网红楼盘的落寞

2022-01-21 02:16:05 证券时报 

【环宇杂谈】

消耗房子尾部溢价的,还有已到来的海量新房供应、渐行渐近的大学区制度等。

李宇嘉

深圳超级网红盘,从万人打新,到落得乏人问津,仅仅用了一年的时间。一年多前的2020年11月,该网红盘一期入市,1171套房源吸引了超1.5万人填报资料。即便是500万的认筹高门槛,也挡不住9690批客户冻资,“万人打新”上了热搜。

一年多以后的2022年1月,该盘二期入市,1024套房源竟没卖完,未能续写“网红盘”的辉煌。更令人惊奇的是,二期尾盘开启了全民营销,凡推荐新客户购买,即可获得5000元/套的税前奖励,活动时间从1月12日一直到2022年的3月31日。

有中介小哥告诉我,区区5000元一套的转介费用,实在有损网红盘的形象,“LOW爆了”,他们都不愿意接受“转介”,福田、罗湖转介项目的佣金随便一套十万起步。这对致力于“择圈层”而高价入手该盘的前期业主而言,情何以堪啊!但是,这就是现实,购房者的谨慎、中介的不屑、开发商急于出货,尽显“网红盘”的落寞,也折射深圳楼市开始为亢奋买单了。

称之为“超级网红盘”,是因为该盘上演了8年翻4倍的暴富神话。这个项目过去8年一共开盘了五次,价格从最初的4万/平米涨到13万/平米。2020年11月,该盘四期开盘,均价为13.1万元/平米,而二手房价最高涨到18万元/平米。如此严重的“价格倒挂”下,新房倒手即赚500万。如此夸张的财富效应下,这个盘每次推售都会让深圳全城疯狂,人人血脉贲张。

近期推售的第五期,价格在13万元/平米左右,比周边二手房价要高,仍有“房价倒挂”预期。那么,为何网红盘落寞了?网红盘之所以红,因为其巨大的“躺赚效应”,遇上了国内最爱“搞钱”的深圳人,催生出楼市独树一帜的“深圳牛”。这个效应消失,网红标签也迅速褪色。

刚刚发布的70城房价指数显示,京沪新房价格指数止跌,深圳却还在下跌。代表楼市航向的二手房价格,深圳下跌0.4%,一线城市整体上涨0.1%,京沪分别上涨0.8%和0.4%。2021年,深圳二手房成交了40699套,仅为2020年的40%。这一规模是近15年来的新低。量上不去,交易冷淡,价格萎靡不振。2021年5月开始,深圳二手房价已连续8个月下跌了。

过去,不担心房价下跌,因为“还会涨回来”是市场笃定的预期。而当下,参考价控制住了加杠杆,银行严查首付来源,“舆论操控预期、杠杆催生虚火、刚需裹挟入市”的深圳楼市“火爆逻辑”迅速坍塌。压倒这一逻辑的最后一根稻草,就是这个盘被查出的“代持炒房”,以及将炒房做到极致,让管理层瞠目结舌的深房理,从而引发了针对深圳炒房的定向爆破。

集中供地锁定了深圳未来几年的新房价格,实现了地价和房价联动;参考价锁定了二手房交易的杠杆锚,实现新房和二手房价格联动、房价调控和杠杆调控联动。这一立体式的“反炒房”长效机制,无异于釜底抽薪。杠杆加不上去,几千万元一套的房子,谁来接呢?于是,2020年下半年高位入市的投资客,一下子找不到接盘侠了,站岗坚持不下去的只能割肉出货。

这就是深圳二手房交易量创15年新低的原因,也是京沪房价已趋稳而深圳房价仍下跌的原因。也是为何,即便有“价格倒挂”预期,但投资客也不敢入市的原因。一来没有充足的杠杆这个弹药,二来加杠杆买房的成本高,而二手房价难以上涨,炒房不划算。现在,深圳1/3左右的二手房按参考价成交。不按参考价交易的,长期挂牌而交易不了,结果就是“阴跌”。

这样一来,只能自赏账面财富了,曾经的高溢价在不知不觉中“慢损耗”。消耗房子尾部溢价的,还有已到来的海量新房供应、渐行渐近的大学区制度等,大家可参考深圳刚刚发布的住房“十四五”规划。楼市调控成熟的标志,绝不是刺泡沫,而是冷处理,并同步开辟新战场,巧转身,换思路,开新局。再过几个月,深圳楼市会有起色,但永远回不到过去了。

(作者系房地产资深研究人士)

以上文章发表的言论,仅代表作者个人观点,不代表证券时报立场。

(责任编辑:王治强 HF013)
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