超高层住宅不能买？但这种产品才是巨坑！

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　　深圳超级高层住宅的纪录又一次被刷新。

　　白石洲旧改一期项目规划显示，将有3栋74层住宅。

　　这高度，妥妥的超级高层，叫“云景房”也不夸张。

　　其实，放眼全国来看，深圳并不是真正意义上的超高层“专业户”，重庆、武汉、成都和西安的超级高层都比深圳要多。

　　望着越建越高的住宅，不少人都有这样的疑问：这么高的住宅，住得舒服吗？未来好卖吗？

　　如果市中心超高层都卖不出去，难道人都去郊区买别墅了？

　　参考国外已经发生的“逆城市化”现象，随着时间的推移以及舒适性与安全性等，市中心的高层住宅逐渐被富人抛弃，最终只有穷人租住。

　　而超高层最终也就逐渐沦落为“贫民窟”。

　　相反，随着富人大量迁移到城市外围，郊区别墅的价格也随之大涨。

　　那么，若干年后，我们国家是否真的会出现这样的逆城市化现象？

　　一旦逆城市化发生，高层住宅最终真的会成为“贫民窟”？而远郊别墅就会成为最终的胜利者吗？

　　其实对于超高层住宅来说，未来最大的隐患是安全问题，这也是很多购房者最忌惮的点。

　　根据外媒报道，一周前纽约市发生了一起过去30年间最严重的一场火灾，最终17人死亡，63人受伤。

　　事故发生的原因就是一幢19层的高层住宅失火。

　　才19层的高度，就已经造成了如此大的人员伤亡，再想想我们当下的住房高度，实在是可怕。

　　三十层打底的小区就已经足够“人性化”，很多小区动不动四五十层起步，甚至六七十层的都不在少数。

　　以深圳为例，抛开白石洲的74层不谈，单就前段时间开盘的润玺二期来说，四栋住宅也都全部超过了60层。

　　甚至未来罗湖的京基水围村旧改还将出现5栋77层的住宅。

　　如此的高度，一旦发生火灾等意外情况，后果不堪设想，而且住的越高越危险。

　　要知道，高层建筑灭火是一项“世界性难题”。

　　一是高层建容易形成“烟囱效应”，导致火势蔓延迅速；

　　二是楼层太高，人员较多，消防通道疏散困难；

　　三是消防工具不易到达，消防云梯救助高度有限。

　　目前世界上最高的消防云梯只能抬升到112米，而我国最高的能达到101米，大概是35层的高度。

　　但是这样一部消防云梯的造价就要2000万以上，不是所有城市都有实力配备。

　　目前大多数城市的消防云梯最高抬升大概是50米，也就是17楼左右。

　　对于更高楼层的住户，只能通过安全通道进行“自救”。

　　但是有统计显示，全国各地造成重大人员伤亡的火灾事故中，80%以上都是由于消防通道堵塞。

　　所以对于高层住宅来说，居住安全性确实是影响未来价值的重要因素。

　　除此以外，随着使用年限的增加，高层住宅的维修与保养成本也非常昂贵。

　　比如电梯，一般寿命就15-20年，维护再好也就是30年；比如各种管线，30-50年就会老化，时间一到必须更换。

　　可是费用谁出？如何分摊？这些都是复杂的问题。

　　以上来看，高层住宅似乎真的免不了被抛弃的命运？

　　看到这里，肯定会有人说：既然超高层有这么多缺点，那就去郊区买别墅咯！

　　那些不买市区超高层的人，真的会去购买远郊别墅吗？

　　老粉都知道，大胡子李老师不止一次提醒：远郊别墅就是“美丽的吸血鬼”。

　　对比起市区高层，郊区别墅可能才是更大的坑。

　　首先，别墅的实用性很低，很多买别墅的人，并不会天天住在里面。

　　买别墅的动机在于，有山有水有院子，还能顺带吹个牛皮：“老子有套别墅。”

