地产主业遭遇滑铁卢，年度业绩首亏的冠城大通困局难解

红周刊丨秦佳丽

老牌闽系房企冠城大通(600067)在今年1月底披露年度业绩预亏8亿元至9亿元的公告，随即便收到上交所问询函。2月11日，公司回复问询函称，业绩预亏原因系拟对房地产项目销售价格进行调整，拟计提存货跌价准备6亿元至7亿元。

这是冠城大通登陆资本市场25年来首现年度业绩亏损。目前，公司有电磁线、房地产、新能源三大主业，其中房地产板块是其历来的盈利主力。但其地产板块连续几年徘徊在年度30亿元左右的销售规模，销售及拓储节奏呈现“龟速前行”。冠城大通董秘表示，公司目前暂无新拿地计划，重心在销售回款。

有业内人士向《红周刊》记者表示，冠城大通正陷入土储缺失、资金在存货中沉淀过多等尴尬境况，而此次计提减值导致上市公司业绩亏损，不排除是通过财务手段使得以后“轻装上阵”。对于其“烧钱”的新能源板块，身为中小企业的冠城大通，未来仍可能面临竞争加剧下的定价权丧失、市场份额进一步下降等问题。

以价换量

过半房地产项目拟计提跌价准备

2022年无疑将是冠城大通“以价换量”的一年。根据其就业绩预亏事项对上交所的答复，公司拟对2022年部分区域的地产项目价格体系进行调整，以应对市场压力，达到加快去化的营销目标，故导致2021年存货跌价准备计提金额上升。

多位项目销售人员在接受《红周刊》记者咨询时印证，案场优惠、折扣促销正成为目前部分冠城大通项目的现状。例如，进入尾盘清理阶段的南京蓝湖庭、常熟铂郡花园，目前案场优惠价格较早期销售定价降幅约5.6%、11%。

以常熟铂郡花园为例，今年2月份其实际价格低于安居客平台公开显示的13400元/平方米销售定价。“项目确实进行了一些价格调整，现在也进入到了尾盘清理阶段。去年上半年在13500元/平方米左右；下半年调整到了12500元/平方米-13000元/平方米。目前在售价格12000元/平方米。”该项目置业顾问表示。

价格调整亦助推了可观的销量。据介绍，铂郡花园在常熟滨江开发区板块属于卖相很好的项目，在常熟市房管局官网，其网签量位列前十。

南京六合区的蓝湖庭项目也有明显的案场优惠。“原本17800元/平方米的销售定价，目前优惠价格大概16800元/平方米至17000元/平方米。”该项目置业顾问介绍，目前楼盘销售进度整体稳定，“首期项目于2021年1月开盘，经过一年的去化周期后现已基本售罄。今年2月底至3月初会再加推。”

常熟铂郡花园、南京蓝湖庭是冠城大通拟纳入2021年计提存货跌价准备的项目。公告显示，由于拟调整部分区域的地产项目价格体系，并将导致项目可变现净值会低于存货成本，公司拟对常熟铂郡花园、南京蓝湖庭、常熟华熙阁、南京华宸院、连江华玺、永泰悦山郡、连江蝶泉湾共计7个项目计提存货跌价准备约6.22亿元。

《红周刊》记者梳理发现，目前冠城大通共计13个主要在售及在建项目，此次计提存货跌价准备的项目数量占据了半壁江山。其中剩余未结算面积较多的大通蓝湖庭、华宸院拟计提存货跌价准备金额分别达2.7亿元、1.5亿元。

冠城大通大范围计提减值是否合理？IPG中国区首席经济学家柏文喜向《红周刊》记者表示：“上市房企通常在市场下行期和销售去化不畅时计提资产减值和存货跌价损失，判断一家房企资产减值的合理性可以参照同行计提的平均水平，如果偏离度太大则需要多加注意其合理性了。”

事实上，拟计提存货跌价准备的冠城大通是今年房企承压的一道缩影。《红周刊》记者梳理发现，今年1月以来，华夏幸福(600340)、蓝光发展(600466)等十余家房企发布的年度业绩预亏公告中，价格下调及计提减值等被归为其业绩下滑的重要原因。

