降息如期而至!楼市的预期稳了吗?

2022-01-20 11:32:21 中指研究院 微信号 

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2022年1月 17 日,为维护银行体系流动性合理充裕,央行开展7000亿元中期借贷便利(MLF)操作和1000亿元公开市场逆回购操作,MLF操作和逆回购操作的中标利率均下降10个基点,引导LPR报价同步下调。

今天(1月20日),全国银行间同业拆借中心最新数据显示:

· 1年期LPR(贷款市场报价利率)为3.7% ,较上期下调10个基点(1个基点为0.01%);

· 5年期以上LPR为 4.6%,较上期下调5个基点。

此次降息中,1年期贷款利率为2021年12月以来连续第二个月下调,下调幅度高于上次;而与房贷利率挂钩的5年期利率,为2020年4月以来首次下调,本次下调5个基点。降息将对楼市带来多大的影响?

1、货币政策靠前发力稳经济,LPR下调稳定市场预期。

2022年1月18日,2021年全国经济数据公布,全年GDP增长8.1%,但四季度增速仅为4%,经济下行压力较大。同日,央行相关负责人表示“当前经济面临三重压力,“稳”本身就是最大的“进”。在经济下行压力根本缓解之前,进要服务于稳,不利于稳的政策不出台,有利于稳的政策多出台,做到以进促稳。简单说,当前重点的目标是稳,政策的要求是发力。怎么发力?从三个方面来说:一是充足发力,把货币政策工具箱开得再大一些,保持总量稳定,避免信贷塌方;二是精准发力,要致广大而尽精微,金融部门不但要迎客上门,还要主动出击,按照新发展理念的要求,主动找好项目,做有效的加法,优化经济结构;三是靠前发力。”

“货币政策工具箱开得再大一些”、“靠前发力”等均在今天的降息中有所体现,一年期LPR下降10个基点,高于上次的5个基点;5年期LPR下调5个基点,连续20个月不变后首次下调,货币政策的力度在加大,且5年期LPR下调的时间节点也较之前的预期提前。另外,货币政策靠前发力,亦有利于强化美国3月加息预期下国内货币政策的实施效果。

2022年经济要稳,房地产市场也需要继续发挥稳定器的作用,购房者、房企等相关参与主体的市场信心均需要提振。LPR的下调将对稳定经济发展起到积极作用,对于房地产行业来说,将在缓解企业融资成本、购房者置业成本等方面发挥重要作用。

2、房地产企业融资受益,资金面将得到进一步改善。

2021年下半年以来,房地产行业良性循环受阻,而企业资金端压力明显加大是其中重要的拖累项。去年四季度,中央及各部委接连释放积极信号,企业融资环境有所改善,相关监管指标也在不断完善,如并购资金不纳入“三道红线”监管等,央企、国企资金端正在得到有效改善,民企资金端改善效果仍不明显。本次降息将进一步降低企业的融资成本,有利于提振企业发展信心。

3、房贷利率下降,购房者置业成本回落,短期有利于提振市场置业信心,提升购房需求释放的积极性,有利于当前市场的企稳。

2021年10月以来,行业信贷环境持续改善,全国重点城市首套房房贷利率和二套房房贷利率持续回落,各地因城施策下,房贷利率(5年期LPR基础上的加点数)亦呈现不同程度下调态势,对购房者置业情绪产生一定积极带动作用。本次5年期LPR下调,将进一步引导房贷利率下降,叠加各城市房贷加点数仍有继续下调的空间,房贷利率迎来双降利好(基数和加点数均下降)。有利于降低购房者置业成本,对当前购房者低迷的置业情绪将起到至关重要的提振作用,市场信心有望得到修复。

值得注意的是,房贷利率随着LPR下调5个基点,对购房者来说,每月还款减少的金额并不明显,对市场预期的影响或更为突出。随着市场预期的逐渐修复,热点一二线城市的市场有望率先企稳,销售端的好转有望改善企业的资金面,促进行业的良性循环。

4、年内仍存降息的可能,5年期以上LPR是否继续下降仍依赖于政策效果。

本次降息是典型的“非对称”降息,与房地产相关的5年期LPR下调幅度低于1年期LPR,由此亦可看出,在“房住不炒”总基调指导下,监管部门对房地产市场的资金改善空间仍持相对谨慎态度。

2022年上半年,经济面临较大的下行压力,房地产投资下行压力亦较大,预计年内LPR仍存下调空间,5年期以上LPR是否继续下调,仍依赖于房地产市场的恢复节奏和政策落地效果。

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(责任编辑:董云龙 )
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