2021年上海新房供应量近三年最高 精准调控致二手房市场先扬后抑

去年上半年买了房子的刘芳现在仍感到庆幸，原本她计划买套二手房，但由于去年上海二手房价格一度上涨，让她最终选择加入了“打新”的行列。

2021年全国楼市高开低走，上海楼市虽然经历了积分新政、新房源集中入市、土地联动价等诸多变化，但在行业整体下行之下仍表现出强劲的韧性。

国家统计局最新数据显示，2021年12月，全国70城新房价格环比上涨的城市有15个，二手房价格环比上涨的城市仅有6个。而上海的新房和二手房价格均环比上涨0.4%。此外，新房价格同比上涨4.2%，二手房价格同比上涨6.5%。

从2021年全年表现来看，上海新房价格一直处于环比和同比上涨态势，二手房价格除9-11月环比下降外，其余月份均实现环比上涨。

进入2022年，上海新房市场继续延续2021年的热度。据克而瑞统计，上周上海共有8个楼盘项目入市，出现7个“日光盘”。

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新房供应量近三年最高

2021年1月21日，上海出台“沪十条”规定“离婚3年内套数按离婚前计算，增值税免征年限2年变5年”，这也是上海针对此前房屋认筹过热、房价上涨过快现象出台的收紧政策。4天后，上海又进一步为新政打“补丁”，将“法拍房”纳入限购。2月，上海对新房认筹采取积分制，触发积分的楼盘5年限售。

上海次新房价格普遍高于新房价格，而一二手房价格“倒挂”现象也让上海楼市盛行“打新热”，只要不是太冷门的板块，新房“买到就是赚到”。

“去年我总共摇了4次号，每次都是满怀期待，结果都是失望而归。” 在上海某外企工作的张华告诉《每日经济新闻》记者，去年上海的新房市场一度非常火。

以上海市区的绿地海珀外滩为例，2021年10月推出建面约184-426平方米的高层房源，备案均价14.25万元/平方米。而位于绿地海珀外滩北面的绿城黄浦湾虽然已近10年房龄，但第三方平台显示，同时期其二手房挂牌均价达17万元/平方米。

此外，徐汇、静安、虹口和杨浦去年推出的部分新房源，在价格方面同样与周边二手房形成“倒挂”现象。如虹口区的中粮瑞虹海景壹号，2021年6月的备案均价为11.5万元/平方米。而其周边的瑞虹新城三期房龄不算特别新，不过二手房挂牌均价达11.7万-13万元/平方米。

统计显示，上海积分政策实施后，2021年共计113个楼盘触发积分，占比44.3%。这些触发积分的楼盘中，上海内环项目占比15%，中外环占比12%，外郊环占比57%，郊环外占比16%。

值得关注的是，从2021年3月开始，上海推出集中供应房源制度，全年共推出6批次集中供应房源，合计281个项目、81830套房源，供应面积达905.6万平方米。

来自58同城的数据显示，2021年上海累计新开盘达255次，远高于2020年。从上海近三年的楼盘开盘次数来看，2021年也是最多的。同时，这也是自公证摇号政策出台后，上海新房供应量最多的一年。

“去年上海楼市政策呈现前紧后松的态势，上半年政策落地非常密集，几乎月月有新政策，春节前就落实了购房积分制度，后续堵‘假离婚’等漏洞的政策也不断出台。下半年除了‘三价就低’外，政策没有出现持续收紧。”

58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，上海的政策调控本身和市场冷热的结合较为紧密，保障了房地产市场稳定健康发展。

2022年开年，据克而瑞统计，上周共有8个楼盘项目入市，其中有7个楼盘实现清盘。上海新房市场本周又将迎来一波供应井喷，预计有23个楼盘陆续入市。其中，弘久·新弘北外滩、仁恒海上源、中粮瑞虹·海景壹号等红盘再度强势加推，华侨城·纯水岸、海上溪云等新盘未开先火。

二手房市场先扬后抑

2021年初上海出台的楼市新政并没有涉及二手房市场。

去年1月份，上海二手房市场成交量井喷，成交量达4.3万套；2月份受春节影响，成交量为1.8万套。

资深中介王浩告诉《每日经济新闻》记者，“去年初的二手房挂牌房源可以说一天一个价，有时卖家甚至宁愿赔违约金也要卖给出价更高的买家。”

2021年3月，上海发布中考新政，增加了重点学校名额分配到区，减少了部分家长的择校焦虑，当月二手房成交量上扬，成交量达3.7万套。随后4个月的成交量均超过2万套。

刘芳在去年春节期间就有了买房打算，当时预算在800万元左右，把和父母一起合住的老房子换了买一套婚房。因为二手房房源多又不需要积分摇号，所以刘芳开始的目标便是买套次新房。

“刚开始时很耐心地看了不少房源，但到了4月份感觉情况就不对了，每次看完房子中介开始催着交订金，说‘不交的话这套房子就没有了’。而且中介会随时告诉我，之前看过的房源又涨了几十万。”

“每天醒来第一件事就是关注房价是不是又涨了。”由于工作实在太忙，刘芳不得已放弃了购买二手房，最后买通过摇号买了套新房。“主要是被二手的价格吓到了。”

仅2021上半年，上海二手房成交价格涨幅就超过20%，有些诸如徐汇万体馆、静安寺、不夜城等热门板块的个别小区价格涨幅在30%以上，有的涨幅甚至超过50%。

来自上海中原的数据显示，2021年上半年，上海均价10万元以上的二手房成交量为1488套，同比上涨64.78%；成交均价为10.31万/平方米，同比上涨23.03%。

于是，针对二手房市场的调控政府出台了。2021年7月9日，上海发布新规，要求上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。不到一周时间，上海几乎所有小区的楼盘在中介门店和APP上全部下架，一些中介门店出现“几乎没有客人挂牌”的情况。

8月，上海“三价就低”政策落地，二手房交易量急剧下降，在9月触底，仅成交1.2万套。10-11月，上海二手房月成交套数均未超过1.5万套。

“上半年基本上一个业务员保证2天有一组带看，现在一星期都没有一两组。好的时候成交很快，现在差不多10天成交一套。”王浩告诉记者。

不过，2021年最后一个月，上海二手房市场走出翘尾行情。中原地产数据显示，2021年12月上海二手住宅成交1.8万套，环比增加19.3%。国家统计局最新数据亦显示，2021年12月上海二手房价格环比上涨0.4%。而2021年9-11月，上海二手房价格环比分别下降0.6%、0.4%、0.1%。

对于2022年上海楼市的走势，张波表示，“预计上海市场将保持总体平稳态势，商品房供给量持续保持充裕，二手房量价平稳将是大趋势。政策的连续性、稳定性、精准性依然是重要特点，房地价联动的机制有序推进，房价和地价的稳定是重点调控目标。”

（应受访者要求，文中刘芳、王浩、张华化名）

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