其中，与冠城大通总资产规模相近的华远地产(600743)、美好置业(000667)、天房发展(600322)2021年拟计提存货跌价准备约13.5亿元到16.2亿元、20亿元至30亿元、16亿元，在该年三季度末披露的总资产中占比约2.13%-2.55%，7.28%-10.93%，6.9%，对比之下，冠城大通拟计提房地产项目跌价准备6.2亿元，在2021年三季度末披露的251.86亿元总资产中占比2.45%，尚属常见范围。

而对于冠城大通将业绩亏损直接归咎于拟存货跌价准备计提金额上升，上海中原地产资深分析师卢文曦向《红周刊》记者表示：“不排除是企业通过财务手段，让一笔烂账‘坏掉’算了，以便后面轻装上阵。”

存货积压埋隐患

销售拓储呈“龟速前行”

冠城大通一直未能摆脱“消化不良”的困境。《红周刊》记者梳理发现，在存货跌价准备计提金额大幅上升的背后，冠城大通截至2021年三季度末的存货为155.28亿元，占总资产比重高达61.65%。

梳理其发展轨迹，这家老牌闽系房企正面临停滞不前的去化与开发建设问题。早年“冒险拿地”也为其埋下诸多争议和隐患。

冠城大通在销售规模上已滞后多年。2017年至2020年，其销售面积依次为21.34万平方米、13.81万平方米、35.54万平方米、19.05万平方米；合同销售额分别为37.4亿元、28.26亿元、54.91亿元、34.26亿元。其中，2019年实现54.97亿元销售额，同比增长94.52%，这已经是多年来冠城大通的最佳表现。

在规模徘徊不前这些年，公司拓储同样保守。《红周刊》记者统计，2017年至2020年，冠城大通主要在建或在售项目及剩余土地储备的总建筑面积分别为413.22万平方米、487.18万平方米、471.39万平方米、471.41万平方米，未能实现规模突破。

与此同时，公司近两年公司无新增土储。而在以往为数不多的拓储中，部分低价土地为其后续开发带来争议，拖慢开发进程。

典型例如拿地超5年方才入市的永泰悦山郡项目。2015年，冠城大通以1.28亿元竞得福州永泰葛岭镇近240亩地块，因拆迁等历史遗留问题，拟打造的旅游度假景区配套项目悦山郡直到2020年方才入市。截至2021年第三季度，悦山郡的销售面积与结转面积均为零。2021年，冠城大通拟对悦山郡计提5500万元跌价准备。

2020年，冠城大通1.19亿元接盘大股东关联业绩亏损公司宏汇置业，受让对方已完工的“蝶泉湾”项目剩余3.15万平方米销售面积，同步接盘对方1.46亿元借款，然而截至2021年三季度末，蝶泉湾项目的销售面积仅为0.21万平方米。2019年至2021年，冠城大通来自蝶泉湾的存货跌价准备金额依次为2206万元、1574万元、1800万元。

“冠城大通近年拓储缓慢，即便在2019年前，在公开的土地招拍挂市场上反响也不大。一般来说，三四线城市拿地有风险，本身需要跑量快走；热门二线城市地块在利润上可以‘吃点肉’，却又拿不到。对冠城大通而言，这是个尴尬的局面。”卢文曦表示。

在卢文曦看来，冠城大通也是有过规模突破意愿的。早年拿的不少争议土地，也是处于急切的扩张需求，因此在风险评估上放得比较宽，导致悦山郡等项目搁置5年方入市的现象。“一个项目的开发周期通常两到三年，手脚够快的话五年两个项目都做出来了。一笔资金搁置在里面，自然会有大问题。”

存货高企的冠城大通在地产板块似乎尚未出清风险。据其近期回复上交所问询函的答复公告：“如果未来市场整体环境继续下行，公司房地产项目存货未来仍存在进一步计提减值的风险。”

