北京：楼市暖意渐起，购房者蠢蠢欲动？丨2022楼市行走①

尽管春节将至，年味渐浓，但工作在望京的二手房中介华云的生活反而比平时更加忙碌。

她用一个比喻来形容当下的北京楼市：就像蛰伏的富士山火山，表面上看似乎并没有什么异常，实际上火山的喷火口数量已经增加数倍，内部的热度悄然堆积，但最后会不会爆发谁都说不准。

对于楼市来说，这些“喷火口”就是东西海学区、亦庄、太阳宫、芍药居、朝青、回龙观、望京、新北苑，这些区域的成交量在最近三个月呈阶梯状的上升趋势，表现活跃。但接下来这些区域能否保持活跃并带动其他版块整体回温，仍需时间检验。

二手房的成交活跃度是衡量一个城市楼市热度的风向标。随着信贷放松，以及临近年底各开发商推出的促销策略，北京楼市的“小阳春”似乎已经提前到来。

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新房：量价齐飞 再创新高

2021年，对于北京楼市，你有什么印象？

监管力度加大，二手房贷款卡脖子，土地市场凉凉，流拍地块增加……被加码打压的北京楼市仿佛异常安静。

但到了年底一盘点，90度地产却发现，2021年竟然是北京新房自2017年进入深度调控阶段以来卖得最好的一年。

单位：套 数据来源：中指研究院

单位：万㎡ 数据来源：中指研究院

中指数据显示，2021年北京新房成交量86706套，较2020年的62474套增长近38.8%。

一位新房经纪人小立称，成交数据如此亮眼，一方面是因为受企业流动性压力影响，房企推盘意愿较强。另一方面是今年的很多新盘确实条件不错，特别是朝阳海淀的几个楼盘，都比较受市场欢迎。此外，大兴、顺义、房山、通州和昌平5大近郊区域今年的推盘量和库存也比较多，售楼处有一些促销活动，也促进了新房成交。

“尽管整体成交量有了较高增长，但并不是所有的房子都好卖。”小立补充道。朝阳海淀的新房自不必说，整体上是“僧多粥少”的状态。哪怕你看朝阳现在好几个盘扎堆入市，库存较多，但其实对应的需求也很多，预计未来成交不会出现什么问题。但房山、顺义的房子想卖好就需要动一番脑筋。

以顺义为例，自“仁和三兄弟”相继入市后，9月底和光瑞府以低于外界预估近1万元的单价开盘入市，再次搅动顺义楼市，新盘竞争愈发激烈。但顺义楼市目前有一个矛盾是，作为北京改善需求主场，过去几年供应的却是刚需房源，一方面使得改善需求得不到满足，另一方面又积压了一些刚需房源难以销售，比如马坡、仁和等区域。在供应量增加的情况下，在售项目之间的竞争加剧已是在所难免。对项目来说，这不是个好消息，但对于购房者来说，则是细细挑选的好时机。

同样比较幸福的还有朝阳群众，朝阳新开盘项目主要集中在下半年入市，正遇上市场整体遇冷，市场观望情绪浓厚，多个项目集中扎堆入市，且项目同质化较高，竞争激烈。有买房计划的可以抓住这个置业窗口期。

与之相比，来自海淀和亦庄的买房人则陷入了“无房可买”的困局。2021年，亦庄限竞房以肉眼可见的速度快速消化殆尽，原本踩踏的限竞房楼盘成了香饽饽。

海淀买房人也比较苦恼，特别是有置业需求的“码农”。“好的买不着，远的不想要。”新房选择上，他们所关注的海淀及昌平南部是热点中的热点，购房大军支撑的市场活力十足，想在这些项目中买到适合的房子除了资金实力，还要看运气。

中指院数据显示，2021年北京新开盘去化率约四成，但海淀区由于购房需求旺盛，整体新开盘去化率近八成，区域内的学府壹号院、圆明天颂等项目开盘均取得优异成绩。目前北京各个区的库存去化周期普遍在12个月以上，若按过去12个月的平均成交速度计算，海淀目前的体量只能卖6.87个月，是北京16个区中去化周期是最短的。

买不到是一方面，房价的不断上涨也考验着海淀购房者的神经。数据显示，2021年1月海淀新建商品房均价69753元/㎡，而到了12月均价已增长至88412元/㎡。价格上浮26.8%，从年头涨到年尾。虽然不排除供应结构的因素，但价格确确实实是提高了不少。

