调控阶段性拐点出现,中南建设两手硬“清偿债券&稳健现金流”

2022-01-20 21:32:54 楼市资本论 微信号 


楼市资本论研究院注意到,一批现金流相对稳健型的房企,在这一轮史无前例的宏观调控中获得更多利好。

中南建设的资本“两手硬”策略,让其成为行业典型样本。一手硬债券,去年12月24日兑付“17中南02”债券后,近期已无到期债券。另一手硬现金流,去年前三季度,中南建设(000961)经营性现金流入约1123亿元,是一年内到期的各类有息负债的近7倍,务实的经营性现金流管控策略,持续保障了其经营安全。

投资者则用真金白银投下信任票。截至1月20日收盘,中南建设报4.89元/股,创下近60日新高,年初至今累计涨幅18.12%。

显然,在地产调控出现阶段性拐点的大背景下,房企受益呈现分化,更利现金流稳定的房企。

在去年底央行1.2万亿的降准后,今年1月17日央行将一年期MLF和七天逆回购利率下调10个基点,发出正式降息信号。1月20日,全国银行间同业拆借中心公布1年期和5年期LPR同时减低10个基点。本次降息在幅度和时点上都略高于预期。

楼市资本论研究院认为,这个标志性事件,叠加官方多次提及行业要“良性循环”,无疑意味着房地产调控的阶段性拐点正在出现。

PART

01

拐点出现的意义

土拍持续遇冷、销售快速回落、企业频繁爆雷,在经历了漫长的深度调控之后,房地产走到了十字路口。去年9月份以来,从中央到地方,从金融政策到销售领域,监管层不断释放善意,以重塑行业发展信心。

楼市资本论研究院注意到,早在9月24日央行的三季度例会中就提出,维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

进入12月后,继银保监会表示,将在落实房地产金融审慎管理的前提下,指导金融机构为房企之间合规并购提供金融工具支持后;货币流动性整体宽松也在实施过程中。

央行于2021年12月15日起下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,本次下调后,金融机构加权平均存款准备金率为8.4%,共计释放长期资金约1.2万亿元。

尽管此次降准不是大水漫灌,但预计仍将惠及包括房地产公司在内的多元企业主体。

在楼市资本论研究院看来,自2020年进入本轮调控周期以来,为扭转行业普遍追寻的高杠杆、高负债、高增长的发展模式,行业金融政策不断收紧,引导行业回归运营本质。2021年三季度以来,面对拐点到来,房地产调控政策也具备了改善的空间。

综合来看,在多个主管部门预期指引下,2022年房地产行业风险出清过程将以稳为主,作为国民经济的支柱产业作用仍将得到发挥。

对于房企而言,这意味着一方面,前期过紧的金融政策将开始调整,缓解房企债务和经营压力;另一方面,优质房企也会得到更多政策倾斜。

亚布力智库专家武亮指出,随着风险缓释,行业清整将进一步推动各类资源向优质房企聚拢,以中南为代表的偿债压力小、综合能力突出的优质房企,将修复正常的估值溢价。

PART

02

中南建设释放债券压力

楼市资本论认为,观察一家房企的财务稳健程度,债券价格是重要指标之一,要知道财务风险起先正爆发于债券价格大跌。稳定债券价格的关键在于企业的回购能力,这需要直接拿出占用现金流的真金白银。

2021年12月24日,中南建设发布关于“17中南02”2021年付息兑付及摘牌公告。据悉,17中南02发行规模为人民币5.00亿元,截至公告日本期债券余额为人民币2.89亿元,此次为最后一次兑付。

加上本笔债券兑付,近180天内中南建设兑付、回购债券金额已超50亿元,2021年到期债券已全部兑付完成。

就算把时间拉长到一年来看,中南建设2022年内只有6月有两笔美元债公开市场到期兑付,合计金额只有2.2亿美元;偿债压力小,安全性的保障自然就高。

从2018年至今,中南建设的有息负债规模,占当期销售金额的比率就一直保持在41%以下,远低于行业平均70%的水平。

当稳健财务表现重要标准就是现金流,中南建设的财务管理将现金流作为近年来的重中之重。

2021年1-9月,中南建设经营性现金流入1123亿元,是一年内到期的各类有息负债的7倍,月均流入125亿元,远超一年内有息负债的月均值14亿元。

前三季度,中南经营活动产生的现金流量净额14亿元,连续四年保持正值,持续维护公司基本安全。

2021年9月末,中南净负债率77.61%,比20年末下降19.66个百分点;扣除受限资金之后的现金短债比1.08,比20年末提高3.38个百分点,两项指标均达绿线并继续优化。扣除预收账款后的资产负债率75.81%,比20年末下降2.88个百分点,进一步靠近70%的规则要求。

在楼市资本论看来,当下中国房地产市场正在遭遇信用重构,动荡之下,中南建设的多次主动购回托举了债券市场信心,也塑造出长期恪守财务安全而成功跨越周期的行业标本。

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03

手握4740万平土储的“全域营销”

从短期看,整个行业目前仍处在艰难度过流动性紧张阶段,如何修复长期价值,建立持续动销的能力。楼市资本论认为,一看土储布局,二看销售能力。

平稳度过偿债高峰的房企,土储资源是否丰富成为打开未来增长空间的关键。截至目前,中南建设已经在内地116个城市布局了相关项目,总土储建筑面积达到了4740万平米。

值得一提的是,有近5成的土储建筑面积位于长三角,一二线城市占比为33%,三四线城市占比为67%。

在楼市资本论看来,长三角区域作为中国经济最活跃的城市群之一,房地产市场发展成熟健康,一直是各房企均重点布局的区域板块。拆解中南建设的土储内核发现,凭借长三角区域多年布局,已在板块形成品牌的围合效应,能保证企业保持长健康、可持续的发展。

另一方面,中南建设突出的数字化营销能力,是其销售成功的秘密抓手。

中南建设迎合新生代消费群体需求,主动拥抱数字化营销。与天猫好房、阿里拍卖、腾讯广告、企业微信、抖音等联动合作,拓宽流量通道。

楼市资本论从其内部了解到,中南建设的数字营销打法,顺应客户全生命周期触点,延展营销的全生命周期打法,通过在公域矩阵搭建、运营,在私域矩阵的转化和建设,坚持营销的长期主义,通过数字营销能力,让营销回归专业,实现精准获客,全面实现竞争突围。

值得一提的是,继天猫旗舰店,阿里拍卖,腾讯私域打法的实践之后,中南置地抖音官方旗舰店于2021年12月12日盛大开业,2021年通过数字营销矩阵,店铺总浏览量超600万次,访客数超100万,旗下已运营超1000人的主播团队,通过线上线下一体化的标准打法,借助数字浪潮,构建更强大的营销力。

经过这场史无前例的地产调控淬炼,幸存者已经浴火重生。

在楼市资本论看来,相比于以前头痛医头、犹豫不决的房地产调控政策,这次更为精准,更为科学。减少房地产金融投机属性,中国房地产正回归实体、回归健康。

随着流动性放松,以中南建设为代表的稳健房企,紧抓现金流管控,有望摆脱偿债的紧箍咒,也将放开手脚,唱好整合市场资源和产业升级的大戏。


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(责任编辑:王治强 HF013)
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