为什么深圳房子卖不出去，我却偏偏要换房？

又是一个周五，各位这个周过得怎么样呢？

这个周我过得有点沉重，正上着班呢，外面一顿操作猛如虎，喜提居家隔离14天。

面对突如其来的疫情各位也要多多保重。

最近后台扫码咨询大胡子李老师的粉丝朋友很多，千条楼讯不及一笔建议。

所以今天给各位整理了三个案例供大家参考，每个都极具代表性，认真阅读，说不定就能解决你的问题。

虽然每位粉丝朋友的具体情况都不一样，面对家庭财产增长这个大课题，大家的问题都还是有一定共性。

所以希望各位能从中获得一些收获，有任何问题欢迎大家留言探讨。

卖房买房型

提问：大胡子李老师您好！我来深圳已经十几年了，在福田工作，想卖掉目前自住的布吉大芬康达尔的两房，然后手里有100万现金，现在卖的话价格300万左右，还有50万的贷款，一个就是比较纠结要不要等一等再卖，需求就是想去换一个100平左右的三房，纯自住，考虑交通方便，孩子上小学，月供不要太高，然后有中介的话推荐，就是说我手里100万可以买一个小公寓做投资。

答：其实类似卖房买房型的询问有很多，我们先来梳理一下，一是纠结要不要现在卖去置换？置换去哪里？二是要不要买卖小公寓投资？

针对第一个问题，相信很多朋友都有一样的困扰，我这里提出一个看法：普涨不是真“普涨”。

你可以回想一下我们过去这几轮上涨的行情，不管是2015年2016年的这种行情，还是说2020年2021年的这种行情。

实际上他在这种楼市的上涨过程当中，大家并不是同步上涨、等幅的上涨。

你比如说2015年是福田南山先涨，2016年龙岗坪山才跟上，而你手握的布吉是补涨区域，且不说你的盘能不能跑赢布吉的其他盘都有点问题，更别谈跑赢大盘还有多大的差距。

另外还有一点也很重要，等到下一轮楼市复苏的时候，等你的房子上涨了，那其他你想置换的那些房子可能早就大幅上涨了。到时候你的置换成本是不是会变得更高，首付更高，月供也更高呢？

所以我建议你趁这个机会去置换，现在是先卖后买的好时机，因为行情低迷的时候，其实优化是最好的。

先梳理观念，然后再梳理问题。

回到这位粉丝朋友，卖掉手上这套，还掉贷款手上还有350万5成首付，能买到700万的房子，这时候月供会在1.8万，考虑他说孩子要上学，月供压力不想太高，那可以控制在1.3万左右。

也就是说他贷款金额要控制在250万左右，换言之，他可以买500-600万总价的房子。

针对这类情况置换三房住宅的推荐区域：第一优选是坂田，其次是龙华和光明的打新。

建议他考虑坂田的原因也很简单，目前坂田的性价比比较高，有倒挂空间，纯自住符合交通方便，也方便孩子现在上学的需求。

那第二优选是龙华，这个和坂田的情况也是差不多的。

并且他本来也住在布吉，离这两个区域相对也较近，相信上班也会便利。

不过如果想买到第一梯队的学区房的话，这个预算段的3房应该是碰不上了，但还是可以买到第二梯队的学区房。

另外一个，就是推荐光明打新，光明目前作为半成熟片区有明确的未来的产业规划和配套落地，如果可以接受这个交通距离，现在买入光明属于是未来可期。

针对第二点，我个人是非常不建议买卖公寓。住不好，又没办法上学，后期交易税费高。

如果只是买了作为出租，深圳出租回报率又极低，更详细的我不展开说。

当然，现在的分析只是大概的了解给到的建议，具体有需要的朋友也可以扫码添加专业规划师给到更详细的建议。

刚需上车

提问：李老师您好，我是你的粉丝，一直有看你的直播，对深圳楼市预测很准，希望您能给出一些意见。我是非深户，五年社保，因为本来是想去年买房，结果发现，社保中间的话有断缴四个月，所以是得要到今年的三月份才有资质，我自己是在龙华的大浪做广告生意的，首付预算大概是在120到150万以内。目前两个小孩有上学需求，因为是纯刚需自住，比较看重居住环境和学区，之前自己去年有看过龙岗那边的房子，希望得到一些指点。

答：我们来梳理这位粉丝的需求，首先自住无非就是考虑上班便利性以及孩子读书，最后就是120-150万区间的首付，总价就是400-450万左右。

因为是2个孩子，其实最好还是3房更合适，这个预算段要买到3房，确实只有龙岗的二手房或许能满足，所以这个粉丝也去看过龙岗的房子。

但我的建议是可以考虑光明的打新。

光明中心区到大浪自驾在25分钟以内，这个通勤时间完全可以满足上班通勤时长，如果是坐地铁，也有地铁6号线，兼顾自住和工作。

另外是2个孩子的上学需求，其实这个预算基本不可能买到名校学区房了，哪怕在龙岗，大运和龙中的3房都够呛。

但光明这几年在高速发展中，包括学校也在加快建设，也会引进很多集团名校，未来的教育资源值得期待。

更关键的是，2个孩子，3房的需求，如果还想要买新房，光明就是不二的选择了。

光明的中心区，无论是交通还是学区还是居住氛围都比较好，且光明目前作为半成熟片区有明确的未来的产业规划和配套落地，发展前景也是非常不错的。

目前的话可以看看一个是宏发万悦山，名校+地铁+刚需盘=价格5字头。

一个是电建洺悦鹏著，直线3km范围内有3个地铁站：光明大街、凤凰城、光明，都是比较看好的。

另外关于具体针对自己的情况如何准备，打新需要哪些材料，需要的朋友可以扫描下方的二维码领取最新最全的的打新详细资料。

二套选筹

提问：您好，李老师。感谢您上次的建议。这次是给我的儿子看房，因为我们人在外地，我儿子是在南山工作，未婚。深圳的话到五月份满三年社保，积分47分左右，在广州有一套房，预算想控制在一千万以内，看重发展空间，麻烦老师给一些建议。

答：您好！感谢一直以来的信任！

这位粉丝的需求就是，深户+3年社保，但未婚积分47分。

虽然现在打新已经不那么热门了，但还是要做好准备，优质的项目肯定还是都想买的。

1000万左右的总价预算，重点关注的肯定就是核心区的打新项目。

优选项目的话，重点关注一下前海的四个打新项目以及宝中的打新项目。

首先未婚，积分目前不是特别占优势，所以这边提供的每个优质项目你都可以去试一试。

特别是针对你的情况要注意的是，前期关于资金方面，由于首付款来源于是父母给到，所以最重要的一点就是提前做好资金的一个规划，包括流水这一块。

从现在开始，提前就做好规划。能够确保到他五月份有优质项目出来的时候，资质以及资金这一块是完全准备到位的。

关于具体今年有哪些适合自己新盘入市，他们的打新价值分别是什么，哪个更适合你的积分，如何提前做好自己的资金规划？

需要的朋友可以扫描下方的二维码添加专业规划师为你答疑解惑。

对于像这些二套投资的朋友，确实是更加需要谨慎。

比如我们之前有个粉丝朋友就是在在朋友的推荐下2019年买了宝安的山海上园，结果到现在是亏掉了100多万了。

现在虽然手握500万预算，还是想做房产投资，自己是认可深圳的房产发展，但是老公已经非常不支持再做房产投资了，也不知道该怎么去选筹选项目。

针对上述文章中的这些问题，有没有你的焦虑点呢？

本文首发于微信公众号：大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。