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博人眼球!房产博主瞎说的背后,是根本不懂楼市!

2022-01-14 12:03:06 大胡子说房 微信号 

  今天向大家推荐我们的深圳号:大胡子看深圳

  大胡子看深圳是我们旗下一个专注深圳都市圈的账号,与大胡子说房更宏观的分析不同,大胡子看深圳会及时更新深圳、东莞、惠州、珠海等城市的最新楼市政策、楼市动态、区域分析、价格走势等等一系列落地且实用的文章,更细节剖析楼市价值。

  以后关于片区踩盘分析、同样预算如何买、深圳楼市解读和与猜测等这些问题在深圳号都会有更详细、更及时、更落地的分析和建议。大家可以点击下方名片关注。

  以下正文:

  某音上一直都有一些房产知识型博主在给大家科普房产基础知识,平时我也很乐意倾听别人的观点。

  但是今天,我刷到一条关于深圳市场的解读,深入浅出的分析简直有一种把人智商抽出来摁在地上摩擦的嫌疑。

  而且,竟然有人还信了!

  我们来看看到底说了什么:

  图片模糊让人看得头晕,我给大家翻译总结一下这位博主的“高见”,他的核心观点是:

  1、你现在打新,看着是和二手房明显有倒挂,但却是纸面财富,现在二手房都有价无市,以后你买的新房卖给谁?

  纳尼,按照这博主的说法,就是用现在的市场来预判5年后的市场?

  初中政治怎么学的,什么叫发展眼光看问题?

  现在的市场不等于永久,ok?

  2、现在买新房,交房+3年限售,年回报率根本不高,而且还可能卖不出去。

  年回报率究竟有多高,我不知道,但我知道,会比我买二手性价比高,并且涨幅再低,起码比放在银行吃利息还贬值要强。

  不要用疑问句去反问你的读者,而是应该论证告诉他,未来收益率多少,收益率并不高,才有可能打消大家去买新房。

  3、如果人人都买新房,不买二手,可你买的新房卖的时候也是二手啊,那到时候卖给谁?

  这点更好笑了。我们直接拿结果说话吧,现在市面上涨的最好的,是老破小吗?除了带学区的,涨得好的应该都是次新房吧。

  你买新房,出手是变二手,但也比现在买二手房,过五年已经是15年的二手要强吧?

  对于以存量房市场为主的城市,同一地段,越老越便宜,越新越贵,这难道不是常识?

  所以,千万别被短期现象迷惑,并轻信这种博主的话,我猜他的核心:让你买二手房,

  为了让你买二手房,使劲拉踩新房,真觉得购房者傻吗?

  今天这篇文章,给大家塑造底层逻辑,你了解清楚深圳市场了,也自然理解博主的话有多少逻辑漏洞了。

  下面,请跟着我的节奏,还原一个真实的深圳市场。

  首先,你得有个认知,深圳新房供应虽然持续增加,但真的也不多。

  深圳市场最近两年跟过去五年的土地供应结构是非常不一样的。

  过去五年深圳的土地供应一直都以工业商业用地为主,

  由深圳市土地房产交易中心提供的数据整理

  2015年到2019年深圳总共出让的住宅地块,还比不上广州一年的土地出让。

  但土地少那也不是深圳的本意,

  根据官方信息最新发布,深圳存量宅地共有537宗,存量用地总面积1017公顷,未动工土地面积269.84公顷,已动工土地面积747.16公顷,其中未销售土地面积286.17公顷。未动工、未销售土地面积土地面积同比减少,未销售的土地面积仅占总面积的28%。

  没了,是真的快没了。

  与土地少相呼应的是,奔赴深圳而来的打工人。

  在广东省统计局发布了2021年广东统计年鉴中,梳理该年鉴公布的各地市户籍人口和常住人口数据我们发现,

  目前广东21市中,有7个户籍人口超过500万人,有8市人口处于净流入状态,全部位于珠三角地区,其中深圳净流入人口最多,达到1178.8万人,居全国第一。

  人那么多,但商品房住宅却少的可怜。

  截至目前,深圳现存的商品住宅只有189万套,而家庭户数是642万户。

  也就是说,目前只有30%的人能住得上商品房。

  人口的大量流入,购房需求的急剧增加,商品房套数供应长期都处于缺口的状态,

  那就是说,商品房的供应,在过去、现在、将来都是非常有限的。

  现在,了解了深圳的供应结构,我们再来看这个问题:

  现在看着有倒挂差,但未来出手时这个倒挂差不是确定的,现在买的时候很开心,但二手房现在成交这么低迷,未来能卖出去吗?

