套牢一批投资客,这个城市还能翻盘?

2022-02-09 11:08:06 大胡子说房 微信号 

  每日房产干货第一时间出现在你的面前!

  还记得先前的楼市大瓜吗?

  一则沈阳《关于取消房地产市场限制性政策的通知》发酵了整晚,第二天官方紧急辟谣,冲上了热搜。

  玩过火了,赶紧收!

  这来也匆匆去也匆匆的节奏,摆明了就是疯狂试探后的求生欲。

  松绑的小风一吹,市场就有点微醺。

  嗨了一整晚,清醒后才发现又被渣了,想要的温柔不曾停留——被窝又冷了。

  尴尬的“一日游”后藏着尴尬的沈阳。

  时代的发展在东北硬朗的地界上,划出一道金属感十足的横线,线的两边叫曾经和如今。

  听罢众多城市三十年河东变河西的故事,沈阳最有发言权。

  顶着“一朝发源地,两朝帝王都”的头衔,曾经的沈阳,足够耀眼。

  时至今日,这里纵横着的街巷间还能找到清文化的遗存和民国文化的魅影,拿得出手的景点除了张氏帅府,还有沈阳故宫。

  时间来到建国后,作为中国第一代重工业基地,沈阳扛起了工业兴国的大旗,成为当之无愧的“共和国长子”。

  铿锵的铁西老工业区,就是沈阳鼎盛时期的勋章。

  而如今的沈阳,这个东北第一大城市,已经不当大哥好多年。

  2020年七普数据出炉,东北惨兮兮,常住人口流失严重。

  沈阳人口数量902.8万人,和他的铁子大连成了辽宁省唯二有人口流入的城市。

  虽然稳住了颜面,但是也并不乐观。

  对比六普数据,沈阳10年间只增长了92.2万人,增长速度并不算快。

  相较于人口,沈阳拉胯的经济才是击碎老大哥尊严的那一巴掌。

  沈阳的GDP常年负增长、妥妥地坐实了经济最差的新一线城市的称号。

  在东北四大城市中,在经济上,沈阳不仅干不过大连,也渐渐被长春反超。

  沈阳缘何经济步步失守,核心还是在于产业结构。

  支柱产业集中在重工、冶金、矿山设备,鼓风机、机床、电机、飞机制造等行业,主要企业是诸如沈阳北方重工、铁路局这样的国资大企。

  沈阳的前10强企业中,第2、4名的沈阳华晨、沈阳机床均已破产。

  第5、7名的北方重工、沈阳煤业,也长期亏损。

  第10名的百科实业,也不是高科技企业,主营业务为粗钢运输。

  眼下大热的互联网、人工智能、新能源等产业一概没有,目前来看,沈阳也不太具备发展这些行业的土壤。

  不过,沈阳也在思变自强。

  面对产业结构单一、产能过剩、重化结构占比大,第三产业发展滞后,这些东北特色老大难,沈阳痛定思痛,逐步改观。

  整个十三五期间,沈阳的经济都在原地踏步,甚至缓慢后退,那是因为在“刮骨疗毒”,在大量清理不良资产和债务问题。

  经济结构的变化是最直观的反馈:

  固定资产投资比重逐渐下降,占GDP比重维持在30%以下,第三产业规模也在逐渐壮大,2020年沈阳市第三产业的产值为4107.6亿元,在GDP中占比为62.51%。

  可以这么理解,如今的沈阳经济发展,尽管不强,但是健康。

  再加上近几年建设国家中心城市的呼声越来越高,沈阳又逐渐回归到大众的视线当中。

  偌大的东北,也太需要一个强城市提提气了,倘若不是沈阳,其他城市应该更够呛。

  经济的疲态,在房地产上体现得淋漓尽致。

  过去的二十年,沈阳的房价涨幅,确实让很多人伤透了心。

  直至前几年才狠狠出息一下,2017年底到2018年初,一轮嗷嗷涨。

  猛涨半年,均价破万,惊动了住建部,直接触发限购政策的出台。

  在此之前的上一轮涨幅发生在2010年,商品房住宅均价从4196元/平涨到5119元/平,单年22.23%的幅度。

  除此之外,一直很稳。

  涨不动只是表象!

  库存大,才是沈阳楼市不敢明说的痛。

  本地人肯定还对2005年后的沈北新区“造城运动”和2010年的浑南新城两次大规模建房潮记忆犹新。

  2005年前后,中国房地产一片火热,沈阳也迎来了一个全速发展的基建时代。

  2005年,沈阳地铁1号线一期工程正式开工建设。

  2006年,沈阳第二条地铁正式开工建设。

  2006年,国务院批准成立沈北新区。

  彼时的规划高地是沈北新区,囊括了周边的辉山、虎石台、道义三大区域,总区域面积达1098平方公里,是沈阳市区的3倍。

  嗅着“十年再造一座沈阳城”这样宏大的未来规划,开发商们瞬间上头。

  魔怔了似的杀进沈阳:买地!建楼!赚票子!

