去年房产物业大宗交易成交量价双增 单笔交易金额走低

2022-01-28 04:38:40 每日经济新闻 

每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤

相较往年,2021年房产物业大宗交易市场一个明显特征就是,成交量价同比大增,市场热度持续攀升,但单笔交易金额在走低。

与此同时,近期有流动性危机房企的资产包出售情况也备受业内关注。

易居集团CAIC(资管信息咨询服务平台)事业部研究总监李然表示,2021年房企大宗交易占比有4成,主要是办公。出险企业持有的办公、园区类项目是不多的,但比较优质,在流动性危机短期难化解情况下,今后不排除将优质园区、办公摆上架出售的可能,至于议价空间还要参考市场原则。

“整体来看,2022年大宗市场的交易规模不会超过2019年同期,2019年是近5年交易额的新高,市场交易额超3500亿元。”

总成交额同比增65.9%

据克而瑞资管统计,2021年,全国32城大宗成交总额3326亿元,同比上升65.9%,平均单笔12.7亿元,成交宗数同比上升80%。

在克而瑞的统计口径内,大宗交易指国内地产行业单笔成交额超1亿元人民币的商业地产交易,含在建项目交易,但不含纯土地、住宅交易。其中,多城市关联资产包成交占比29%,一线城市成交额占比逾58%,为大宗成交主力。

分城市来看,各城市表现出鲜明的区域发展特征。如北京、上海仍以办公为主力成交业态,成交规模均在六成左右;上海更受新经济资产投资青睐,单年数据中心成交额超百亿元;深圳综合体业态成交占比大幅提升,超过办公;而广州则成为全年优质物流园成交额最高的城市。

从投资端来看,内资继续占主导地位,TMT、生物医药及实业类企业为年内主要自用买家;投资型交易占比扩大,交易趋势向成熟的明星项目集中,交易风格更趋稳健保守,资本市场优质头部企业之间的交易开始逐渐形成闭环。

值得注意的是,上海大宗成交的主力仍为写字楼和办公,近两年均保持在500亿元人民币规模以上,数据中心成为2021年同比增长最多的业态。2021年6月,普洛斯斥资60亿元以股权收购形式获得世纪华通(002602)所持有的腾讯长三角人工智能中心50.1%股权,刷新国内当前最大单笔数据中心的成交纪录。

广州的优质物流仓储园区大宗成交占比遥遥领先其他一线城市,其中黑石集团分两次收购,获得广州国际机场富力综合物流园项目。

2021年综合体超过传统办公业态,成为深圳的大宗成交主力,成交额占比超5成,险资为主要投资方,而传统写字楼仍以企业自用需求为主导,李宁乔丹体育和深圳高速购置楼宇作为总部办公,2020年的总部经济效应仍在延续。

“零售商业作为房企重要的第二曲线,正迎来新的发展机遇。”克而瑞资管认为,发展零售商业已是房企“双轮驱动”的必然选择,在办公资产证券化的发展下,整体市值再次上一个台阶,未来发展空间巨大。

单笔成交金额下降

2021年大宗交易市场相较往年的明显特征是,单笔成交金额在下降,且自用型买家比例上升,多宗小额交易撑起市场的大半壁江山。

内地32个城市中,克而瑞资管统计的总成交额、总成交单数、单笔成交额这三个维度中,前两者均为同比增长,交易频率提升明显,年度达261笔,但单笔成交额出现下降。

以深圳为例,写字楼及研发办公的交易金额连年下降,戴德梁行统计显示,2021年交易金额为140亿元,同比减少34.9%,但宗数占比仍居第一。综合体交易量大大提升,总交易金额达到113.5亿元,占比35.6%,较2020年上升31.0个百分点,数据中心、长租公寓、康养医疗等另类资产逐渐成为市场投资新方向。

戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒表示,2021年深圳大宗交易从成交规模看,较小规模的交易成为主流,单宗交易额10亿元以内的占总宗数的80.5%。总体而言,市场氛围仍偏谨慎,在价格下行背景下,大宗物业交易渐趋买方市场。

2021年市场投资需求下降明显,个人投资也逐渐退出市场。据戴德梁行观察,2021年自用买家的交易宗数占比更重,显见活跃的总部自用需求仍然是传统主力。其中,自用型买家以实业类企业和信息技术企业为主,而投资型买家当中,国企和保险机构则主导了年内的较大规模交易。

世邦魏理仕深圳投资及资本市场部负责人古振鹏表示,受新增供应持续高位及宏观政策调整对部分开发商资金流转的影响,预计未来一年市场整体出售的写字楼项目会增加。而随着市场上可售物业增多,预计写字楼成交价格的谈判空间将在一定程度上变大,从而吸引包括自用买家和投资型买家在内的购买需求。

资产包议价空间增大

2021年,不少房企为自救,选择出售企业物业,断臂求生。梳理各机构近期发布的报告可以看到,从资产端看,目前房企交易更多的为非核心资产,部分房企仍存观望情绪,参与房企大宗交易的多名业内人士也表示,去年的大宗交易里,资产包里写字楼等现阶段并不易快速出售的资产占比较高,其次是还处在初级阶段的城市更新项目。

克而瑞资管认为,企业最优质资产属于交易谈判中的核心筹码,轻易出售可能会引发蝴蝶效应带来系统性风险。此外,在当前市场整体环境下资产溢价较低,也是房企审慎出手核心优质资产的原因之一。该环境下,大幅降价出售难以匹配其相应价值,房企将非核心资产变现,仍是未来一段时期的趋势。

陈俊儒表示,从参与的大宗交易案例可以看出,出险房企多是将写字楼等资产打包放入其中,但眼下并不易出售,前来接洽的金融投资公司或同行,一般会在出险企业对外报价的基础上大压价,议价空间也明显增大。

那么,2022年全国大宗交易情况如何?

“公募REITs的发行将引导大宗物业交易市场向更成熟阶段迈进。”陈俊儒认为,货币宽松政策带动实业类企业融资渠道顺畅,特别是发展向好的物流、生物、医药等企业,或有机会购置自用型物业;而城市更新政策的日趋完善及产业监管要求更严苛,旧改项目利润进一步降低,工改工方向的旧厂房逐渐式微,市场价格将持续下行。

(责任编辑:王治强 HF013)
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