  用现在的二手房去看未来的新房,这种就是经典的短视的思考眼光。

  我们需要找到二手房成交低迷的原因,那就是因为二手房指导价。

  于是,结合上文的供应结构,你恍然大悟:

  深圳过去房价飙涨,其实是吃了供需不平衡的亏。

  由于深圳的人多地少,可开发用地少,新房格外紧俏,导致过去深圳的房价体系是由二手房为主导的。

  而二手房又是由市场情绪主导的,所以过去几年深圳房价的锚点,一直是二手房。

  严重的供需不平衡,只能逼的购房者往二手房走,市场的自由定价导致房价飙涨,一月一涨,业主坐地起价现象比比皆是。

  价值需要回归,不合理的现象总归面临的调整。

  于是,2021年二手房指导价出台了。

  这里的基本逻辑就是,二手房按指导价评估,贷款减少,利用抬高首付比例减少购房需求,减少杠杆,以此倒逼业主降价。

  愿意降价的业主早点降还可以早点拿着自己满意的收获离场,

  只有不愿割肉的业主还在苦苦挣扎。

  然而,没有现实成交,房价就不可能有底气继续维持高位。在此之下,房价必然回调到相对合理的区间。

  其次,你还得看清,调控的目的并不是为了降房价,而是为了稳楼市。

  政策是有周期性的变化的,调控的力度也是松弛有度。

  市场反应过度了,稍微松一松、紧一紧,让大家对楼市保持信心。

  所以,调控也是根据市场的反应,适时调整,谁也很难预见到五年后政策变化。

  这就是市场机制调节的作用。

  于是,从2020年开始出现明显转向了,政策的出台,限价新房的推出,都只为了把房价的定价权重新回归ZF。

  在经过这段调控的时光里,不少“顽强抵抗”的业主也放下了最后的骄傲,

  在南山科技园,13.2万/平的指导价下,已经陆续有业主愿意以9.7万/平的价格成交,远远低于二手房指导价。

  调控的目的基本达到。

  新房取代二手房,成为深圳房价的锚点,这意味着什么?

  至少1-2年,是刚需买新房的最好机会。

  当别人回过神来发现还是新房香的时候,没有买到合意房子的人们只能争抢着最后还未销售的土地时就会发现,供应真的已经后继乏力了。

  只好转过头来寻找次新的时候,当时低位入场的你,就已经手握新房在等待着他们了。

  也许到那时的你,会感谢现在的你做下这个决定。

  现在的深圳,前年和去年拍下地块的今年已经陆续入市,因为限价原因,这些新房都和周边二手有明显倒挂。

  市场情绪的回落,去年新房的去化并不好,以至于还能活久见看到深圳新房打折,甚至还开启了联动。

  但这就是机会,因为你可以指望新房降价,但别想指望大量的二手房业主割肉离场,抛开着急用钱不说,这是人性。

  二手房性价比短期比不上新房,这是必然的。

  除了二手房随着楼龄增加的折旧率,还有中介费用和各种税费,以及最王炸的,二手房指导价之后增加的几十万甚至百万的首付钱。

  这些都足以论证二手房性价比,目前最大的优势就是所处的地段优势。

  可惜,深圳是个多中心的城市,每一轮房价上涨,都是中心区点状同步上涨,而不是轮涨。

  其次,只要城市在持续发展,中心就有可能迁移,深圳就是最好的例子,

  从罗湖-福田-南山-前海,就是这么个发展变化的路子。

  现在对于购房者而言,最好的时机其实就是买新房。

  现在不仅能买到倒挂新房,甚至还能买到打折后的新房,别的不说,至少比2020年上半年冲入楼市买房的那批,省下不少。

  建议大家好好珍惜这段时间,在打新的商品房供应如此有限的情况下,这1-2年,

  优先打新

  只要房住不炒的政策不出现重大的转向,你们就该吃吃,该喝喝,该去看房就去看房,不用担心房价像以前那样快速上涨。

  耐下性子,只有自己研究明白了,才能甄别各类博主的五花八门的楼市“财富密码”,这才是值得我们思考的。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李显杰 )
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