高比例通过美元债展期协议，禹洲集团（01628.HK）坚守度“大寒”

　　大寒时节，房地产行业吹来阵阵暖风。1月20日，央行公布，2022年1月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。业内人士分析，此次1年期、5年期LPR双降后，房贷利率将迎来全面下调。

　　与此同时，市场还传出关于放松预售监管资金的消息，路透社援引四名知情人士称，国内正在起草全国性的规定，放松房地产开发商使用预售监管账户资金的限制，以作为缓解行业流动性压力的最新举措。

　　随着各项政策利好不断，积极自救的房企也陆续传来好消息。1月20日，禹洲集团（01628.HK）在港交所公告，已成功获得绝大多数交换票据持有人的支持及所有征求同意票据所需取得的必要同意。这次债务管理取得成功，使本公司能够有效地延长相当一部分离岸债务的到期期限，并避免发生征求同意票据项下与交换票据支付相关的提前到期和法院判决违约事件。

　　年内，禹洲通过多项举措不断夯实公司基本面，促销售、抓回款、保交付、强运营，在产品、服务、工程、交付、组织架构等等方面陆续发力，拒绝躺平、积极自救，充分做好了入冬前的准备。

　　资产结构优质

　　禹洲集团成立于1994年，于2004年启动全国拓展战略，目前全国化布局已初具规模，形成长三角、环渤海、粤港澳大湾区华中、海西、西南六大城市群，进驻北京、上海、香港、厦门、福州、苏州、合肥、深圳、重庆、成都等39个城市。

　　在“区域深耕，聚焦一二线核心城市”的战略指导下，禹洲以核心城市带动区域，稳步扩张，业务布局偏向高能级核心城市，资产质量较为优质，土地储备一二线核心城市占比超过90%。

　　截至2021年6月30日，禹洲集团总土地储备为2200万平方米，一二线及准二线城市占90%以上，平均楼面价6854元/平方米。其中海西经济区占比15%、长三角37.5%、环渤海21.7%、华中区8.7%、大湾区6.0%、西南区7.0%以及大湾区的城市更新4.1%。

　　债务规模合理

　　一直以来，禹洲集团坚持审慎的财务策略，不断优化债务结构。2021年9月份，禹洲即已偿清年内所有即将到期的境内外债券。

　　12月，据知情人士透露，禹洲集团已提前一周将一笔与其相关的供应链ABS的本息全额打款转入债券结算兑付的指定代理银行账户。该供应链ABS的本金为人民币5.9亿元，到期日为2021年12月15日，是禹洲现存唯一的一笔供应链ABS。

　　禹洲集团也是内房企业里为数不多没有商票、内部理财或其他财富产品的公司，一直以健康积极的姿态应对行业转型期。

　　业绩稳步向好

　　根据中房网监测，2021年典型房企销售目标完成率整体超过九成，但这一指标明显低于最近三年104.02%的同期水平。据其不完全统计测算，2021年典型房企销售目标完成率均值为91.18%。

　　2021年，禹洲集团完成全年合约销售总额达1050.2亿元，在年内房地产市场政策波动的影响下，依靠一二线的核心城市布局及深耕效应，仍旧完成了超过千亿的销售规模，较2020年全年合约销售额有略有微增，对比全年的销售目标1100亿元达成率已高达95.47%，位于整体行业完成率前20，表现相对稳健。

　　据向知情人士了解，公司业绩虽然略微和年度目标有差异，但也符合管理层的预期，对比行业整体完成情况来看，禹洲的表现展示出知足的韧性和稳健性。

　　战略转变清晰

　　自2021年初，禹洲集团就开始强化集团总部财务中心的管控，强化总部运营管控体系的落地和系统化、制度化的落地。具体来说，就是要从财务指标推演，没有利润的项目就不参与、管控力度弱的项目也不参与。

　　除了财务的强化机制，禹洲更是提出了未来高质量发展的战略方向，随后即提出“致匠心”的年度主题，这也意味着公司将更加聚焦产品与服务力的提升，以品质打造为核心。

　　产品服务发力

　　2021年，在现有“雍”、“朗”、“嘉”的产品体系下，禹洲集团进行了全维度拓展并提出“禹立方-温度空间”的全新产品观，将产品关注点回归至最质朴的光线、水源、空气，利用新科技新材料提升客户的健康生活体验。

　　围绕“极致产品力”，2021年度，禹洲集团完成了主力户型研发迭代、高层立面、叠墅立面、售楼处模块、交付区景观标准化、批量精装C+标等十余项标准化研发。同时，建筑、景观、精装三大专业携手，完成产品辨识度研发，提升产品辨识度。