　　对于一个在城市憋久了的人，手里刚好还有点小钱，谁能顶得住这种诱惑？

　　Oh，my god！买它！买它！

　　但是，往往买完就后悔。

　　景色再好，欣赏三两天还可以，看个十天半个月总该腻了吧，更别说一直在郊区生活了。

　　而且别墅的位置大多比较偏远，人口密度太小，直接导致周围商业配套根本无法存活。

　　说白了，没有商业配套，买包卫生纸都不方便。

　　结果就是住江边的人看腻了江，住在山里的人也厌倦了山，最终发现只有城里的商场和娱乐设施是逛不完的。

　　最重要的是，别墅区基本没有地铁这样的公共交通，出行基本靠自驾。

　　试想一下，上班开车进城，下班开车出城，把大量的时间用在通勤上，这对于以“搞钱”为目标的打工人来说，简直是不可思议的。

　　而且越有钱的人，时间越珍贵。

　　最终的结果是工作日待在城市，郊区的别墅只会在周末或者节假日偶尔居住。

　　说白了，花几百万买的房子却很少住，从利用率上来看，这笔买卖并不划算。

　　其次，别墅最大的缺点在于：涨不动，还卖不掉。

　　因为对于大部分远郊别墅来说，都属于富人看不上，穷人买不起的那一类资产。

　　就连汉远洋庄园这类国内排名前十的豪宅都出现了常持好几年，最终折价几百甚至上千万，都没人接盘的情况。

　　以远洋花园的这套独栋别墅为例，当年开盘价在1.6-2.6万之间，如今挂牌均价只有1.2万，且挂牌1年多还没有卖出。

　　要是纯粹为了度假买一套倒也能理解，但是如果购买远郊别墅来投资，显然并不是一个好的选择。

　　但是很多人并不服气，觉得15-20年之后，一旦逆城市化大潮来临，有钱人大量外迁，郊区别墅的需求就会增加，到时候别墅就会越来越值钱。

　　事实真的是像很多人想的那样吗？

　　“逆城市化”现象是否会发生？或者多少年后会发生？

　　这些还需要进一步分析来看：

　　官方数据显示，截止2020年，我国的城市化率达到了63.89%，而西方发达国家的正常城市化率一般在80％左右，比如美国的城市化率为82.7%。

　　也就是说，如果我们要达到西方国家的同等水平，从现在起大约还有20个点的上升率。

　　按照目前每年1.08%的城镇化速率来看，至少还需要15年，才能达到发达国家城镇化水平。

　　以14亿人口计算，意味着还有接近1.5-3亿的人口会朝向城市转移。

　　也就是说，未来十几年还会有源源不断的人口去大城市赚钱。

　　这些人会住在郊区吗？

　　显然不太可能！

　　在市中心搞钱，跑到遥远的郊区买别墅？恐怕没有几个打工人会这么干。

　　另外，即便是“逆城市化”现象发生，对于远郊别墅的利好也不会立刻兑现。

　　因为参照发达国家发展的情况来看，逆城市化现象的初期和中期，人口和产业并非直接去往郊区，而是朝周围卫星城市和中小城镇迁移。

　　比如德国，人口超百万以上的大城市只有柏林、汉堡和慕尼黑，但是大城市周边的一系列卫星城市（人口2万-20万），却容纳了76%的人口。

　　只有在周边城市也几乎都发展饱和之时，城市间的郊区才会逐渐崛起。

　　城市群的崛起是在原先的城市基础之上发展壮大，而郊区的发展则是从无到有，这个过程至少还需要几十年。

　　所以，你是愿意花钱买上一套别墅等待几十年？还是买入市区潜力更大的资产呢？

　　而且逆城市化发生的过程中，远郊居住区的崛起还需要以下两个重要的条件：

　　1.片区各种基础设施逐步完善，达到现代人们生活的要求。

　　2.高速公路及地铁等现代交通设施出现，人们能方便快捷地往返。

　　就目前情况来看，大部分城市的远郊都不具备这样的条件。

　　说得直白点，即便逆城市化情况发生，郊区也并不是直接受益的板块。

　　但是唯一可以确定的就是：几十年过去，大多数没有人打理的郊区别墅，只会越来越老旧。

　　而在这个过程中，随着人口的持续流入，城市人口的居住需求只会更加旺盛，市区高层住宅也会迎来源源不断的居住者。

　　总结一下，无论是市区高层还是远郊别墅，都有绕不开的缺点。

　　逆城市化现象可能会发生，但是至少还需要15年，而即便逆城市化开始，郊区别墅的利好短期也并不会发生。

　　未来的15-20年时间，最大的确定性依然在核心城市和核心板块。

　　从这个角度来看，即便市区高层有很多缺点，依然是当下自住和资产配置的更好选择。

　　那么，市区高层和远郊别墅，你会怎么选？

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