771亿元资产包待售？世茂回应：已开启旗下一二线城市优质经营性资产处置

继1月21日出售上海黄浦路地块（详见《10.6亿元！世茂集团出售上海黄浦路未开发地块》）、1月24日出售广州亚运城项目26.67%股权（详见《雅居乐和世茂接连出售广州亚运城股份，中海花近37亿元接盘》）后，一份关于世茂集团（00813.HK）资产包待售的资料近日在业界流传。

《每日经济新闻》记者获得的这份PDF待售资产包文件显示，世茂集团已将旗下位于全国各地的37个项目装入资产包等待出售，其中上海10个、北京3个、大湾区2个、长三角9个，其他地区13个。资产包中还包括之前已经公告出售的广州亚运城项目和上海虹口黄浦路未开发地块，而此前已经退房的世茂上海浦城路项目也在其中。

对此，世茂集团方面在接受记者查询时没有直接证实有关资产包情况和资产额度，但其表示，世茂已经正式开启旗下一二线城市优质经营性资产的处置动作。

旗下全国37个项目待售？

该资产包文件显示，世茂此次出售的项目种类和业态丰富多元，包括住宅、公寓、商业、洋房等。《每日经济新闻》记者根据该资产包文件的推介资料计算得出，37个项目合计报价达771.44亿元，除去抵押等已经用掉的融资额度，世茂预计最多可回款236亿元。

这些项目既有世茂独资的，也有合作开发的，分别位于上海、北京、大湾区、杭州、南京、福州、天津、武汉、长沙、重庆等17个区域。如上海世茂广场、北京西铁营项目、世茂深港国际中心、杭州世茂智慧之门B塔、南京世茂滨江希尔顿酒店、武汉锦绣长江D2b地块、长沙世茂环球金融中心、重庆爱普资产包-重庆中心等项目。

其在上海的项目中，就包括世茂深坑洲际酒店。该项目坐落于上海市西南郊佘山景区的天马山深坑内，被美国国家地理频道《世界伟大工程巡礼》评为“世界十大建筑奇迹”酒店。目前，世茂给出的评估值为22.5亿元，融资余额20.73亿元。

再如上海南京东路的世茂广场，评估值135.5亿元，融资余额65亿元。此前曾有消息称，世茂广场已初步确定由上海国资接盘，交易对价超100亿元。为此，世茂集团于1月11日盘前发布澄清公告称，其并未就出售上海世茂广场订立初步协议。

此外，该资产包文件中还包括此前已经退房的上海“浦城小区”项目。2021年12月14日，上海世茂房地产有限公司就浦东陆家嘴(600663)板块的“浦城小区”的已销售房源作出全部退房的决定，该项目曾经因为“上海房东抛售93套房”的报道而备受外界关注。

同时，世茂在上海的多个酒店和商业项目也进入该资产包，包括上海佘山茂御臻品之选酒店、上海外滩茂悦大酒店、上海世茂皇家艾美酒店、上海世茂广场、上海世茂大厦及滨江52+、上海人广世茂52+ 、上海黄浦21街坊项目、上海北外滩项目、上海奉贤银星大厦和上海浦城小区580弄。

《每日经济新闻》记者记者根据该资产包文件的推介资料计算得出，世茂在上海的项目对外报价总计296.6亿元，已经抵押融资167.9亿元。

根据该资产包文件，位于北京的项目包括分钟寺L41(世茂北京天誉)、分钟寺L39(合生?缦云)和北京西铁营项目(佑安府)三个项目的股权。其中世茂北京天誉总可售货值约114.2亿元，目前已售货值72.4亿元，剩余货值约41.8亿元，世茂预期利润为6.36亿元。该项目世茂方的净投入11.85亿元，融资余额为12.8亿元。

对此，某头部房企负责资产收购的负责人告诉《每日经济新闻》记者，这些项目并不便宜，价格普遍偏高。经营性资产主要看的是回报率，而不是单纯看物业地理位置和品质情况。

目前已出售超80亿元资产

截至2021年12月29日，世茂集团已完成处置34.21亿元内地资产（收取资金23.49亿元）；完成处置香港西九龙项目资产，收取资金20.86亿港元。

加上近日上海黄浦路地块和广州亚运城项目股份转让后，世茂目前已处置内地资产的总金额约为63.255亿元，再算上香港项目，出售资产的总金额约80.2亿元。

作为老牌的房地产企业，世茂集团早在2013年就曾经位列行业前十。但前期过快的增长也给企业发展带来隐忧，后经过调整过，世茂于2017年进入新一轮的扩张阶段，并在2019年重新返行业前十行列。

2019年是世茂的高光一年，许世坛于年初正式接手世茂后，便开启了“买买买”战略，并在年内完成收购泰禾、万通、明发、粤泰等公司项目合计22宗并购交易，交易总价款204.13亿元，收并购权益建面超500万平方米，对应权益货值超800亿元，成为仅次于融创的“并购黑马”。

而世茂当时收购的上述项目中，其中部分正处于销售期或年内可推出，因而也促进了世茂2019年销售规模的增长。2019年世茂实现销售金额达2600.7亿元，同比增长47.6%，排名行业第九。

克而瑞统计显示，2019年公开市场披露的20个世茂所收购的项目中，有8个项目收购股权不到50%。世茂小股权收购标的，与其小股操盘拿地战略契合，通过减少资金占用规模、增加合联营投资收益的同时，带动权益乘数和净利率双提升，提高集团的净资产收益率（ROE）。

《每日经济新闻》记者注意到，世茂此前并购的部分项目也进入了上述资产包文件，其中就有重庆中心、江城铭著（巴南）和千厮门商业项目。如位于重庆母城渝中区的核心地段的重庆中心项目，总可售货值133亿元，已售货值16.3亿元，剩余货值116.7亿元；巴南项目规划为住宅和商业，总可售货值38.7亿元，已售货值21.7亿元，剩余货值17亿元。

截至今日（1月25日）收盘，世茂集团股价报6.090港元/股，下跌1.30%，最新市值为231.29亿港元。

（镁刻地产原创，喜欢请关注微信号meikedichan）

封面图片来源：摄图网--500471043