　　同时，禹洲集团贴近各年龄段的客户需求，以生活场景和社区景观的功能为依托，梳理过往项目的亮点设计，搭建了9大品质空间、25个功能模块、101个特色价值亮点的标准化三级体系，致力于为客户呈现有品质、有温度、有文化的社区景观。

　　在景观、精装的标准化研发过程，禹洲集团走访各大设计院交流，同时通过一线反馈的客户原声数据等，推演客户在特定空间的行为，精细挖掘客户需求，从而研发了20大室内精装价值主张、118项细节体现。

　　过去一年，禹洲集团本着追求极致产品力的“匠心”精神，还落实提升产品的目的、强控产品风险及底线，总计完成全国布局各属地城市主力户型研发共计29个，同步完成非主力属地户型库迭代，建立主力户型迭代制度，助力集团产品力提升。

　　服务力方面，2021年，禹洲商业正式发布了极具想象力全新商业产品体系：禹悦系、禹洲广场系以及金街系。致力于提供更优质更丰富的商业服务及生活体验。

　　目前，禹洲商业已在上海、深圳、厦门、合肥、泉州、武汉、杭州、苏州、南京等地重点打造城市综合体项目152万平方米，全国合作品牌超1000个，战略联盟品牌约1600个。

　　2021年禹洲打造了一系列极具体验感的线下活动：“行走的艺术制造机”、“青年态度节”、“寻五开心五周年派对”、“夜猫生活节”、“四坑文化节”……禹洲商业发力体验式商业，运营能力备受认可，全年斩获十余项大奖。

　　同时，2021年禹洲持续关注业主的满意及口碑，提升完善服务体系、丰富社区生活、提升智能化管理。在原有服务体系基础上，为业主带来更优质的服务体验，禹洲根据业主的需求进一步升级了服务体系，完善升级了“5+N匠心服务销售体验之旅”、“金领御”、“禹美家”等服务。

　　禹洲物业通过人工智能+互联网技术的应用，挖掘社区范围内外资源，打造物业管理系统、物业服务系统、物联网平台等。智慧社区应用场景，正逐渐在禹洲物业服务的小区得到实践、落地，让业主体验智慧化社区的美好。

　　禹洲集团旗下禹洲物业一直力求以“匠心”服务做好每一个细节，以创新的方式不断满足客户需求提升客户体验。通过多年的服务总结，禹洲物业推出九大匠心系列亲情服务活动，即让客户入住安心、隐形服务静心、服务透明化实现初心、居住体验精致悉心、温度服务知心、生活更有仪式感铭心、敬老爱老专属服务慈心、个性化需求满足让客户悦心、邻里和谐工创同心。

　　禹洲物业为构建和谐邻里关系，围绕社区优质居住环境，开展了形式多样、丰富多彩的社区文化活动。2021年，禹洲物业所服务的城市社区先后开展了“公益荧光跑”、“免费理发”、“社区义诊”、“送电影进社区”、“便民活动”、“中秋国庆晚会”、“禹邻灯光节”等活动，为广大业主奉献了一场场精彩的社区文化盛宴，得到了社区业主的认可与好评。

　　费效提升显著

　　目前形势下，房企更加追求精细化的运营管理，这就关系到企业内部组织效能及成本管控。组织效能方面，知名机构赛普咨询一直连续多年进行上市房企相关的调查。其研究发现，在抽样的上市Top100房企中，企业人均销售金额与企业规模成正相关，从去年房企的人均效能数据来看，禹洲人均销售金额排名行业前列。

　　确实，禹洲在人力资本、效能管理方面的表现在中高速发展的房企算是较为抢眼的。9月，在克而瑞2021年最新发布的“中国房地产企业人力资本价值50强”榜单中，禹洲也由2020年的43位晋升至2021年的第36位。报告指出，禹洲在销售增速维持在50%左右的情况下，仍同步实了现组织架构的效能优化。

　　除了组织效能，成本管控也可以体现公司的经营管理成效。禹洲2021上半年的财报数据显示，公司上半年销售及分销成本仅占合约销售的0.54%，行政开支占比为0.78%，同比下降。其中，三费合计占收入的费效比约6.88%，低于10.2%的行业均值水平，体现出禹洲在成本管控方面的优异成绩。

　　对此此次债务管理成功，禹洲集团在公告中表示，向票据持有人表示了最诚挚的感谢以及感谢持有人对公司管理团队的信任，特别是绝大多数持有人的迅速回应与积极参与，也充分证明了持有人对公司的信心。

　　展望未来，禹洲集团表示，初心在方寸、咫尺在匠心，未来将继续稳固服务品质的发展根基、牢牢抓住业主口碑的生命线，向心而行，用心服务，持续回馈投资者。

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