房企挤破头的西北 新一轮争夺已经开始了

中国古代四大名著中，唐僧师徒四人一路西行，斩妖除魔，历尽磨难，终取真经的故事给无数孩子的内心种下了“西游”梦；

丝路驼铃，出阳关，进西域，长长的西行路上，留下了一个个伟大的奇迹，也留下了一个个未解的谜团，神秘西域至今仍吸引着人们走进探索；

几十年前，西部大开发的号召下，无数有志青年投入时代的洪流中，沙漠变绿洲，天堑变通途，中国西北这片广袤的土地上留下一串串令人热血沸腾的故事……

大西北的魅力持续散发，属于这里的故事还在延续。这个曾被诸多全国性房企抛之脑后的区域，正磁吸着“黑铁时代”中的房企，成为“兵家”必争之地。

进入2022年以来，房企组织架构调整动作频频，其中，在一众战略“瘦身”的操作之下，融创洗牌西南区域，成立西北区域尤为吸睛。按照融创的解释，区域管理半径的缩小，更有利于城市的聚焦深耕。

其实不止融创，再往前看，万科、保利、龙湖、越秀等规模房企，均在不约而同布局大西北，或成立区域集团，或携手本土房企小试牛刀，或干脆在土拍市场大举拿地，这些曾在华南、华东市场激烈厮杀的老对手们，已经在西北新战场排兵布阵。

随着热点城市房地产市场的竞争日趋激烈，房企将目光锁定西北或是不错的尝试，但这片投资热土真的能成为滋养房企的沃土吗？

到西部去！

融创与西北的故事始于2015年，融创通过与西安本土龙头房企天朗的合作，曲线进入西安市场，迅速在西安城南、浐灞、长安等板块布局多个项目。随后，融创又通过与科为、中登、华侨城等房企的合作，以及通过产业勾地、收购等形式，迅速布局了西安全城。

截至2021年，融创在西安已经处于遥遥领先地位，以189.8亿元位居西安房企销售额排行榜首位，以绝对优势领先其他房企。除西安之外，融创在陕西还进入到了延安、咸阳、渭南。在咸阳，融创也处于领跑地位，其销售额比榜单上第2名至第5名之和还要多。

同样，在强省会的大西北，房企扎堆进驻的太原、兰州、银川等省会城市也是融创的布局重点。2021年，融创在太原实现销售额76.3亿元，位列太原房企销售业绩TOP4，在银川的销售额为15.8亿元，位列银川房企销售业绩TOP6。

以此来看，2021年，融创仅在西北区域的西安、银川、太原的销售额约280亿元，与中指院公布的2021年中国房企销售额榜单上第109位实地地产集团体量相当。

实际上，除了此次新成立西北区域的融创，不少房企也正在西北区域“如火如荼”地扩张：

绿地，2004年成立了绿地集团西北房地产事业部，2016年12月起，绿地集团西北事业部升格为绿地集团西北区域管理总部。

龙湖，自2007年进入西安后便逐步将触角延展至咸阳、兰州等城市，2021年国庆前夕，更是一口气收购了4家位于陕西西安的房地产企业，以满足龙湖在西安的扩张，随后的集中供地中，龙湖以29.5亿元竞得西安3宗居住用地，成为本轮土拍最大赢家。

龙湖在西北的野心并不局限在西安，据其2021年半年报，龙湖在西北部已布局西安、咸阳、兰州3城。根据最新公布的销售数据，1月龙湖实现权益签约额69.9亿元，其中，西部区域权益签约额14.3亿元，仅次于长三角区域和环渤海区域。

万科，2008年进入西安，2020年8月新成立西北区域事业集团，覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五地，打破了10年不变的区域架构。彼时，万科成立西北事业部的初心与融创一致，也认为西北幅员辽阔，接近全国1/3面积，管理半径大，成立区域集团可以更好地深耕和发展。

2012年，保利进入陕西。2021年1月，保利在兰州文创城拿下了11宗地，共计698亩。3月27日，保利在兰州地标黄河楼召开西北城市群战略发布会。

旭辉，2017年进入西安，随后进入银川、乌鲁木齐等城市，2021年3月旭辉宣布太原公司并入西北事业部，并将西北事业部更名为西北区域事业部，负责陕西、山西、宁夏、甘肃、青海五个省市的开拓和业务经营与管理工作。

2021年1月，正荣营销公司首个试点西北大区揭牌，4月，营销公司中西部大区正式落地成立。

2021年7月，一向深耕粤港澳的越秀地产携手西安本地房企紫薇地产落子西安，迈出布局西北的关键一步。

毋庸置疑，黑铁时代房企还能将步子坚定地迈向大西北，这背后，必然是房企掌舵者的看好。2017年，郁亮曾表示，“万科将用全集团资源培育银川和西宁市场。”2020年，万科分拆中西部成立西北区域时，郁亮更是豪情万丈地表示看中西部的战略发展前景，西部广阔天地大有可为。

