首席V观2021中国经济 | 夏亦丰：全年商品房销售面积高于预期

中新经纬1月18日电 (董文博 杨思宇)2021年国民经济数据公布，“V观财报”(微信号ID：VG-View)推出“首席V观2021中国经济”，分析解读中国经济数据呈现的特点，研判资本市场走势，提供最新投资策略。第三期嘉宾是中银国际证券房地产行业首席分析师夏亦丰。

据国家统计局公布的数据，2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。

夏亦丰指出，全年房地产销售投资“前高后低”均正增长；预期2022年呈现“√型”趋势。

商品房销售方面，2021年12月购房者情绪仍未出现明显改善，销售已连续5个月出现双位数负增长；70大中城市房价连续4个月下滑。全年销售面积略高于市场预期，市场呈现明显的“前高后低”“东强西弱”，全年销售均价首破万元。预计2022年销售面积增速-5.0至-3.5%，其中一二线及强三线城市热度在下半年或有所恢复，弱三四线持续下行。

房地产开发投资方面，全年投资增速4.4%，降至5年最低，主要是由土地与建安投资双双失利造成。市场景气度下行+土地缩量+房企资金链紧张，致使全年新开工以及施工进度放缓，2021年12月新开工同比下降31%；交付大年下的竣工如期放量，一方面是因为兑付压力，另一方面房企通过增加交付结算以增加净资产，积极改善“三道红线”指标。

夏亦丰表示，预期2022年投资将在二季度见底，全年增速2.1%，对GDP的拉动在0.29个百分点。二季度开始，在销售景气度回升叠加土拍让利下，拿地降幅将会有所收窄，三四季度的土地投资下行压力或有所缓和。

开发商资金方面，房企到位资金压力仍然较大，2021年全年为20.11万亿元，同比增长4.2%(2020年为8.1%)。夏亦丰认为，2022年房企资金环境将受政策影响有所改善，但受益方目前来看仍以央国企为主，若民营企业资金链能获得边际改善，将有利于行业良性循环。

关于投资建议，夏亦丰指出，虽然当前销售投资降温、融资较难的局面短期难以改善，行业的阵痛期还将持续，但可以看到，必要的边际调整已经开始，行业清整也在加速推进中，预计供需两端流动性和行政政策有望边际宽松。同时，当前政策面强调的良性循环的关键在于销售-投资-销售的链条运转，现阶段销售不景气削弱了当前房企拿地和新开工的意愿，土地成交与新开工下行使得后续入市项目变少、销售有进一步持续下行压力，负向传导关系使得行业没有办法良性运作。随着一季度销售底部区域的到来，基本面将出现回升，投资或在二季度见底并开始改善。

从板块投资角度，夏亦丰认为，一季度是较好的配置窗口期，政策改善预期仍在加强，政策修复后的行业行情值得关注，届时弹性较大的二线房企估值或将有所提升，短期内仍建议关注头部房企。(中新经纬APP)

(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)