转型锂电池亏损

业绩下降风险或仍待出清

冠城大通一直具备多元化烙印。其前身原是成立于1988年的上市公司福州大通机电股份有限公司，主业电磁线业务；2002年，聚焦地产业务的香港冠城集团董事局主席韩国龙通过股权收购的形式入驻该家公司，实现曲线上市，更名为现今的冠城大通股份有限公司，对电磁线、房地产业务双线并重；2014年，韩孝煌公开表示“朝向新能源锂电池产业转型是个值得探索的方向。”

作为冠城大通的业绩来源，直到此次地产板块拟大幅计提存货跌价准备前，房地产板块担当冠城大通的盈利支柱多年。《红周刊》记者梳理发现，即便是在净利润有所下滑的2020年，其房地产业务仍以42.49%的毛利率居于各大业务之首；实现营收49.65亿元，在公司合并报表后的总营收中占比57.14%；净利润6.20亿元，较归属于上市公司股东的净利润比重为198.72%。

对比之下，同年公司电磁线业务毛利率为8.31%，营业收入36.35亿元，在集团总营收中占比41.83%，净利润1.19亿元，较归属于上市公司股东的净利润比重为38.14%；新能源业务仅披露营业收入2854.87万元，处于亏损状态。

步入2021年，房地产业务、新能源业务双双计提存货跌价准备，电磁线业务大概率成为其仅剩的业绩主力。

关于冠城大通接下来的业务发展规划、剩余资产是否足够优质等情况，《红周刊》记者以投资人身份致电上市公司董秘，对方表示：“公司整体秉持谨慎原则的。目前暂时没有新拿地计划，主要是加快地产项目去化，确保现金流回笼，降低财务费用支出。”

这或许意味着，接下来冠城大通在地产板块的营收，将在很大程度上依赖于存量项目的盘活。

那么，接下来冠城大通有望依赖哪项业务回血？

从房地产业务来看，冠城大通最引人熟知的地产存量项目是太阳宫D区一级土地开发。2009年，冠城大通介入北京市土地整理储备中心朝阳分中心签约，介入占地近80万平方米的太阳宫新区D区土地一级开发，涵盖征地、拆迁和场地平整工作，使该地块即满足收储上市前置条件，政府将在对该地块进行收储后按照约定利润率予以结算。

然而12年过去，因相关方案批复流程较长，太阳宫D区项目至今仍未完成收储，根据其在2020年发布的一份公告，太阳宫D区项目预计总投资金额约45亿元，远超早期预计15.34亿元投资成本。而至项目最终完成一级开发投入前，预计还需投入约3亿元拆迁款。

至今未能完成收储工作的太阳宫D区一级土地开发，存量盘活的不确定性仍在延续。

从电磁线业务来看，冠城大通的电磁线业务营收稳定，但尚未打破低毛利桎梏，近年其毛利率大多徘徊于8%上下，年度净利润持续表现为1亿元出头。受集团财务数据恶化影响，集团启动一年半的分拆电磁线业务于上交所主板上市的计划已于2021年11月终止。

在房地产和电磁线业务均难“倚仗”之际，冠城大通新能源业务会否担纲公司成长的主力？事实上，冠城大通2015年进入新能源赛道，不过，6年来始终处于亏损状态。

与房地产项目遭遇类似，目前冠城大通新能源产品面临计提减值。企业公告显示，由于生产销售基本停滞，现有设备产能未能有效发挥，电芯库存仍积压，冠城大通对旗下负责电池业务生产经营冠城瑞闽拟计提1亿元至1.3亿元的固定资产减值准备。与此同时，冠城大通在新能源赛道或许面临被“出清”的窘境。

“身为中小企业的冠城大通，在锂电池领域可能面临竞争加剧下的定价权丧失、竞争力下降、市场份额进一步丧失等问题，进而带来业绩下降风险。”柏文喜对冠城大通的新能源赛道如此评价。

目前等待冠城大通化解的还有偿债压力。《红周刊》记者发现，截至第三季度末，冠城大通总资产251.86亿元，较上年度末增长2.75%；一年内到期非流动负债37.95亿元，而现金及现金等价物余额10.74亿元，这不足以覆盖其前述负债。

（本文已刊发于2月26日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）