龙华旧改后再续前缘 万科介入深国际前海项目

观点网 继深圳龙华上梅林旧改之后，深圳国际与万科一项新的合作浮出水面。

根据深圳国际2月18日披露，该公司间接附属公司深国际前海投资管理（深圳）有限公司、深国际前海商业发展（深圳）有限公司，与万科发展订立增资扩股协议。

据此万科发展向前海商业公司注资9.15亿元的增资款，增资完成后将持股28%。同时公告明确，深圳国际将与万科共同开发深圳前海二期T102-0337及T102-0338宗地。

上述合作在去年11月已有迹象，当时深圳国际与万科签署战略合作协议，郁亮、祝九胜、王文金、朱保全、丁立业以及南方区首孙嘉等管理层悉数为此站台。

根据协议，两家公司合作领域涉及土地开发、EPC代建商业和物业管理、物流仓储与服务、人才交流等。

而龙华上梅林旧改及前海项目，是深圳国际物流园转型升级的代表项目，此番联手也意味着这家国企已经与万科紧密捆绑在一起。借助万科的开发优势，深圳国际2019年及2020年从上梅林旧改获取收入至少在91亿港元以上。

对于万科而言，这同样意味着在大本营新的开发机会。毕竟在“黑铁时代”预判下，该公司去年以来并未在招拍挂市场获取到深圳项目。

与资源方合作、做“全能冠军”，成为现阶段房企的主流举措之一。

前海合作

实际上，深圳国际长于物流园、物流服务、港口服务等业务，在传统房地产开发领域更倾向于引入房企合作。

比如2016年，深圳国际与深业集团签署战略合作框架协定，合资成立公司开发前海首期项目（深国际颐湾府一期）；2017年10月，深圳国际还与万科举行梅林关城市更新项目代建合同签约仪式，正式引入万科作为项目代建方。

深圳国际与招商蛇口(001979)均是前海“地主”，在过去几年前海土地整备中实现了土地置换，并逐渐开发成商住项目套现。其中，前海首期项目T102-0366总建面约11万平方米，涉及住宅5.1万平方米，办公项目3.5万平方米，商业项目约2.5万平方米。

前海二期项目计容建筑面积同样为11万平方米，住宅占比约9.1万平方米，在开发进度上却出现持续延后的情况。

早在2019年中期业绩会上，深圳国际副总裁革非对包括观点新媒体在内的人士表示，前海项目年内会交付使用，2020年底会推出第二期住宅。深圳国际在2021年半年报中则指，前海二期项目于同年3月正式开工。

开发进度问题或许也是万科最终介入的原因之一。

按照2月18日公告，万科对前海商业公司9.15亿元增资款中，194万元将用于认购后者的新增资本，剩余约9.13亿元计入后者的资本公积金。增资完成后，深圳国际、万科将分别持股前海商业公司72%、28%股份。

深圳国际指，通过本次增资事项，能让集团锁定项目地块当前的价值及利润。同时，引入万科作为前海商业公司的新增投资者，可与优质房企强强联合，共同开发集团前海二期T102-0337及T102-0338宗地并可获取开发后的销售利润。

万科可切入的服务场景较多：前海商业公司拥有前海首期项目T102-0366以及二期项目两宗地的开发建设和运营权，其中首期项目正开展招商及精装修工作，实际上印力集团早已介入该环节，落地前海妈湾片区的“前海·印里”品牌项目，计划今年投入运营；

二期项目则能与万科开发业务及物业管理业务衔接，目前正进行前期设计，预计2023年四季度、2024年三季度达到预售条件。

据观点新媒体查询，过去近四个月，深圳国际前海项目已先后获得基坑支护与土石方工程等施工许可。

前海项目较长的开发周期与万科总体风格有所差别，即便是与深圳国际过往合作的梅林关旧改，万科从获取施工许可到入市仅用了半年时间。

这或许一方面由于前海本身处于豪宅片区，深国际颐湾府一期2019年11月开盘均价达10.2万元，高端项目更注重价格增长。

另一方面则与前海片区规划以商办用途居多，住宅高度稀缺，资源价值决定了开发商普遍倾向于惜售。

另一家开发商曾对观点新媒体表示，其位于前海的项目只规划了部分住宅产品，计划与有关部门沟通，寻求增加这方面的占比。

黑铁时代

就深圳国际前海二期项目的开发计划等事宜，观点新媒体联系万科相关人士，截止发稿并未获得明确回应。

在介入上述项目之前，万科于深圳前海片区布局相对较少，比如2014年开园的前海企业公管项目，后来打包做成了鹏华前海REIT。2019年8月底，万科成为南山区能源工业小区城市更新项目实施主体，此后“瑧山海家园”开始建设，但该项目并不处于前海自贸区范围。

万科2021年半年报披露的在建项目中，大本营主要有尖岗山项目、罗湖食品大厦项目、天誉花园、万科大都会、万科西望、万科星城、臻山府、臻山海、瑧湾汇、自行车厂项目；拟开发项目也仅有自行车厂项目。

据观点新媒体统计，2021年万科累计新增获取项目152个，同比减少16个，拿地权益价达到1568.98亿元，同比则增长13.57%。按几大区域来看，孙嘉所管理的南方区域新增23个项目，同比减少4个，仅占集团总项目个数约15%。

在这种情况下，万科对于一线城市处于“零拿地”局面，对核心城市的投资远不及中海、保利、绿城、华润等房企。

尤其是大本营深圳，自2017年以来万科在深圳新增获取的项目数量只有10个，低于北上广三大城市；其中除了深圳湾超级总部基地项目、西乡A122-0371项目（尖岗山项目），其余大多是旧改项目转化而来。

旧改已经成为万科南方区域重点发力的业务领域之一，去年上半年广州万科总经理李升阳调任南方区域城市更新公司总经理，被视作又一标志性事件。根据合一城市更新统计数据，万科在深圳的旧改立项土储规模近152公顷，但旧改转化需要较长时间。

这也使得万科南方区域在销售业绩上难言出色：以去年上半年为例，该区域贡献销售721.6亿元，占集团总销售比例20.4%，低于上海区域与北方区域。郁亮曾对南方区域评价为“对销售及回款不满意”，以及“虽然做得还不够好，但是非常努力”。

因此，最新介入深圳国际前海项目，将为万科南方区域增加新的可售货值。仅按项目一期的均价10.2万元/平方米，以及住宅建面9.1万平方米计算，前海二期项目潜在货值接近93亿元。

市场观察人士对观点新媒体指，万科在深圳国际前海二期项目仅持股28%，与过往梅林关旧改合作初期比例接近，不排除主要以代建方开展业务。按梅林关旧改合作情况，深圳国际在后期逐渐套现离场，万科持股增加至近66%。

万科最新亦对投资者回应，公司结合自身优势，在部分城市开展了代建业务。目前万科代建业务尚处于初期阶段，在深圳、东莞、成都等城市进行了业务开展并取得了一定成果。

联合第三方国企拓展项目的案例并不在少数，比如去年6月23日，万科联合深业集团以总地价81.9亿元竞得中山马鞍岛约1003.46亩综合用地；今年1月，合肥城改旗下观山隐秀项目宣布引入万科合作开发，万科为50%权益比例支付了5.2亿元代价。