解局｜招商积余中标中航发项目与央企“保守”扩张路径

观点网 招商积余用它习惯的发展方式在四川再落一子。

近日，招商积余中标中国航发四川燃气涡轮研究院绵阳院区项目，项目包括1001动力大厦及试验基地。其中，动力大厦面积约3.48万平方米，绿化面积约21.54万平方米，室内外公共区域及道路约28.55万平方米。

以市场化招投标形式获取项目，也正是招商积余规模发展所采用的最主要的手段，更是其赖以生存的方式。

但放在整个物业管理行业市场中看，这种方式应称为极其低调的一种方式，因为外界的眼光都集中在收并购市场，如碧桂园服务、华润万象生活等，一定程度上都受益于吞并其他物业管理企业，让其备受关注。

反观市场化招投标，该模式不需要夸张的收购金额，也不会出现管理规模的爆发式增长，更多只是以市场化报价，达成一种甲乙方之间都能接受的条件。这种模式下，不会出现资产包有瑕疵等隐忧，也就被外界认为最“保守”的一种模式。

招投标扩张

招商积余的第三方扩展可以说基本只有市场化招投标一条。

步入2022年，招商积余便通过市场化招投标的方式获取了深圳梅林山公园、中国工商银行(601398)毕节分行、合肥汇谷产业园、仁怀市中医院、中国民航机场建设集团设计科研综合楼项目和南航北京分公司后沙峪基地项目、重庆中法供水有限公司项目以及中兴通讯(000063)将军山项目等。

具体来看，梅林公园是一个集休闲娱乐与健身活动于一体的综合市政公园，全园占地面积约42万平方米；中国工商银行毕节分行下辖8个县支行，各营业网点及自主银行70余个，物业管理面积近8万平方米。

合肥汇谷产业园项目位于高新区云飞路与文曲路交口，占地面积约40.5亩，共计建筑物5栋，总建筑面积超4万平方米；仁怀市中医院是国家三级乙等中医医院，共有三个院区，业务用房面积2.2万平方米。

中国民航机场建设集团设计科研综合楼项目，位于北京市顺义区，地上总建筑面积3万余平方米，地下总建筑面积2万余平方米；沙峪园区位于顺义区空港工业B区裕华路27号，占地面积约130亩，建筑面积约9万平方米。北航村基地园区位于北京市顺义区天竺镇府前一街7号（北院），总建筑面积4500平方米。

重庆中法供水有限公司下属江北、茶园、梁沱水厂及加压站物业管理服务，项目占地面积约2.5万平方米；将军山一期项目总占地面积约7.8万平方米，总建筑面积为16.8万平方米，包括9栋办公楼、1栋综合楼食堂和1栋实验楼。

值得一提的是，凭借着市场化招投标方面的积极作为，招商积余在控股股东之外的收入以及规模都可圈可点。

按最新数据显示，截至2021年上半年，招商积余物业管理业务实现营业收入44.36亿元（其中来自控股股东收入3.62亿元）。并且在该报告期，招商积余实现新签年度合同额13.59亿元，同比增长20.59%，其中来自控股股东之外的占比达到84.33%。

截至2021年6月末，招商积余在管项目1,520个，管理面积1.99亿平方米，其中来自控股股东之外的管理面积占比达61.98%。

但即便有着第三方贡献为业绩主力的表现，市场对招商积余的的拓张能力并未有其他物业企业深刻。

因为市场化招投标如火如荼的同时，招商积余在收并购市场却鲜有作为，仅在2021年年末，才成功完成整合以来首批落地的并购项目。彼时，招商积余先后公告收购上海航空工业集团物业管理有限公司100%股权和中国南航集团物业管理有限公司95%股权。

事实上，2021年3月份的时候，在一场与投资者之间的交流会上，招商积余管理层坦承公司也在改变过去单一的拓展模式。

“保守”扩张

可见的是，招商积余在市场化招投标方面确实做出了一些成绩。

按照招商积余的划分，其住宅业务之外可分为办公类、政府类、公共类（包括医院、场馆、交通、颐养、公园等）、学校类、园区类、商业类、城市空间及其他。

在上述板块，招商积余截至2021年三季度分别实现营业收入：办公类15.35亿元、政府类6.19亿元、公共类（包括医院、场馆、交通、颐养、公园等）6.00亿元、学校类4.36亿元、园区类4.30亿元、商业类1.85亿元、城市空间及其他1.70亿元。

上述业态合计实现的营业收入为39.76亿元，占当期招商积余在基础物业管理营业收入57.59亿元的69.04%。

值得注意的是，其中贡献最大的的办公业态中，相对应的有金融物业项目，前述招商积余在2022年初拓张的中国工商银行毕节分行项目便是其中一种。招商积余在2021年前9月，便拓展金融物业项目14个，新签年度合同额1.33亿元，累计在管项目155个，年合同额近10亿元，服务范围涵盖银行、非银金融机构，省级及以上分行（或相应级别）近50个。

其他如政府类、公共类、学校类……在招商积余的官方公众号中，时常可见其发布相关中标喜讯。从官方口径看，招商积余非住宅业务截至2021年三季度末管理面积达到1.1亿平方米，较2021年末0.95亿平方米增长15.8%，增速不低。

同时，在2021年前9月，招商积余新签年度合同额为20.77亿元，其中非住宅业务新签年度合同额为16.06亿元。

此外，招商积余还有与大公司之间的“总对总”模式，2021年上半年，“总对总”模式为其带来年合同额近2亿元，拓展了南京华为、中兴南京园区、阿里苏州湾体育中心等多个重点项目。第三季度接连进驻宁德时代(300750)新能源4个新地块、银泰西湖店、顺丰南宁产业园、顺丰西安物流园、武清菜鸟仓储物流园等项目。

目前招商积余大客户有华为、阿里、宁德时代、腾讯、大疆、字节跳动等知名企业，大客户在管项目达64个。

数据足以证明招商积余在市场化招投标上的能力，但是在其他扩张渠道上，其却尚有较大差距。

按照管理层的说法，在2020年招商积余便在总部专门设立投资管理中心，积极通过各种渠道获取投资并购项目的信息。但如前文所述，在2021年年末，招商积余才成功完成整合以来首批落地的并购项目。

而上述收购其实依旧表现出招商积余对外扩张的“保守”，按照其说法，当前招商积余收并购战略重点聚焦与主业产生正面协同效应的优质潜力赛道，而其之所以收购航空公司物业，是因为早在2020年5月，招商物业牵手东方航空(600115)获得北京大兴国际机场东航项目。

该交易成功的契机，也是目前国资央企在加快国有资本布局优化和产业结构调整，央企要集中资源做强做优主业、剥离“非主业、非优势业务”提速，所恰好遇到的一次国资物业资产的收并购窗口。

往好的说，这是招商积余有坚定的战略定力，但事情的另一面，是物业行业大洗牌的背景下，招商积余错过了许多爆发的机会。

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