热土≠沃土

那么，吸引房企前赴后继的大西北楼市究竟怎样呢？

回顾2021年，上半年全国楼市频繁调控、下半年市场活跃度下滑的大背景下，西北楼市的“晴雨表”西安、咸阳、兰州、银川和乌鲁木齐楼市均呈现“前高后低”的走势。三季度开始，随着中央加大调控力度，叠加信贷收紧及房企战线收缩，购房者观望情绪提升，房地产市场明显降温。西安、兰州更是遭遇疫情反复，房地产行业尤其受到冲击，市场低温运行，规模仍在继续探底。

作为西北的战略重镇，随着近几年随着落户政策的逐步宽松，西安人口吸附力不容小觑，“七普”数据显示，西安常住人口1295.29万，十年增长448.5万人，人口规模占全省的33%，这也是此轮进入下行通道前西安楼市热度一路飙高的重要支撑。

2021年下半年以来，受多轮政策调控影响，叠加年末疫情突发，西安楼市严重受挫，致使全年成交量和企业业绩均不及2020年。

不过，自解封后至春节假期前，西安连续公示23个项目价格，共计9165套房源，推盘意愿明显，或将带动西安楼市短期成交。

但中指院研究认为，长期来看，西安不论经济还是楼市，都需要新的增长支撑。“西安的两轮楼市周期轮动，除全国大环境影响外，也分别得益于棚改提速和大型会事带来的投资扩张红利。随着大型会事的结束，西安增长动力便开始显现不足。”数据显示，2021年，西安固定资产投资增速下降仅次于2015年，降幅达11.6%。

此外，房企集中的兰州、咸阳、银川、乌鲁木齐也表现出了明显的下滑趋势。例如，统计局数据显示，2021年银川全市商品房销售面积641.57万平方米，实现销售额490.67亿元，同比下降14.7%和9.8%。其中，住宅销售528.20万平方米，销售额430.11亿元，同比下降21.7%和13.2%。随着加强版“银八条”政策的出台，银川商品住宅销售面积经过14个月持续增长后，从2021年1-7月份开始下降，并呈逐步扩大趋势，降幅由2021年1-7月份的0.5%扩大到全年21.7%。

尽管都处于下行通道，但中指院认为，长期看，乌鲁木齐的市场需求仍有空间，“当下各地州县市购房者持续进入乌鲁木齐，而未来新增人口的引进将助推乌市持续发展。”根据七普数据，乌鲁木齐人口规模实现正增长，十年人口增量94.4万，位列全疆第一。

“整体来看，2022年，西北区域面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，楼市的复苏之路道阻且长。”中指院表示。

调头转向 意欲何为？

或许对于亟待补血的房企来说，西北并非绝佳沃土，那么房企争相恐后布局西北意欲何在？这片广袤自由的土地上，房企真的能肆意“生长”吗？

此前，西北区域因经济发展相对欠佳等原因，造成购买力有限、房地产市场化程度较低，一直鲜有全国性房企的布局，相较之下，房企普遍活跃在东部热点城市。

如今，东部房地产市场被套上沉重的调控枷锁，土地、建安成本不断飙升，房企利润空间受到严重压缩，在此背景下，西北区域进入房企视野。房企布局也从仅限于省会、首府性城市，不断向咸阳、渭南、铜川、韩城等能级较低的城市下沉。

据克而瑞统计，截止至2021年上半年末，百强房企在一二线城市的土储建面占比降至49%，较2020年末回落6个百分点。 相较之下，百强房企在中西部土储占比高达38%，较2020年末增加5个百分点。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，西北市场土地成本较低，人口相对集中，是房企集体“掘金”西北的主因，此外，近几年，西北区域基建力度加大，也在一定程度上增加了投资机会。“根据易居研究院监测的百城成交数据，2022年1月，拉萨住宅成交环比涨32%，同比上涨11%，涨幅均居前列，这也说明曾不被看好的西北市场还是具备发展潜力的。”

在东部市场发展受限的情况下，严跃进认为，房企加速抢滩西北市场有利于拉动业绩的增长。

已经进入西北市场的某房企内部人士直言，由于此前全国性品牌重视程度相对较低，西北内部的竞争压力相对较小，这也成为一些注重市场机会研究的企业提升关注度的原因。

但IPG中国区首席经济学家柏文喜也提到，西北市场相对来讲市场容量较小，溢价能力较低，可供房企调整试错的机会少，这就加剧了企业的经营风险，考验每个项目对客群的研究、产品类型的精准定位等。

同时，本地无知名房企或许也是品牌房企加速布局西北增添了契机。例如，在河北有华夏幸福(600340)、荣盛；在浙江有实力强劲的滨江、祥生；而华南则云集了碧桂园、雅居乐、富力等企业，相较之下，西北这片辽阔的土地为新进驻房企留下了无数想象空间。

但柏文喜也提醒，房地产市场发展几十年，全国百强房企中，包括发家重庆、成都在内的众多地方性企业均榜上有名，但难找一家从西北走出来的房企，可见，若想在西北打开市场，拓展规模，也绝非易事。