  2007年,是沈阳房地产历史性的一年。

  万科、中海、华润置地、保利、金地、碧桂园、世茂等等地产巨头纷纷进驻沈阳,开始跑马圈地。

  房地产施工面积在这一年突破5000万平方米,当年增长45.3%,创下了历史纪录。

  项目规模一家比一家大,众多开发商卷成了弹簧,仅施工面积超过10万平方米的项目就达到145个。

  “嘭——”新区建设如火如荼之际,一声惊雷炸醒了兀自做梦的开发商们。

  2008年,金融危机爆发。

  全国房地产随即进入深度调整期,但是沈阳的供应量却持续走高。

  开发商为了销货,竞相压价,但是在买涨不买跌的情绪下,买房人统统捏紧票子无动于衷,成交量十分低迷。

  轰轰烈烈的沈北新区,就地埋下了大库存的第一批种子。

  如果说沈北新区的库存是“造城运动”的冲动和金融危机的磕碰。

  那么浑南新区的库存,就是对“全运会”的神化。

  超高的预期下诞生了海量库存的恶果。

  2010年,沈阳政府宣布把大浑南核心区建成沈阳新的行政中心,提出建设“北方浦东”的战略目标。

  同年,沈阳全运村在浑南新区动工。

  沈阳政府的规划非常美好:

  通过“大浑南”规划和全运会风口的招商引资,一举清理掉上一轮的库存,同时实现产业转型和人口迁徙。

  旧伤未愈的开发商又嗨了,嗷嗷叫地扯开绷带:买土地!建房子!搞票子!

  于是,浩浩荡荡的土地出让又开始了。

  2011年沈阳土地出让面积达到3700万平方米,位居全国第一。

  尽管明白这么多的土地根本消耗不完,但是尝到甜头的地方政府,卖地的瘾有些大。

  激进的土地出让状态一直延续到2013年全运会结束。

  2013年是浑南最高光的一年。

  著名的温州炒房团闻着概念的香气,带着一摞摞钞票冲了进来。

  这一年浑南新区入市的新盘,首次卖出了上万的单价。

  而全运会结束后,浑南前期布局的房源扎堆入市。

  惨淡市场的尽头又成了房企售货的内卷!

  由于大量的库存积压,开发商开始支撑不住又互相压价,甚至有些楼盘给出10年分期付款的优惠。

  乌泱泱的炒房客,被套得严严实实。

  两轮建房潮留下了一大波爹不亲娘不爱的库存房源,而浑南新城也慢慢沦为“鬼城”。

  正是由于先前供地的疯狂输出和建设,才埋下了如今沈阳楼市去库存的难题。

  狂供狂建后的沈阳楼市,一副纵欲过度的模样,尽显萎靡。

  ——老铁,要节制!

  转机出现在2016年后,积极响应“去库存”号召的沈阳开始学乖,不再激进卖地。

  2016年辽宁自贸区沈阳片区正式挂牌,2017年4月辽宁自贸区沈阳片区在浑南落地。

  与此同时,环京区域却受到严厉的调控政策影响,一大批环京的投资客来到沈阳买房。

  一方面内部控制供给,一方面外部涌入购买力。

  内外双重因素推动下,沈阳积压的库存终于在被慢慢消化。

  房价也从2017年末涨到2018年,直接干到限购政策出台。

  这一大波的余粮,可是让市场嚼了很久。

  细细梳理了沈阳房地产市场的历史,才弄清了背后的逻辑:

  房价每次要跟着规划起飞时都被大量的供应给压制。

  虽然没有太多泡沫,但是本地市场的消化能力不足,每轮去库存的都要靠外地投资客入场解围。

  而投资客的入场并没有搅起多余的泡沫,反而被越套越牢。

  如果看当下的沈阳市场,投资就别掺和了,毕竟本地市场流动性非常差,好买难卖的情况会一直存在。

  二手和新房的体系混乱,差价很大。

  从沈阳的二手房成交区域来看,沈河、和平、皇姑区学区房最多,成交也最好,而库存量比较大的浑南、沈北,依然处于新房市场,想要价值变现,还要长持至少5年。

  但不得不说,当下确实是刚需群体入场的好机会。

  各开发商回款压力较大,政府明面上是不让降价,但售楼部中偷偷摸摸的特价房一捞一大把。

  想上车的,这时候就别犹豫了。

  房子要买讨巧的,鸡架要吃烧烤的!嘎嘎香!

  老铁,撸完手上的这瓶老雪花,去看看房吧!

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(责任编辑:李显杰 )
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