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二手房：现在说小阳春有点早

与新房相比，二手房的表现则更加简单。随着信贷放松，热点区域二手房成交迅速回温。

单位：套 数据来源：中指研究院

单位：万㎡ 数据来源：中指研究院

北苑的购房者陈程最近正在看房，他打算在年底前签约，完成置换。与8月份看房时相比，有一个很明显的变化是买房的竞争者越来越多。中介领着他看房时，好几次他前脚刚走，新的看房者就又去了。

他所中意的房子在新北苑商圈，距离望京比较近，小区绿化环境和物业也做的不错，虽然整个北苑地区的房价有上涨趋势，但目前他看的房源，业主还是维持八月的报价。

陈程不打算再看别的房子了，“反正我是置换嘛，大家涨一起涨，降一起降，其实我也没什么损失。就是原来的小房子实在是住够了，想换个大点的地方，正好现在楼市越来越热，干脆就把房子换了，不再观望了。”

陈程的经历并不是个例，信贷放松后释放了大量购房需求，而购房者最先注意到的就是热门板块。

望京片区的经纪人华云表示，望京区域的行情还是不错的，信贷放松后，成交热度进一步提高。但其实哪怕是信贷最紧张的时候，她所服务的小区也有成交，近一年小区房价上涨幅度非常可观。

“去年年初经手的金隅丽港城的一套房子当时只要830万左右，带顾客和业主砍价后，八百万出头就拿下了，前段时间和顾客闲聊，他还打算请我吃饭呢，说幸亏当时他没犹豫。现在条件差不多的房子挂牌价已经880万左右了，议价空间也非常有限。市场越回温，房东越不着急，反而是购房者越来越沉不住气。”

尽管对于自己所在片区比较有信心，但对于这一轮市场回温，入行十几年的华云内心也并未特别乐观。“年底成交热度高，很大程度上是因为下半年以来，信贷收紧压抑了许多购房需求，当时购房人和业主都在观望，交易情绪普遍不高。信贷放松后的这一轮回温主要是释放之前的需求，最近成交的几单，都是几个月之前就开始看房的客户。”

“2021年，北京表现比较好的区域，其实就那么几个，东西海学区、亦庄、太阳宫、芍药居、望京、新北苑、朝青、回龙观。整个北京，除了那少数几个热点板块之外，大部分区域，从2017年3月到现在，根本就没涨过。”

“这样说好像有些绝对，但有些房子，这几年可能多多少少会涨个几千块钱，就如同最近的这一波似的，丰台、大兴、石景山，你说他们没涨吧，其实也涨了一点，但着实没啥意思。与2017年相比，5年涨个5%基本可以忽略不计，除去贷款的利息和每年的通胀，不剩下什么了。”她补充道。

实际数据也佐证了她的判断。从安居客线上的数据来看，截至1月18日，北京二手房今年1月的挂牌量环比2021年12月同期微增0.3%，但仍处于相对低位，挂牌价格微跌0.02%，用户访问量也有少量微增。北京二手房市场的热度略有微升态势，但上升的幅度较小。

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热度能否持续攀升？

58安居客房产研究院分院院长张波指出，北京近期一线市场热度小幅回升和市场情绪以及信贷政策有着直接关系，随着去年四季度信贷政策微调，二手房贷款的审批效率和放款速度明显提升，这是二手房市场热度回升的主要推动力，在这一因素的影响下，购房者的心理预期逐步走稳，带动市场的观望情绪逐步减弱。

郭毅认为，去年北京二手房市场需求相对集中和旺盛，全年成交数据是对二手房市场的客观反映。受金融政策收紧影响，下半年成交有所下降，但属于大趋势中的小波动，总体来看北京二手房市场仍保持稳中上扬的趋势。北京二手房市场信心仍然不足，预期也尚不明确。信贷放松的确在一定程度上提振了市场，如果信贷利好能够持续释放，市场有望在2022年出现回暖。

贝壳研究院同样指出，当前北京二手房市场规模仍然处于历史低位，市场修复需要时间，也需要政策呵护，未来将是一个缓慢温和的发展过程。

业内人士指出，受北京当下的购房政策以及本就高企的房价等因素影响，不可能有那么大的资金和人口去托举起所有的区域。资金只会去选择那些优质的板块，所以只有它们涨了。一个残酷的事实是：这一波涨过的，下次不一定会涨；而这一波没涨的，下次80%也不会涨。聪明的资金，已经帮你分出好坏了。

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