的落地,以及乐园概念的炒作,房价迅速从低往高抬升。

  其次,乐园吸引来的不仅是流动的游客,还有规模庞大的就业与迅速蓬勃的经济。

  比如迪士尼,迪士尼开园首年接待游客数就超过1100万人次,国庆期间,对上海新增游客贡献率达到 60.6%,年均拉动新增就业6.25万次。

  确实,游乐园里基层运营岗位薪资非常低,但如此庞大的基层也催生不少管理岗与技术岗,这些员工薪资不比写字楼里的白领差。

  除此之外,乐园的强大之处在于,周边同样会延伸出上下游企业与服务人员。据悉上海迪士尼产业链总产值高达1224亿元,平均1元门票保守估计带动8元的消费。

  这比吸引大型企业,带动的就业更加迅速,这群人的口袋富了,周边的楼市自然更加具有支撑力。

  最后,也是最重要的,就是租金预期,这是推动周边房产投资的重要力量。

  由于园区占地面积格外大,算上往返与排队时间,大多数家庭会选择短途玩个2天。

  大量的游客涌入,会带来周边租房市场的紧张,旺季租金并不低。比如中秋节,北京环球影城附近酒店2w每晚全部被秒杀,园内酒店单房在2k左右,周边民宿租个500也不难,租金收益率还是非常可观的。

  并且,乐园不像其他景区那样明显的季节淡旺峰,周末或者是中秋小长假,乐园都是家庭旅游的首选。

  因为比起跨省去旅游,不仅花在路上的时间太多,带娃长途旅行也有诸多不便。

  而乐园,既有可玩性,又能享受城市便捷的配套服务,这几年哪怕是长假都是热门目的地。

  根据携程的数据来看,今年中秋节假期前五的景区之中,4席都是北京上海广州的乐园。

  足见乐园市场的广袤,可租可住可售,就是对投资乐园周边房产的精准描述。迪士尼落地的6年,川沙板块涨幅高达162.3%,远超上海市平均涨幅,川沙板块也是因此而改了命。

  大型乐园,可以说是郊区楼市,真正的救兵。

  如此迅猛的涨幅,真的可持续吗?

  答案是否定的。

  有概念的地方,就会有炒作。

  经历过3-5年的建设期后,乐园真正开园时,长期爆炒的房价,反而会开始回落。并且呈现出非常有意思的一手上涨,二手下跌的分化。

  这是过去许多研究得出的统一结果,就是园区开园后,房价会出现明显的滞缓期。我分析主要原因其实有三:

  1、前期炒作涨幅过猛,已经透支了未落地配套价值。园区开园后,没有了节点炒作,情绪开始回落,需要等待配套价值回归。

  2、乐园带来的流动人口非常之多,繁杂的人口带来的不仅是经济收益,还有拥挤的交通与高昂的物价,作为居住区来说,缺陷非常明显,天花板也比较低。

  3、对于刚需来说,最大的还是学区需求,郊区哪怕工作方便,为了下一代考虑,也会将房子买在市区。所以园区周边的房产超过适当的价格之后,购房者愿意回归市区。

  综合这三点,大型乐园周边的房价短期回落,是比较好理解的。立项之后迎来大涨,随后开始缓涨,开园之后,二手市场反而适当回落,等待周边其他配套落地,补齐价值。

  不过,只要乐园位于核心一线城市,板块周边的交通通达度高,周边其他板块大涨之后,价差之下,房价还是会随着大盘上涨,只是涨幅不再像从前那么突出。

  比如迪士尼的川沙,2020年上海大盘上涨,川沙的涨幅还是有9%,但涨幅远比不过隔壁的周浦板块。

  这是投资乐园房产,必须清楚的规律。

  而带入此刻的通州市场来看,目前通州市场由于社保要求,市场相对冷淡,但是相对靠近环球影城的板块,也是非常火热。

  当然原因不止是因为乐园,还是因为通州城市副中心的定位,除了三角洲商务区板块有新房次新房之外,其他次新大多相对靠近环球影城。

  并且目前房价远没有通州运河三角洲价格那么高,无论是价格还是房源,选择都比较多。

  由于严格的限购政策,近环球影城板块透支不算严重,长期还是会随着大盘上涨,短期投资可以考虑二手次新。

  最后,回归全国,如何判断乐园周边的房产是否值得投资?

  两大判断标准:

  1、乐园的知名度与规模。

  像迪士尼、环球影城这类有全球知名度的乐园,知名度非常之高,运营手段也非常成熟,越早入场越好。除此之外,其他比较知名的乐园品牌还有长隆、华侨城、方特、海昌等等。

  知名度越高,间接说明运营模式更成熟,这样的情况下,规模越大对周边的房产来说价值越高。

  2、落地城市的能级与辐射的都市圈。

  上海落地浦东新区的川沙,不仅位于上海,本身就有不错的消费实力,此外辐射的是整个长三角的客群,影响力越大,带动的游客越多,景区周边就越发达,配套需求更多,房产价值也就越高。

  其实近年来,依托乐园的文旅产品也很多,但是大多是挂羊头卖狗肉,乐园没有建设的多好,但是房子建的确实足够的多。

  很多时候,我们会疑惑这到底能不能行,其实就简单的一个逻辑就是,哪怕这里建好了,有足够多的游客前往,支撑其正常运营吗?

  哪怕是环球影城,园区内一次游览成本几乎在2000元往上走,想收回成本都不是易事,更何况那些建在三四线的文旅城呢?

  所以,这些大型可成功乐园,大概率只会出现在一二线核心城市,以及一线城市群内。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李显杰 )
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